Прежде чем построить здание для бизнеса, нужно проверить соблюдение требований закона.
При строительстве необходимо учитывать градостроительные, противопожарные и санитарные нормы, а также получить разрешение на постройку. Если проигнорировать эти требования и просто построить помещение, есть риск потерять его и даже заплатить за это. Суд может обязать предпринимателя снести незаконное здание за свой счёт.
Иногда же рушить то, что уже построено, приходится из-за ошибок чиновников. Мы собрали семь историй о том, как бизнес лишился или почти лишился своих помещений из-за нарушений и ошибок.
Суши-бар и торговые павильоны в Пятигорске: нарушение сразу девяти норм
**Суть конфликта**
Предприниматель арендовал у города участок земли для установки пяти торговых павильонов общей площадью 89,7 квадратных метра. Однако в итоге павильоны заняли площадь 112,9 квадратных метра, что на 23,2 квадратных метра больше разрешённой.
В 2020 году прокурор обратился в суд с требованием снести эти строения.
**Что выяснил суд?**
Суд установил, что предприниматель нарушил несколько требований и норм:
* Часть здания находится на тротуаре.
* Габариты строения должны были составлять 16 на 5,8 метра, но фактически они равны 20,3 на 6,36 метра.
* Расстояние до трамвайных путей составляет 9,15 метра, хотя по требованиям пожарной безопасности оно должно быть не менее 20 метров.
* До проезжей части с северной стороны всего 1,26 метра, а должно быть от 5 до 8 метров, если в здании меньше 10 этажей.
* До водопровода 2,2 метра вместо 5 метров.
* До других зданий 4,27 метра вместо 6 метров.
* До соседнего магазина 6,47 метра, а по проекту — 7,2 метра.
* Павильоны расположены менее чем в 100 метрах от памятников истории и культуры.
* На здании прокуратура увидела вывеску «Суши-Хаус», хотя на этом земельном участке нельзя было размещать пункты общественного питания.
Предприниматель также нарушил и другие нормы: не согласовал стройку с органом охраны памятников, не провёл экологическую и санитарно-эпидемиологическую экспертизу, не получил заключение о том, что в недрах под участком застройки нет полезных ископаемых. Кроме того, он нарушил исторически сложившийся архитектурный облик Пятигорска.
Всё это нельзя исправить без сноса здания.
Владелец павильонов возражал против сноса. Он предоставил документы о том, что вносил арендную плату и заплатил почти 3 миллиона рублей за подключение электричества. Также он принёс письма и заключения, чтобы подтвердить, что его торговые павильоны не являются самовольной постройкой. В документах было указано, что питьевая вода и сети водоснабжения в порядке, нет превышения норм радиационной безопасности, торговые павильоны соответствуют санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и нет претензий от управлений городского транспорта и общественной безопасности.
В ГИБДД заявили, что торговые павильоны были построены с соблюдением правил безопасности дорожного движения.
Суд обязал предпринимателя снести самовольную постройку в течение трёх месяцев после вступления решения в силу. В течение десяти дней после сноса он должен был убрать строительный мусор и обустроить тротуар. Если бы владелец здания не выполнил это требование самостоятельно, администрация могла бы демонтировать постройку за счёт бюджета, а затем взыскать с предпринимателя деньги.
За каждый день просрочки владелец здания должен был платить по 10 тысяч рублей. Затем неустойка увеличивалась на 5 тысяч рублей за каждые пять дней, то есть 15 тысяч, 20 тысяч и так далее. Кроме того, предприниматель должен был заплатить 125 тысяч рублей за судебную строительно-техническую экспертизу.
Владелец здания попытался обжаловать решение. За два года дело прошло четыре инстанции, но в 2022 году кассационный суд окончательно подтвердил решение первого суда: павильоны нужно снести. Однако на сайтах судов до сих пор нет информации о выданных исполнительных листах. Возможно, город передумал избавляться от павильона, или предприниматель уже снёс его самостоятельно.
Автозаправка в Тольятти: использование земли не по назначению
Суть дела заключается в следующем: предприниматель построил заправочный комплекс на земельном участке площадью 5235 квадратных метров в Самарской области. Комплекс включал в себя две колонки, подземные резервуары и здание сервисного обслуживания.
