Сегодня обсудим, чем отличается квартира от апартаментов. И почему лучше сто раз подумать перед покупкой.
В законодательстве термина апартаменты нет и с точки зрения закона – это нежилые помещения. Вопрос о правовом статусе и по сей день не урегулирован. Один законопроект (№ 488847-7) был отправлен в архив в 2018 году, второй (№ 1162929-7) – так и не был рассмотрен с 2021.
А теперь наглядно и по пунктам. Почему апартаменты крайне рисковое вложение.
1. Не распространяются ипотечные программы государственной поддержки.
2. Нельзя использовать средства маткапитала.
3. Не предусматривается постоянная регистрация и не предоставляются региональные льготы.
4. Выше коммунальные платежи и не контролируются вопросы регулирования тарифов.
5. Начисляется налог как за коммерческие помещения, без применения коэффициента. Льготы по налогу на имущество физических лиц предоставляется в исключительных случаях. Например, в Москве актуальный реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц является приложением к Постановлению Правительства Москвы № 706-ПП от 26.10.2016.
6. Инфраструктура на усмотрение застройщика. Т.е. возможен дефицит парковочных мест, зеленых зон, социалки. Может быть превышен уровень шума и инсоляции и пр. Не распространяется закон о тишине.
7. Нельзя получить налоговый вычет.
8. Не применяется специальный параграф при банкротстве (§ 7. Банкротство застройщиков ЗОБ), а значит нельзя достроить объект, передав его ЖСК или новому приобретателю.
9. Не применяются федеральные и / или региональные программы восстановления прав дольщиков, объект не включается в ЕРПО и не разрабатываются дорожные карты.
10. Не защищены исполнительским иммунитетом как единственное жилье должника. Т.е. при банкротстве физлица – подлежат изъятию и продаже для расчета с кредиторами.
А что же из плюсов? Цена и локация. Иногда очень спорно.
Все может быть хуже для счастливого обладателя апартаментов в зданиях с реконструкцией / капитальным ремонтом. Речь про старые промышленные и административные здания (общежития, отели, производственные помещения, сады и т.д.), которые "обновляют" и продают отдельными объектами. Даже при заключенном договоре и оформленном праве собственности можно ВДРУГ оказаться в суде по требованию о признания здания объектом незавершённого строительства или о приведении помещений в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, признании таких объектов самовольным строительством и пр. При неблагоприятном исходе, обязанность по сносу и благоустройству освобожденной территории может быть возложена на собственника помещения.
На дату размещения настоящей статьи ДГИ обратился с требованием о признании объектами незавершенного строительства следующих апарт-комплексов.
Здание (77:09:0004014:1088) по адресу: Москва, ул. Верхняя Масловка, д. 20, стр. 1 город просит признать объектом незавершённого строительства (А40-238772/23) ЖК "Manhattan House".
Здание (77:01:0003025:1110) по адресу: Москва, Переведеновский пер., д. 13, стр. 18 город просит признать объектом незавершённого строительства (А40-298877/2023).
Здание 77:09:0004023:1059 по адресу: Москва, 2-й Амбулаторный пр., д. 8, стр. 1 (А40-252335/23).
Здание 77:04:0001009:1049 по адресу: Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22 (А40-200042/23).
Здание 77:04:0003010:1199 по адресу Москва, Егорьевский пр., д. 3А, стр. 1 (А40-230609/23).
Крайне незавидная ситуация может ждать тех, кто купил апартаменты в бывших производственных зданиях, попавших в схему Комплексного развития территорий.
Резюме. При покупке апартаментов оценивайте возможные последствия. Если приобретаете в стройке, то только по ДДУ и через эскроу-счета. Во всех случаях – проверяйте документы тщательно. Практику пишу и разбирают под хэштегом #апартаменты.
Консультации по таким и не только спорам можно получить тут - https://t.me/msSpiridonova. По дополнительным юридическим вопросам – запись по телефонам +7 (966) 009-1979, +7 (925) 500-2532 или приходите к нам в Бюро, мы всегда Вам рады.
