Очевидно, что статьи 34-37 Семейного и 256 Гражданского кодексов напрямую влияют на сделку купли-продажи недвижимости: в случае покупки недвижимости в период брака, без оформленного Брачного договора, супруги имеют на неё право совместной собственности.
Вне зависимости от того:
- Кто из них прописан собственником "титульно" (то есть упомянут как собственник в выписке из ЕГРН). Об этом - разъяснение Росреестра ещё 2020 года.
- Разведены ли супруги и как давно был развод. Право общей совместной собственности не прекращается разводом и действует практически бесконечно! (вопреки устоявшемуся мифу о 3 годах после развода). Об этом - Определение ВС РФ №4-КГ19-19 от 2019 года.
Возможно, кто-то до сих пор верит, что Выписка из ЕГРН даёт полную и исчерпывающую информацию об объекте недвижимости. Увы! Много лет профессиональное сообщество бьётся над тем, чтобы данные о браке вносились туда, но пока безуспешно.
Сначала расскажу о неправильных способах:
1. Со слов продавца. Вроде логично, что покупая квартиру, мы должны убедиться в КАЖДОМ факте, который её касается. Мы запрашиваем справки ПНД/НД, подтверждение оплаты коммунальных платежей... Но мы стесняемся спросить документ о том, что гораздо важнее квитанций о квартплате: Был ли в браке продавец или нет!
Да, мы берём с него "Заявление" или прописываем в Договоре купли-продажи пункт, что он "подтверждает и заверяет", но... это точно избавит нас от проблем? Почему бы тогда про квартплату тоже не положиться на его слово?
2. "Заявление", пусть даже и нотариальное. Оно абсолютно ничего не значит: продавец может банально соврать, а нотариус не проверяет достоверность его слов, он только заверяет его подпись под заявлением (короче, удостоверяет личность подписавшего). Вот пример такого Заявления, которое часто запрашивают коллеги, непонятно зачем.
Правильные способы узнать: был ли продавец в браке на момент покупки
1. Отправить продавца в МФЦ / ЗАГС за справкой по Форме №15.
Она делается в день обращения и стоит недорого (в 2024 году стоила 200 рублей). Там будут отражены все данные об отсутствии браков в обозначенный период (вам важен период с момента покупки и до сегодняшнего дня). Вот как она выглядит:
Если же браки в обозначенный период-таки были, то вам дадут другую справку - о наличии брака, по Форме №6. Там будет написано, с кем был брак и является ли он действующим:
2. С помощью Госуслуг. Это бесплатно и ходить Продавцу никуда не нужно. Есть минус этого способа. К сожалению, у вас не останется на руках документального подтверждения. Однако, вы будете уверены, что слова продавца - правда.
Алгоритм такой: Продавец заходит по этой ссылке, проматывает чутка вниз и делает запрос на "Автообновление данных ЗАГС". После этого его перекидывает в Госуслуги, где он подтверждает это и... ждём от 15 минут до часа. Данные о браках - подгрузятся в раздел "Документы" - "Семья и дети", а также появится отметка "Автообновление подключено", что будет подтверждать актуальность этих данных.
В день сделки вы должны попросить Продавца открыть свои Госуслуги, установленные на его смартфоне и показать вам раздел "Документы" - "Семья и дети".
В случае, если выяснится наличие супруга в момент приобретения сегодняшним продавцом недвижимости - запросите у продавца Согласие данного супруга. Или - Брачный договор / Соглашение о разделе после развода.
Где бы этот супруг не находился, хоть заграницей - он может и должен это сделать! Например, в этой статье рассказываю случай о сделанном в Испании Согласии.
Если же супруг умер и это произошло недавно, есть два варианта:
1. Менее 9 месяцев назад - НЕ ПОКУПАЙТЕ эту недвижимость. Именно девять месяцев, а не шесть: наследники второй очереди имеют право заявить о себе именно в этот срок (ст. 1154 ГК РФ).
2. В период от 10 месяцев до 3 лет с момента смерти - следует особое внимание обратить на проверку "фактического принятия наследства", что бывает весьма проблематично. В таком случае вам обязательно требуется помощь профессионала, юриста со узкой специализацией "недвижимость" или "наследство".