Во вчерашней суете есть одна закавыка.
Громом среди ясного неба:
1. Обсуждается возможность ограничения покупки малогабаритного жилья по семейной ипотеке, если площадь квартиры меньше 35 метров.
2. Власти 10 крупнейших по объемам строительства регионов обсуждают ограничение на проектирование и создание малометражного жилья по примеру Москвы: площадь 1-комн. квартир не должна быть менее 28 м2, 2-комн. ни менее 45 м2.
3. ДОМ РФ исключит из перечня типов жилья, которые будут создаваться в рамках проектов комплексного развития территорий, квартиры площадью менее 33 м2.
…
Судя по тому, что более чем в 60 городах застройщики столкнулись с проблемой получения РНС, власти форсируют КРТ и строительство по новым правилам.
Отрасль вступает на минное поле.
Что вчера сказал г-н Мутко:
«Обсуждается в рамках семейной ипотеки ввести ограничение на приобретение семьями с детьми малогабаритных квартир (до 35 кв. метров) в проектах, запущенных с 1 января 2025 г. Такая мера будет стимулировать застройщиков к изменению квартирографии проектов, а переходный период позволит осуществить плавную подстройку, не нарушая экономику ранее запущенных проектов».
Таких квартир на сегодня, между прочим, 24%. Четверть из всех.
Означает ли, что переходный период в 7 месяцев (до 1 января) позволит девелоперам избежать неприятностей, они подготовятся, и в строящихся домах, начиная со следующего года не будет маленьких квартир.
Напротив, неприятности только начинаются.
С прилавков предлагается убрать хлеб, который обеспечивал основную часть выручки хлебного отдела, и оставить круассаны с тортами, на любителя.
Строительство, - непрерывный поток, не только в отношении физических работ, но и в отношении финансов.
Последние годы задолженность застройщиков росла в прогрессии на десятки процентов в год (у Самолёт в разы).
Помимо ПФ, который возвращается (теоретически) с проданных квартир, появились огромные задолженности по бридж-кредитам, взятым под будущие стройки (земля, проектная документация), несвязанным облигациям, техническому перевооружению, на оплату перевода приобретённых участков по нужному назначению, покупки непрофильных активов. К примеру, у ПИК из 663 млрд. долгов по кредитам и займам на конец прошлого года, только 561 млрд. приходится на ПФ, и 102 млрд. на непокрытые обязательства.
Еще раз, это не ПФ, которое гасится за счёт средств дольщиков, это задолженность, которая погашается из прибыли. Та же, в свою очередь, зависит от величины ОБЩЕГО финансового потока.
И если выручка «пересыхает», возможность погашать ранее взятые кредиты уменьшается, банки мгновенно вспоминают о ковенантах, бизнес рушится.
Вспоминаются китайские застройщики, которые стремительно, буквально за пару лет, прошли по этому пути.
Полагать, что отказ государства от льготных ипотек на жилье, реализация которого занимает сегодня четверть, не скажется на застройщиках уже в следующем году, может только неисправимый идиот оптимист.
Рецепт французской королевы Марии-Антуанетты: «Если у них нет хлеба, пусть едят пирожные» не прошёл в прошлый раз (голова со вздорными мыслями оценила их на практике, правда, отдельно от тела).
Административное ограничение маломерок, при совсем небогатом населении, ведёт отрасль к потрясению.
Застройщиков к краху.