Администрация сельского поселения Приморский обратилась в суд с требованием признать эту стройку незаконной. Чиновники аргументировали свою позицию тем, что владелец заправки построил её на земле, предназначенной для возведения частных жилых домов.
Суд выяснил, что заправка была построена на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. При этом ответчик был осведомлён о назначении земли: он признал, что в 2013 году, уже после запуска заправки, обратился в администрацию с просьбой изменить назначение участка. Вместо ИЖС он просил сделать его «под автозаправочную станцию».
В том же году были проведены публичные слушания, на которых жители согласились на изменение назначения. Решение было опубликовано в газете «Ставрополь на Волге». Однако смена вида разрешённого использования не была доведена до конца: в ЕГРН земля под автозаправкой по-прежнему значится как предназначенная для частного сектора.
Ответчик предоставил суду санитарное заключение, согласно которому концентрация загрязняющих веществ от заправки не превышает норму. Однако суд не принял эти доводы. Дело в том, что владелец заправки не получал разрешение на строительство АЗС, а значит, не имеет значения, были ли нарушены нормы или нет.
В итоге суд обязал владельца заправки снести её за счёт собственных средств в течение трёх месяцев после вступления решения в силу. Предприниматель попытался обжаловать решение, но вышестоящие суды оставили его в силе.
Неизвестно, снесена ли автозаправка к настоящему времени. В базе исполнительных производств ФССП исполнительного листа по данному делу нет. Это возможно в двух случаях: если администрация не передала документ приставам для исполнения или если автозаправка уже снесена.
Пристройка к магазину в Ставрополье: без разрешения на расширение
Суть проблемы заключается в следующем: владелец продуктового магазина в многоэтажном доме решил расширить свою торговую площадь и пристроил к магазину помещение размером 1,7 × 2,6 метра с навесом. Однако он не получил разрешение на это от администрации округа.
Администрация округа обратилась в суд с требованием снести самовольную постройку. В ходе судебного разбирательства было установлено, что территория вокруг многоквартирного дома является общей собственностью всех владельцев помещений в этом доме. Поэтому использовать часть этой территории можно только с согласия соседей. Однако у владельца магазина не было такого согласия.
Предприниматель не явился в суд, несмотря на то, что получил повестку. Это означает, что он добровольно отказался от защиты своей позиции.
Суд обязал предпринимателя самостоятельно снести пристройку. Однако он не установил конкретный срок для выполнения этого решения. В исковом заявлении также не был указан срок для сноса. Сейчас неизвестно, что произошло с пристройкой после вынесения судебного решения.
Гостиница в Иркутске: отель под видом частного дома
Суть истории заключается в следующем: предприниматель приобрёл участок земли на берегу Байкала и разделил его на четыре части. На трёх участках он успел построить три дома — два трёхэтажных и один одноэтажный. На четвёртом участке он начал строительство ещё одного здания. Все дома были оформлены как частные, хотя на самом деле в них проживали его родственники.
Однако природоохранный прокурор посчитал, что эти здания используются как гостиница, и обратился в суд с требованием немедленно их снести. По его мнению, эти здания находились на территории национального парка, а там строить без согласования с Минприроды РФ нельзя.
Суд выяснил, что ещё до разделения участка другие суды признали разрешение на строительство этого дома незаконным: строить в Байкальской экологической зоне нельзя. Предприниматель проигнорировал это и построил дома без разрешения.
В одном из домиков есть бар и столики, что является признаком объекта общественного питания и нецелевого использования земли. В интернете эти здания предприниматель рекламировал как «Гостевой дом «Байкальская нерпа»».
В домах были нарушены правила пожарной безопасности: отсутствовали огнетушители, эвакуационные выходы, системы пожарной сигнализации, автоматическая передача сигнала о пожаре в пожарную охрану и противогазы для дежурных. Кроме того, на кухне стоял большой газовый баллон, что также запрещено правилами противопожарного режима.
Оказалось, что к своим участкам предприниматель присоединил ещё 234,45 квадратных метра не принадлежащей ему земли. И все 1602,91 квадратных метра находятся на территории Прибайкальского национального парка, а строительство ведётся без согласования с Минприроды России.
