Иногда после покупки квартиры новый владелец узнаёт, что за коммунальные услуги есть долг, который остался от предыдущего хозяина. В таком случае возникает вопрос: должен ли новый собственник оплачивать этот долг? И как можно избежать подобной ситуации?
Если покупатель квартиры узнаёт о долгах за коммунальные услуги уже после сделки, по закону он не обязан их оплачивать.
По словам Григория Скрипилева, руководителя юридической практики компании «Интерцессия», задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг связана с собственником жилья, а не с самой квартирой. Поэтому новый собственник не должен отвечать за долги предыдущего. Взыскание задолженности с нового владельца квартиры является незаконным.
**Законодательная инициатива**
Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила переложить коммунальные долги прежних владельцев квартир на новых собственников. Сейчас покупатели жилья обычно не интересуются чужими долгами за ЖКУ, поскольку не несут ответственности за них. Однако после смены собственника управляющие компании часто не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него задолженность. В результате общая сумма долгов за ЖКУ в стране растёт.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. В этом случае новый собственник обязан погасить задолженность за прежнего владельца.
Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента получения уведомления от органа государственного жилищного надзора о наличии задолженности. Согласно статье 173 Жилищного кодекса Российской Федерации, на сумму задолженности ежедневно будут начисляться пени.
Долги по наследству
Если вы унаследовали квартиру, то согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, вам придётся полностью оплатить все коммунальные долги, которые были у предыдущего собственника.
Это значит, что вы становитесь не только владельцем квартиры, но и ответственным за оплату счетов за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Обязанность по оплате задолженности возникает с момента вступления в наследство. Поэтому рекомендуется как можно скорее обратиться в управляющую компанию и сообщить о смерти предыдущего собственника.
В управляющей компании вы сможете получить информацию о наличии или отсутствии задолженности по ЖКУ, а также указать свои контактные данные для того, чтобы вам направляли квитанции на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
В соответствии с законодательством, для покупателя нет рисков, за исключением капитального ремонта. Однако ситуация может быть не такой радужной, если речь идёт о правоприменении.
Например, если у вас есть задолженность по оплате электроэнергии перед Мосэнергосбытом, поскольку вы заключили прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, существует риск того, что вам могут отключить электричество.
Если у предыдущего владельца был долг перед ГБУ «Жилищник» (оплату за услуги которого можно произвести через МФЦ), новый собственник может перевести лицевой счёт на себя и изменить номер счёта, чтобы не было задолженности предыдущего владельца.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
Если вы стали владельцем квартиры, в которой есть задолженность по коммунальным платежам, вам следует обратиться в управляющую компанию. Вы можете попросить разделить лицевой счёт или открыть новый счёт на ваше имя. Для этого нужно предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает дату возникновения права собственности.
Мы отметили, что если вы меняете номер лицевого счёта, то все долги, которые были у предыдущего собственника, перестают быть вашими. Взыскивать долг с предыдущего правообладателя — обязанность управляющей компании.
Если управляющая компания не реагирует на ваши заявления, вы можете обратиться с жалобой в орган исполнительной власти субъекта по вопросам ЖКХ (например, департамент ЖКХ в Москве). Также вы можете обратиться в суд с заявлением о защите прав потребителя и потребовать от управляющей компании открыть новый лицевой счёт.
Важно помнить, что новый владелец квартиры не имеет права самостоятельно требовать от старого собственника погашения долга. Это право принадлежит управляющей компании, перед которой у предыдущего собственника образовалась задолженность.
Как происходит на практике
На практике иногда возникают ситуации, когда недобросовестные управляющие компании, понимая, что у нового собственника нет законных оснований для истребования старых долгов, начинают звонить ему и присылать письма с требованием оплатить коммунальные платежи и взносы за капитальный ремонт, которые не были оплачены предыдущим владельцем квартиры. Некоторые новые собственники, не зная жилищного законодательства, добровольно оплачивают эти долги.
Если новый собственник оплатил коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт предыдущего хозяина квартиры, он имеет право через суд потребовать от него возмещения убытков. Однако даже если суд вынесет положительное решение, до получения реальных денег дело может не дойти.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Иногда покупатель квартиры узнаёт о наличии коммунальных долгов уже на этапе заключения сделки. В такой ситуации у будущего владельца есть два варианта действий.
Первый — потребовать погасить задолженность. Обычно этот вопрос решается положительно. Второй вариант — договориться о снижении суммы сделки на размер долга.
Однако есть виды сделок, которые невозможно совершить при наличии долгов. Например, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, то для проведения сделки требуется разрешение органов опеки. А для получения такого разрешения необходимо предоставить справку об отсутствии задолженности.
Некоторые банки также требуют справки об отсутствии долгов для ипотечных сделок.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за жилищно-коммунальные услуги — это распространённая практика на рынке недвижимости. Например, если стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, а у продавца есть задолженность за ЖКУ в размере 200 тысяч рублей, то стороны могут заключить договор купли-продажи по итоговой стоимости в 9,8 млн рублей с условием, что покупатель добровольно погасит все долги продавца по ЖКУ.
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
Перед покупкой квартиры стоит попросить у продавца справку о том, есть ли у него долги по коммунальным платежам.
Также можно самостоятельно узнать о задолженности у поставщиков услуг: например, в Мосэнергосбыте и МГТС можно получить информацию по горячим линиям.
При заключении сделки обязательно подписывается акт приёма-передачи, где указаны показания счётчиков холодной и горячей воды, а также показания счётчиков электроэнергии.
Если у продавца есть задолженность, нужно обсудить с ним порядок её урегулирования до подписания договора купли-продажи. Например, можно договориться о том, что продавец погасит долг в определённый срок, или согласовать оплату через зачёт в стоимость продаваемой квартиры.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!