Выделение доли
Выделение доли — это первый шаг к её продаже, поскольку продать невыделенную долю невозможно. Долю можно выделить в двух формах: идеальную и натуральную.
В случае с натуральной долей владелец может закрепить за собой определённую комнату, например, одну из четырёх в четырёхкомнатной квартире. При этом на кухню и санузел будет распространяться режим долевой собственности, то есть ими смогут пользоваться все собственники.
Идеальная доля указывается в виде дроби, например, это может быть одна четвёртая доля в четырёхкомнатной квартире. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями квартиры.
Если вы планируете продавать долю, лучше сделать её выделенной в натуре. Это даст покупателю право собственности на одну или несколько комнат и законное право пользоваться всеми помещениями.
Как выделить долю? Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, это можно сделать двумя способами: по соглашению собственников или в судебном порядке. Если все совладельцы согласны на выделение доли в натуре, необходимо составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. После этого можно получить кадастровый паспорт и другие документы.
Обратите внимание, что если владельцы долей не согласны с выделением доли в натуре, то перед продажей 1/2 или другой доли придётся обращаться в суд.
Документы для суда
Если вы хотите выделить свою долю в квартире в натуре через суд, вам потребуется подготовить определённый набор документов:
* документы, подтверждающие ваше право на долю в квартире (договор приватизации или купли-продажи);
* документы, которые подтверждают, что вы являетесь собственником (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, где перечислены все собственники);
* технические документы (технический план, акты, кадастровый паспорт).
Все эти документы нужно приложить к заявлению о выделении доли в натуре. В качестве ответчиков в заявлении указываются остальные владельцы недвижимости.
Обычно суды поддерживают истцов в делах о выделении доли в натуре. Поэтому, если иск составлен грамотно и все документы в порядке, есть все шансы на успех в решении этого вопроса.
Уведомление о продаже
После того как доля в квартире была фактически и юридически выделена, её владелец обязан уведомить других владельцев долей о своём намерении продать эту долю. Это требование закона, которое называется предоставлением преимущественного права покупки для совладельцев жилья.
Если собственники захотят приобрести долю, необходимо будет оформить соответствующий договор купли-продажи. Если же они откажутся от покупки, владелец доли сможет продать её другому лицу.
Уведомление о продаже доли готовится в письменной форме и выдаётся каждому владельцу доли в квартире. В уведомлении указывается следующая информация:
* объект жилой недвижимости;
* стоимость объекта;
* сроки передачи объекта;
* порядок расчёта за него.
Уведомления собственникам долей могут быть переданы:
* лично — нужно подготовить экземпляр для собственника, где он проставит свою подпись и зафиксирует дату получения;
* почтой — в виде заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении;
* при помощи нотариуса, который оформит свидетельства о направлении и вручении документов, например, телеграммой, отправленной продавцом совладельцу самостоятельно.
Совладельцам даётся срок в один месяц на принятие решения о желании заключить договор купли-продажи части квартиры. Если от них поступит отказ, его необходимо заверить у нотариуса. В случае если совладельцы не отреагируют на уведомление, собственник доли получает право продать своё имущество спустя 30 дней с момента получения документов.
Обратите внимание! Если вы продаёте долю в недвижимости, вы обязаны сделать это по той же цене или по более низкой, что была указана в вашем первоначальном уведомлении. Если вы решите снизить цену, вам нужно будет отправить новое уведомление с изменёнными данными. В противном случае при регистрации сделки в Росреестре вам могут отказать.
Подготовка к сделке
Продажа половины квартиры или доли в ней — это серьёзная сделка, к которой нужно подготовиться заранее. В частности, необходимо собрать все необходимые документы, включая подтверждение отсутствия задолженностей по ЖКХ (справку можно получить в ТСЖ или управляющей компании).
На этапе подписания договора или регистрации сделки в Росреестре продавец передаёт покупателю все документы на объект. Желательно подготовить и собрать комплект документов заранее.
В этот комплект должны входить:
1. Удостоверение личности продавца.
2. Документ, подтверждающий право собственности — выписка из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о праве собственности (если доля была оформлена до 1 января 2016 года).
3. Документ, на основании которого продавец получил долю — договор дарения или договор купли-продажи.
4. Кадастровый паспорт объекта с ключевыми характеристиками.
5. Технический план, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки.
6. Письменные отказы владельцев от преимущественного права покупки или доказательства отправки уведомлений о продаже доли.
Получить выписку из ЕГРН можно:
* в МФЦ;
* онлайн;
* в Росреестре.
Выбор способа зависит от личных предпочтений и обстоятельств продавца. По аналогичной схеме можно действовать и в случае, если нужно продать долю в квартире банку, если она находится в залоге.
Если документы, подтверждающие право собственности, отсутствуют, их нужно восстановить. Например, технический план и кадастровый паспорт можно получить в Росреестре или в БТИ.
Образец технического плана в 2024 году
Договор купли-продажи
Если вы хотите продать свою долю в общей собственности (долевой), вам необходимо заверить сделку у нотариуса. Однако это не требуется, если вы продаёте все свои доли по одной сделке.