В итоге суд дал предпринимателю месяц на снос всех зданий и освобождение территории парка. Апелляционная и кассационная инстанции посчитали это решение законным. В марте 2021 года было возбуждено исполнительное производство по сносу домов, так как сам предприниматель не стал убирать постройки.
Кафе в Ставропольском крае: слишком близко к соседям
В Ставропольском крае владелица кафе построила пристройку к своему заведению. Для этого она обратилась в администрацию округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство, не предоставив положительное экспертное заключение по проектной документации.
Администрация обратила внимание на то, что здание кафе находится слишком близко к границе соседнего участка, и обратилась в суд с требованием о его сносе.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что вспомогательные постройки кафе и фундамент для бассейна были возведены с нарушением минимального отступа от границ участка, который определяется местными органами власти в зависимости от решения муниципалитета и обычно составляет 3–5 метров. Экспертного заключения по проектной документации также не было предоставлено.
Площадь кафе составляет 1535 квадратных метров. Для возведения вспомогательных помещений собственница не запрашивала разрешение у администрации, поэтому постройки были признаны незаконными.
Суд обязал собственницу за свой счёт снести весь комплекс, включающий кафе, котельную и бассейн. Однако сроки сноса не были указаны. Собственница не обжаловала решение суда и даже не забрала копию решения на почте.
Чем всё закончилось, неизвестно. На сайте суда нет информации о том, что администрация получила исполнительный лист на снос построек, то есть документ, разрешающий ей демонтировать здание под контролем судебных приставов.
Туристический комплекс в заповеднике Бузулука: ошибка в ЕГРН
Суть дела такова: мужчина арендовал землю возле национального парка «Бузулукский бор» у районной администрации и получил разрешение на строительство туристической базы. Когда срок аренды и разрешения истек, на участке остались недостроенный дом рыболова, гостевой домик и конюшня на три лошади.
Предприниматель обратился за новым договором аренды, но выяснилось, что муниципалитет не имел права выдавать ему разрешение на строительство, и всё построенное нужно снести.
Суд установил, что произошла путаница в документах. Муниципалитет выдал разрешение, основываясь на сведениях из ЕГРН, где было указано, что участок предназначен для строительства объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Однако в Росреестр не поступила информация об изменении категории земли: другим судебным решением этот участок был отнесён к лесному фонду.
Поскольку муниципалитет не может распоряжаться такими землями, чиновники не имели права подписывать договор на строительство.
Суд обязал арендатора снести все постройки за свой счёт и дал на это полгода. Кроме того, муниципалитет должен вернуть арендатору 93 000 рублей, полученных в качестве платы по договору, который администрация не имела права заключать.
Владелец турбазы пытался обжаловать решение суда, но апелляционная инстанция оставила его в силе. В сентябре 2021 года был выдан исполнительный лист на принудительный снос самовольных построек. Однако судебный спор с чиновниками продолжается до сих пор. В мае была назначена судебная экспертиза, результаты которой пока не получены.
Здание под магазин в Ставрополье: нарушение площади постройки
Суть дела такова: у мужчины был земельный участок площадью 484 м². На этом участке находился магазин, который мужчина решил перестроить под торговый объект и получил разрешение от муниципалитета.
Однако позже администрация обнаружила, что на участке появилось новое здание, которое намного больше, чем то, на которое было выдано разрешение. Чиновники обратились в суд с требованием снести эту постройку.
В ходе судебного разбирательства выяснилось, что изначально на участке было строение размером 10,7 на 10 метров. Однако после этого мужчина возвёл новое здание площадью 22 на 13 метров. Согласно разрешению на перестройку, владелец участка должен был сохранить прежние размеры строения.
Новое здание было построено на краю участка, при этом не был соблюдён норматив: постройки должны располагаться минимум в трёх метрах от границы участка. Кроме того, срок разрешения на реконструкцию истёк.
В итоге суд решил, что новое здание является самовольной постройкой, и обязал владельца участка снести его за свой счёт. Городская администрация не смогла получить исполнительный лист в суде, так как либо предприниматель добровольно снёс новый торговый объект, либо он больше не создавал проблем для муниципалитета.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!