В судейском сообществе появилась интересная новость. Верховный Суд запретил застройщикам ограничивать сроки гарантии на отделочные работы.
Дело в том, что в Законе об участии в долевом строительстве есть норма о пятилетнем сроке претензии к качеству строительных и отделочных работ, однако иногда застройщики пытаются включить в договор условие о сокращённом гарантийном сроке.
Хотя судебная практика обычно складывается в пользу дольщиков, но иногда такие споры доходят до Верховного суда, которому приходится объяснять, в каких случаях гарантийный срок не может быть сокращён.
В практике можно встретить разные формулировки ограничения сроков в договорах между дольщиками и застройщиками. Застройщики могут предусмотреть в договоре отдельные гарантийные сроки для разных частей работ или имущества, передаваемого покупателю.
Действительно, Верховный суд неоднократно отмечал, что застройщик, как профессиональный участник рынка, всегда находится в более «сильной» позиции по отношению к дольщику. Из-за этого застройщики часто используют это положение при составлении договора долевого участия, чтобы составить его в свою пользу и включить туда всё, что не запрещено законом.
Застройщики часто включают в договор долевого участия сокращённые, как правило годичные, гарантийные сроки на комплектацию квартиры: двери, сантехнику, окна и так далее. Более того, нередки случаи, когда в случае судебного спора, суды соглашаются с такими условиями. Причиной тому является то, что закон о долевом участии прямо не устанавливает минимальный гарантийный срок на такое имущество.
Именно такой законодательный пробел может быть устранён Определением Верховного суда, что однозначно приведёт к однообразию при вынесении решений нижестоящими судами.
Фабула дела о неровных стенах
Данил Антошин приобрёл квартиру у группы компаний «ПИК» по договору участия в долевом строительстве. В 2017 году акт приёма-передачи был подписан без замечаний. Однако спустя почти пять лет Антошин заметил недостатки, которые не были видны при визуальном осмотре: неровности стен и полов.
Дольщик обратился к оценщикам компании «Независимая оценка и экспертиза». Они определили стоимость устранения проблем с отделкой в 661 828 рублей. По их мнению, дефекты возникли из-за низкого уровня квалификации рабочих, нанятых застройщиком.
Антошин направил «ПИК» претензию, но компания отказалась её удовлетворить. Тогда владелец недвижимости подал в суд на фирму, требуя снизить стоимость сделки с застройщиком на стоимость работ по устранению недостатков. Три судебные инстанции ему отказали (дело № 88-15435/2023). Суды обратили внимание на условия договора между дольщиком и застройщиком: там стороны согласились, что гарантийный срок на монтаж напольных и настенных покрытий составляет год. Истец выявил дефекты, которые касались ремонтно-отделочных работ, через четыре года после принятия квартиры. Суды не нашли оснований удовлетворить иск.
Антошин обжаловал решение в Верховном суде. В марте его жалоба была рассмотрена и удовлетворена. В определении судьи напомнили: гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять меньше пяти лет. При этом срок гарантии начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости.
Прописанный в договоре между Антошиным и «ПИК» годичный гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры: дверей, дверных ручек, сантехники, окон, напольных и настенных покрытий, труб и электропроводки — противоречит закону об участии в долевом строительстве. «Указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему законом о защите прав потребителей, а соответственно, ущемляет права участника долевого строительства, в связи с чем считается ничтожным», — подчеркнул ВС и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 5-КГ23-158-К2).
Мы согласны с тезисами и формулировками экспертного сообщества по данному Определению ВС РФ, но хотим обратить Ваше внимание на самые интересные.
Верховный суд приравнял правовой режим комплектации квартиры к правовому режиму самой квартиры. Поскольку у них общий правовой режим, то теперь на двери, сантехнику и окна должен всегда действовать гарантийный срок в пять лет. С одной стороны, для покупателей квартир это хорошо: пятилетняя гарантия лучше годичной. С другой стороны, расширение гарантии с года до пяти лет может повлечь повышение издержек застройщика, что может привести к росту стоимости на квартиры.
Позиция Верховного суда должна обеспечить надлежащую правовую защиту дольщиков как потребителей. Она разъясняет практику по спорам между застройщиками и участниками долевого строительства в рамках гарантийных обязательств, показывая, что действующее законодательство не исключает возможность обнаружения строительных недостатков в процессе эксплуатации объекта в период гарантийного срока, вне зависимости от их характера. Другими словами, в какой-то степени понижает значение передаточного акта, как документа, который должен подтверждать отсутствие претензий к качеству принятого объекта.
Более того, собственнику предоставляется право в пределах гарантийного срока предъявлять требования застройщику в отношении любых недостатков, о которых он мог даже не знать в момент приемки.
Такие разъяснения ВС РФ мы оцениваем исключительно положительно, потому что они определённо должны обеспечить надлежащую правовую защиту дольщиков (потребителей), как более незащищенную сторону при возникновении споров.