Юридическое сопровождение, это не всегда про то, как найти способ купить квартиру с не самой чистой историей, но и про то, как вовремя отказаться от сомнительной сделки.
Вводные
К нам обратился клиент с уже подобранным объектом, с просьбой оказать юридическое сопровождение сделки: проверить документы, оценить риски, выявить вероятность банкротства продавца.
Проверка не выявила рисков, сделка должна была проходить по доверенности (ее мы также проверили), так как сам собственник находился в Израиле.
И вот, во время проведения проверок на территории Израиля развернулись боевые действия.
Продавец выдвинул условие - передача квартиры будет через 1,5 месяца после сделки, когда он прилетит в Москву. Осуществить передачу по доверенности он не согласился, так как ему необходимо было забрать личные вещи из квартиры.
Также, в ходе ведения переговоров выявились некоторые нюансы:
У представителя по доверенности (агента) не было оригиналов документов “на руках”. Они находились в сейфе, доступ к которому отсутствовал. Все-таки, при проведении сделки, покупатель должен лично ознакомиться с документами по квартире, и не только в формате их фотографий или сканов. Нам пришлось несколько дней уговаривать контрагента заказать дубликаты необходимых документов. Это искусственное затягивание сделки также испортило общее впечатление.
Когда мы проводим сделки по доверенности (что для покупателя становится источником стресса), весь пакет документов по квартире у представителя по доверенности должен быть при себе. В данном случае контрагент оказался не готов к проведению подобной сделки, поскольку все документальные и организационные вопросы не были предварительно обсуждены с собственником и решались “по мере поступления”.
Мы уверены, что у потенциального покупателя не должно оставаться сомнений в добросовестности продавца и его представителя и настаиваем, что даже если сторона продавца кажется сверх адекватной и приятной в общении, эти факты не являются аргументами безопасности сделки. “Хороший человек” - не является основанием защищающим стороны для суда при оспаривании сделки.
В чем потенциальный риск
До передачи квартиры покупатель пользоваться ей не может. То есть деньги переведены, право собственности оформлено, но ключей на руках нет, так как до передачи квартиры ответственность за сохранность имущества несет продавец. В нашем случае, клиент упришлось бы ждать 1,5 месяца.
Неспокойная обстановка в регионе также сыграла свою роль - если бы с продавцом что-то случилось, передать бы квартиру могли только его наследники не ранее, чем через полгода от трагического события.
Возможные пути решения
Мы предложили продавцу и его представителю два варианта:
1) передать квартиру по доверенности и вывезти личные вещи кому-то из знакомых или самому представителю;
2) провести сделку, когда Продавец лично приедет в Москву через 1,5 - 2 месяца.
На оба варианта мы получили отказ.
Итог
В данном случае, мы не могли рекомендовать покупателю заплатить деньги сейчас, а ждать квартиру через какое-то время. От сделки он в итоге отказался и подобрал другой объект.
Продавцам же мы хотим, как и всегда, рекомендовать выходить на сделку, когда, во-первых, на руках есть полный базовый комплект документов, которые могут быть запрошены покупателем, во-вторых, выходить на сделку, когда вы морально и физически к этому готовы. Это снижает и стресс всех участников сделки, и риск того, что сделка развалится на раннем этапе.