С этой статьи, начнем цикл аналитических обзоров всех Гостиничных комплексов, строящихся в г. Сочи по ФЗ-214.
Так как аналитика достаточно обширна, то в этой статье, подробно остановимся на одном из самых узнаваемых объектов в Сочи, который предлагают своим клиентам для инвестиций 90% риелторов ГК НЕСКУЧНЫЙ САД...
ГК Нескучный Сад - этот отель, расположен в Адлере, в 10 минутах от Аэропорта. 4,5 ГА территории, из которых всего 30% это сами здания отеля - остальная территория - это инфраструктура и лесопарковая зона.
Сейчас активно ведется строительство, и уже в 2025 году можно будет увидеть, как воплотятся в реальность задумки архитекторов и дизайнеров этого комплекса.
Для тех, кому сложно спроецировать что же получится на выходе, предлагаю посмотреть на рендеры:
Дизайнеры позаботились не только о внешнем виде этого объекта, но уже сейчас мы можем увидеть как будет выглядеть отель внутри...
... и как будут выглядеть апартаменты будущих собственников:
Если Вы рассматриваете покупку недвижимости в Сочи как собственную резиденцию на берегу моря, то несомненно можно рассматривать этот вариант.
Вы можете прилететь на курорт в любое время и наслаждаться всеми прелестями отеля 5 звезд сколько посчитаете нужным. При этом, сделать ремонт по своим предпочтениям. Получится отличная альтернатива квартире в Сочи.
Однако, если Ваша цель - получение пассивного дохода, то потратьте еще 2 минуты, чтобы узнать: "Насколько интересен данный объект для получения прибыли от аренды".
Застройщик утверждает, что номер Стандарт (стоимостью 20+ млн ₽) будет приносить собственнику 2,5 млн ₽ в год чистого дохода.
В своих инвестиционных расчетах аналитический отдел Застройщика и Отельера показывают нам из чего берется эта цифра (2,5 млн ₽).
Возьмем в руки калькулятор, вооружимся здравым смыслом, скажем: "О'кей Гугл, помоги"... и уже через несколько минут мы сможем точно ответить: "Насколько данный объект интересен для инвестиций".
Для того, чтобы проверить представленные выше расчеты, нам нужно знать следующие вводные:
1) Средняя загрузка отелей Сочи по месяцам;
2) Средняя ставка размещения в отелях Сочи аналогичного уровня;
На основании этих цифр 👆 мы с Вами поймем какую валовую прибыль сможет генерировать данный отель.
Воспользуемся методом выборочного анализа и просчитаем цифры из инвестиционного расчета Застройщика за май месяц:
Застройщик утверждает, что в мае загрузка в отеле будет составлять 70%...
По состоянию на 8 мая загрузка отелей в Сочи составляла 80%. По данным прошлого года май показал загрузку от 82 до 90%... Поэтому, считаю, что данный пункт Застройщиком даже немного занижен...
Какую же плату за размещение в сутки прогнозирует Застройщик в мае? Рассчитаем и проанализируем:
312 708 ₽ (валовый доход одного номера за май) / 22 (дня загрузки) = 14 214 ₽... именно такую стоимость в сутки видит Застройщик...
Много это или мало, на этот вопрос можно получить ответ только путем сравнительного анализа аналогичных предложений:
Таким образом 👆, средняя стоимость проживания в отелях, которые будут конкурировать с Нескучным Садом, на данный момент составляет 11 350 рублей (за сутки в мае).
Однако, здесь есть очень важный показатель: инфляция... и если реальная годовая инфляция показала рост свыше 20% за последний год, то к маю 2026 года можно ожидать и большей стоимости за проживание, чем прогнозируемые 14 т.р) 👇:
Поэтому, показатель валовой прибыли в 312 708 ₽ выглядит абсолютно реалистично.
Так же, точно посчитана валовая прибыль за год (так как по статистике май генерирует от 7 до 9% от общей годовой прибыли.
