Покупка коммерческого помещения у юридического лица — это важный и ответственный шаг, который требует тщательного анализа и продуманной стратегии. Вот несколько советов, которые помогут вам безопасно осуществить эту сделку.
1. Проведение детального исследования.
Определите цель покупки и изучите рынок и потребности вашего бизнеса. Выясните, какова репутация юридического лица, которое вы рассматриваете как продавца. Также стоит проанализировать его финансовое положение и историю предыдущих сделок. Важно помнить, что любое юридическое лицо может оказаться участником дела о банкротстве, и вы можете столкнуться с оспариванием подозрительных сделок.
2. Проверка юридической чистоты.
Необходимо провести тщательный анализ юридического статуса помещения. Это включает проверку наличия всех необходимых разрешений, актов о вводе в эксплуатацию и разграничении балансовой принадлежности, документов, подтверждающих право собственности. Также важно убедиться в отсутствии обременений и долгов, которые могут оказать влияние на объект после сделки.
3. Оценка технического состояния и соответствия его документам.
Тщательно оцените техническое состояние помещения. Проверьте состояние инженерных коммуникаций, системы водоснабжения и канализации, электроснабжения и других важных элементов.
План помещения должен соответствовать фактическому состоянию. Если есть какие-либо отклонения от норм или документов, их необходимо зафиксировать и учесть при принятии решения о заключении сделки.
4. Финансовая прозрачность сделки.
Обязательно просите продавца предоставить вам полную финансовую информацию. Это включает в себя все сведения о том, у кого и на каких условиях было приобретено помещение, а также информацию о налоговых отчислениях, которые произвёл продавец. Важно также уточнить, были ли уплачены налоги вовремя, поскольку наличие задолженностей по налогам может повлечь за собой ограничения на недвижимость.
5. Максимальная проверка самого продавца-юридического лица.
Проверка документов юридического лица.
Необходимо проверить актуальность и соответствие устава и других регистрационных документов действующему законодательству.
Если общество состоит из единственного участника, то проверку данного пункта можно опустить. Однако, если у общества несколько учредителей, очень важно, чтобы сделка по отчуждению помещения соответствовала корпоративному праву (закону об ООО, АО или другому применимому нормативному акту). Необходимо получить разрешение на сделку от всех учредителей, которое должно быть оформлено в соответствии с правовой формой (протоколом общего собрания и т.д.).
Судебная (арбитражная) история компании.
Изучите историю судебных решений, касающихся ООО, чтобы оценить возможные правовые проблемы.
Изучение бизнеса продавца.
Если продавец активно участвует в бизнес-процессах, важно понять, какую деятельность он ведёт и насколько успешно. Если же продавцом является юридическое лицо, которое занималось только управлением продаваемым имуществом, риски значительно снижаются, но не исчезают полностью.
Налоговая ситуация.
Несоблюдение ООО налоговых обязательств и наличие долгов по налогам может привести к банкротству, где инициатором будет налоговая служба. В таком случае риски оспаривания сделки по отчуждению недвижимого имущества возрастают.
Также рекомендуется запросить у продавца налоговую справку об отсутствии налоговой задолженности и претензий со стороны налогового органа.
6. Заключение честной (белой) сделки.
Убедитесь, что все условия сделки чётко прописаны в договоре. Важно, чтобы сделка была честной и понятной для обеих сторон. Особенно важно, чтобы цена, указанная в договоре, была реальной и не вызывала вопросов в случае, если продавец всё же обанкротится.
Проведите анализ рыночной стоимости помещения и сравните предложенную цену с аналогичными предложениями на рынке. Это поможет вам избежать возможных проблем в будущем.
7. Передача собственности по акту.
Передача помещения должна быть оформлена соответствующим актом, в котором необходимо подробно описать все характеристики помещения.
После сделки важно заключить договоры с организациями, обеспечивающими снабжение энергией (тепловой или электрической). Бездоговорное потребление может привести к неприятным последствиям.
Соблюдение этих шагов и тщательная подготовка к сделке с учётом всех возможных рисков помогут вам безопасно и успешно приобрести помещение у юридического лица.
8. Вывод.
При покупке недвижимости у юридического лица важно тщательно проверить не только сам объект недвижимости (помещение), но и убедиться, что продавец не связан с какими-либо рисками, о которых говорилось выше.
Конечно, в этой статье невозможно перечислить все возможные правовые угрозы, поскольку их количество может быть огромным и зависит от множества факторов. Однако мы выделили основные критерии, которые помогут вам оценить ситуацию.
Не стоит пренебрегать помощью профессионалов — юристов и опытных брокеров. Брокеры помогут вам найти коммерческое помещение, идеально подходящее для вашей деятельности, а юристы оценят риски, связанные с приобретением такого помещения, и дадут полезные рекомендации.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!