В договоре обычно указывают следующую информацию:
* данные покупателя и продавца;
* характеристики части жилого помещения (доли): адрес, площадь, размер, кадастровый номер;
* сведения из правоподтверждающих документов: выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи;
* подтверждение того, что другие совладельцы отказались от права преимущественной покупки;
* стоимость доли;
* схема расчётов между участниками сделки;
* права и обязанности участников сделки.
Также в договоре должна быть указана дата его подписания и подписи сторон.
Важно тщательно проверить договор перед подписанием. Даже небольшая ошибка может привести к тому, что Росреестр откажется регистрировать сделку, и вам придётся составлять договор заново.
Важные моменты
С 1 сентября 2022 года Жилищный кодекс РФ установил новые правила для долевой собственности. Теперь каждому сособственнику должно приходиться не менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения. Это правило не распространяется на случаи, когда доля в собственности получена в результате приватизации, наследования или использования материнского капитала.
Например, в общей собственности у пяти человек находится московская квартира общей площадью 48 м². Один из собственников решил продать свою комнату. Однако ему не удалось этого сделать, поскольку разделить квартиру на пять равных долей невозможно, так как в этом случае у каждого собственника останется менее 10 м².
Согласно закону, минимальные показатели для долей в квартирах следующие:
* для квартир площадью от 30 до 60 квадратных метров — не менее четверти;
* для квартир площадью от 60 до 120 квадратных метров — не менее одной десятой;
* для квартир площадью от 120 квадратных метров — не менее одной пятнадцатой.
Если эти требования не будут выполнены, Росреестр не зарегистрирует договор.
Ещё один важный момент — если доля принадлежит несовершеннолетнему, для сделки необходимо получить разрешение от местных органов опеки. Также потребуется отказ ребёнка, который могут написать его опекуны или родители.
Продать долю с банковским обременением сложно, но возможно. Однако стоит учитывать, что на сделку может потребоваться много времени. Необходимо получить разрешение от финансовой организации, так как квартира будет находиться в залоге. Если заёмщик не выполнит свои обязательства перед банком, он может лишиться собственности — финансовая организация имеет право продать недвижимость и вернуть свои средства.
Если долю продаёт собственник, состоящий в браке, ему нужно получить официальное согласие на продажу от супруга. Согласие оформляется у нотариуса, согласно статье 35 СК РФ. Это касается только той доли, которая была приобретена в период брака и считается совместно нажитым имуществом.
Важно знать, что до 2017 года Росреестр отказывал в регистрации сделки купли-продажи доли, если не было согласия супруга на продажу. Однако после 2017 года регистрация стала возможной без такого согласия.
Росреестр вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) отметку об отсутствии согласия супруга и осуществляет регистрацию перехода прав собственности.
Судебная практика: продажа 1/2 доли в квартире
У семьи Павловых была двухкомнатная квартира, которую они решили приватизировать. Площадь квартиры составляла 42 квадратных метра. Квартира была переведена в собственность матери и её сына.
Через два года мать, Антонина Павлова, продала свою половину квартиры Никите Игнатову. Её сын, Вячеслав Петров, отказался выкупить долю в квартире, и Никита Игнатов оформил дарственную на 1/3 доли своей супруге, Светлане Игнатовой, и на 1/3 — своему сыну, 20-летнему Даниилу Иванову.
Семья Игнатовых не жила в этой квартире и планировала её продать. Однако они предложили Павлову сумму, которая была несопоставима с реальной стоимостью жилья.
Павлов подал в суд иск, требуя признать доли, принадлежавшие Светлане и Вячеславу Павлову, незначительными и подлежащими выкупу в принудительном порядке. Он ссылался на то, что Игнатовы фактически не проживали в квартире, но исправно оплачивали коммунальные услуги.
Перед Павловым стояла задача оценить его долю. Он пригласил эксперта для оценки, заключение которого также предоставил суду. Районный суд отказал в иске Павлову. После этого истец подал апелляцию.
Областной суд поддержал требования Павлова, и семья Игнатовых направила апелляцию в Верховный суд РФ. Верховный суд также встал на сторону Павлова, и он получил возможность выкупить доли в квартире.
Частые вопросы
Какие права есть у владельца натуральной доли в квартире?
Владелец доли в натуральной форме получает право собственности на одну комнату и может пользоваться общим санузлом и кухней.
Можно ли продать часть или долю без ее выделения?
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, долю в квартире можно выделить либо по соглашению между собственниками, либо через суд. Однако существует возможность продать долю без предварительного выделения.
Что должен сделать владелец доли в квартире при ее предостоящей продаже?
Владелец доли обязан уведомить о своем намерении других собственников долей в квартире – предоставить им преимущественное право на покупку.
Как действовать, если собственники других долей захотят купить другую долю?
В этом случае необходимо будет заключить соответствующий договор.
В течение какого срока собственники других долей должны принять решение о покупке?
В соответствии с законодательством, совладельцы имеют один месяц на то, чтобы принять решение о покупке доли.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!