Сегодня открываем цикл публикаций, посвященных типам жилья в Санкт-Петербурге. Кратко, только самое важное. И начнем, конечно, с начала – со старого фонда.
В интернете можно встретить много советов «не связываться со старым фондом», потому что он… очень старый) Авторы пугают читателей коммуналками, мокрыми подвалами и прочими сплошными минусами. Но если всё так однозначно, то почему сотни тысяч петербуржцев до сих пор живут в этих домах и переезжать не собираются? И почему по-прежнему находятся покупатели, готовые вложить в расселение той же коммунальной квартиры десятки миллионов рублей?
В своей работе мы придерживаемся правила: нет плохих объектов. Каждый объект недвижимости, даже бывшая дворницкая в цокольном этаже площадью 5 кв. м, имеет свою ценность, то есть кому-то может оказаться нужным, полезным. Вопрос в том, подходит ли он именно вам. Чтобы ответить, как обычно, необходимо взвесить все параметры.
«Старым фондом» называют все здания, построенные в городе до 1917-го года. В основном, это бывшие особняки и доходные дома состоятельных дворян и купцов, которые были возведены в XIX – начале XX века и сохранились до наших дней в первоначальном или перестроенном виде. (Но встречаются и бывшие казармы, и административные помещения мануфактур, и др.) Таким образом, самым «молодым» из них уже более 100 лет.
Доминируют такие постройки в Центральном, Василеостровском, Адмиралтейском, Петроградском районах города. Это знаменитая историческая часть, гордость Северной столицы. Туристы, гуляющие по Невскому проспекту или по Набережной реки Фонтанки, с восхищением рассматривают фасады, богато украшенные лепниной и мозаикой. Возможно, даже завидуют жильцам этих «дворцов»… Но насколько комфортны квартиры старого фонда для современного человека? Вот на что стОит обратить внимание.
1. Высокие потолки. Высота потолков в квартирах старого фонда – от 3-х метров и выше. Помещение воспринимается просторнее, больше воздуха. Возможно обустройство спального места вторым ярусом, «под потолком» ради особого дизайна или экономии площади.
2. Отсутствие перенаселенности. Дома в среднем от двух до шести этажей. Часто в парадной по две, максимум по три квартиры на площадке. Поэтому соседей не много, нет ощущения «человейника».
3. Красота и оригинальный внешний вид здания. Многие фасады украшены пилястрами, филёнками, барельефами и другими элементами дизайна. Большинство домов возводились по индивидуальному проекту, поэтому совершенно одинаковые почти не встречаются.
4. Элементы старинного интерьера в жилом помещении. Часть квартир старого фонда сохранила печи, камины, лепной декор дореволюционного образца. Это позволяет собственнику воссоздать в жилище уникальную атмосферу ушедшей эпохи, но в то же время накладывает на него обязательство по сохранению объектов культурного наследия.
5. Богатая история дома. Кто и когда построил здание, для каких целей, кому было продано или досталось по наследству, как был организован быт в его помещениях, кто из известных литераторов, художников, артистов, политиков в нем жил или останавливался – всё это до сих пор представляет большой интерес и для ученых, и для обывателей-любителей исторической науки. Многие дома старого фонда официально признаны памятниками истории и культуры.
6. Толстые стены. До наших дней сохранились преимущественно здания, выстроенные из кирпича. Толщина внешних стен может достигать 100 см, внутренних несущих – 50 см. А это хорошая тепло- и звукоизоляция. Летом не жарко, зимой не холодно.
7. Удобное расположение. Большинство домов старого фонда расположены в центре города или близко к нему. Соответственно, рядом метро и в целом давно сложившаяся, развитая инфраструктура, включая детские сады, школы, поликлиники.
8. Узкие окна. Стандартная ширина окна в старом фонде 80 – 90 см. Из-за этого в каждой комнате, как правило, минимум два оконных проёма, что влияет на расстановку мебели и на интерьер жилища в целом.
9. Отсутствие балконов и лоджий. В некоторых квартирах балконы есть, но они маленькие и неудобные. Остекление таких балконов и хранение вещей на них запрещено.
10. Нерациональные планировки. Изначально помещения в домах старого фонда проектировались как большие (250 кв. м и более) квартиры для состоятельных господ либо как апартаменты для сдачи в наём для разных слоёв населения. После событий 1917 года их поделили на более мелкие объекты, чтобы обеспечить жильём как можно больше нуждающихся. Позже печное отопление меняли на паровое, проводили водопровод и канализацию… Все эти процессы неизбежно отражались на планировке, и чаще негативно. Поэтому здесь нередко встречаются маленькие вытянутые кухни, длинные коридоры, проходные комнаты, отсутствие места для полноценной ванны.
11. Дорогой ремонт. Стоимость ремонта 1 кв. м площади в квартире старого фонда обойдется дороже, чем в современном доме. Основные причины: необходимость полной замены коммуникаций, выравнивания стен и пола, повышенный расход материалов и объем работ.
12. Наличие коммунальных квартир. В Петербурге до сих пор существует более 60 000 коммуналок. Нередко в домах старого фонда они расположены «вперемешку» с квартирами индивидуальными. В результате возможны непредсказуемые соседи, неоднородная социальная среда.
13. Плохое состояние общедомового имущества. Изношенные коммуникации, отсутствие ремонта в парадных, трещины и осыпающаяся лепнина на фасадах – проблема многих старых зданий Петербурга.
Список можно продолжить. Но уже и так понятно, что квартира в старом фонде подойдёт далеко не каждому покупателю. Выбор подобного объекта требует повышенного внимания, знаний и опыта. Хорошая новость заключается в том, что и среди домов дореволюционной постройки встречаются образцы, заслуживающие внимания – с железобетонными перекрытиями, с капитальным ремонтом, с реставрацией фасадов и т.п. Их и следует отбирать и рассматривать прежде всего. (Грамотный риэлтор вам в помощь).
Кому можно рекомендовать? В любом случае, жильё в старом фонде больше подойдёт тем из покупателей, которые:
- ценят «дух истории» выше всего остального,
- хотят приобрести объект в конкретной локации, где практически отсутствует жильё другого типа,
- планируют провести ремонт, а возможно и перепланировку, и готовы к дополнительным затратам на решение этих задач.
Цена. На момент публикации, по данным ЦИАН, в Петербурге стоимость квартир в старом фонде составляет от 105 018 рублей за 1 кв. м (скромная двушка во Фрунзенском районе, далеко от метро) до 1 500 000 рублей за 1 кв. м (клубный дом класса LUX на Воскресенской набережной). В среднем же цена колеблется в диапазоне 150 000 – 250 000 рублей за квадрат. Старый фонд – удовольствие не дешевое.