Поэтому, 4,2 миллиона рублей в год с номера стандарт, безусловно будет.
Далее, в своем инвестиционном прогнозе Застройщик абсолютно справедливо указывает, что 35% с валового дохода идут на вознаграждение управляющей компании.
4 245 351 ₽ (общий валовый доход) - 35% (вознаграждение отельера) = 2 759 491 ₽... Но... кое что Застройщик указать забыл...
1) ГК Нескучный Сад и отельер Zont Hotel Group - не смогут самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому отельер вынужден будет размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.
За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст от 10 до 19% от стоимости проживания. То есть оплата вознаграждения сайтам бронирования ложится на плечи собственников.
2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, садом, местами общего пользования нужно постоянно следить.
По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%
3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3%
4) Коммунальные расходы, страхование, фонд капитального ремонта - все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода
Таким образом, из суммы 2 759 491 ₽ нужно дополнительно вычесть расходную часть... Учитывая, что Zont Hotel Group к 2026 году возьмет в управление в Сочи еще 3-5 отелей, думаю высший менеджмент этой УК сможет договориться с Островком и другими агрегаторами сайтов бронирования на минимальные комиссионные.... Но, в любом случае, меньше чем 20% на расходную часть выйти не может...
Поэтому, 2 759 491 ₽ - 20% = 2 207 592 ₽. Примерно такая сумма поступит в течении календарного года на Ваш счет.
С этой суммы Вы заплатите налог 6% и чистый доход составит: 2 075 000 ₽.
Посчитаем рентабельность:
2 075 000 ₽ (чистая прибыль в год) / 22,3 млн ₽ (сумма вложений в проект) × 100 = 9,3% годовых.
Конечно рассчитывать окупаемость проекта ориентируясь лишь на доход от аренды видится неполным и недостаточным. При оценке потенциала от инвестиционной недвижимости в Сочи важно смотреть еще один показатель: прирост цены квадратного метра. Конкретно в этом проекте, за текущий год, можно смело прогнозировать рост до 40%. А уже после запуска отеля, рост стоимости квадратного метра замедлится и будет составлять 10-15% в год.
Но, в этой статье, мы все же больший акцент уделяем именно показателю пассивного дохода.
- "Хорошая ли это инвестиция?"
- "Да, хорошая."
- "Есть ли другие отели с большей доходностью?
- "Да есть".
Многие начинающие, да и опытные инвесторы иногда ошибочно полагают, что можно купить номер в готовом гостиничном комплексе и сразу начать получать доход от 15% годовых...
... Нет... Так не работает...
Если Вы, например, покупаете номер в гостинице и уже на следующий день он начинает генерировать Вам доход... то Ваша прибыль будет составлять от 6 до 8% годовых.... Не больше...
Разберем эту ситуацию на конкретном примере:
2 года назад, номер в ГК Нескучный Сад можно было купить за 11,1 млн ₽.
Рентабельность от пассивного дохода для тех, кто инвестировал денежные средства 2 года назад составит:
2 075 000 / 11 153 100 × 100 = 18,7% годовых.
За год до запуска отеля (на настоящий момент), рентабельность составит уже чуть выше 9% (это мы с Вами выяснили выше)...
После запуска отеля рентабельность будет составлять:
2 075 000 (годовой доход) / 28 990 000 (минимальная стоимость номера через год) × 100 = 7,2% годовых.
Именно такая финансовая схема 👆работает абсолютно на всех объектах, исключений не бывает.
Поэтому, если хотите инвестировать в ГК Нескучный Сад - обратитесь ко мне, чтобы получить эксклюзивные условия по приобретению.
Если указанная рентабельность Вам кажется недостаточно высокой, напишите или позвоните по контактному телефону, указанному ниже. Расскажу подробнее, какие еще есть интересные объекты для инвестиций.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17