На днях опубликовано постановление Конституционного Суда РФ (прим. 1), которое указало на особенности при изъятии ранее приватизированного аварийного жилья. Попытаюсь максимально просто объяснить, что произошло. Более подробные комментарии в примечаниях к заметке.
Большинство изымаемого из частной собственности аварийного жилья, ранее приватизировано у государства.
Приватизация жилья и право бессрочного пользования жилым помещением
Право на приватизацию жилого помещения имеют все наниматели, в нем зарегистрированные. Сама приватизация возможна только при их полном согласии. Во многих случаях, квартира оформляется в собственность одного члена семьи, а остальные совместно проживающие отказываются от участия в приватизации.
Эти лица (отказавшиеся от приватизации) сохраняют самостоятельное право бессрочного пользования жилым помещением. Данное право сохраняется при смене собственника квартиры (прим. 2).
До принятия рассматриваемого Постановления КС РФ, при изъятии жилья указанное право пользования жилым помещением – игнорировалось. Позиция судов: при аварийности объект недвижимости, предназначенный для проживания, прекращает свое существование, в связи с чем, лица не могут сохранять право постоянного пользования этим юридически отсутствующим помещением (прим. 3).
Выплата денег происходит только собственнику в порядке ст. 32 ЖК. Дальнейшая судьба лиц, имеющих бессрочное пользование жилым помещением, не являлась юридически значимой при изъятии.
Легче понять на конкретном деле (мэрия Ярославля против Штраус), послужившим основанием для подачи жалобы в Конституционный Суд.
Дело: мэрия Ярославля против Штраус
Квартира находится в аварийном доме и принадлежит одному собственнику — Ермолину. Дом подлежит сносу и включен в региональную программу по переселению граждан. Решение об изъятии принимается на основании ст. 32 ЖК.
Заочным решением районного суда квартира изымается для муниципальных нужд, размер возмещения определяется равным 2 772 тыс. руб. Деньги Ермолину перечисляются, а жилое помещение переходит в муниципальную собственность.
Но в квартире помимо собственника прописаны его бывшая жена Штраус Я.В. и его совершеннолетний сын, это их единственное жилье. Администрация как новый собственник, с целью дальнейшего сноса аварийного дома выходит с иском о признании всех троих утратившими право пользования жилым помещением.
Суд устанавливает следующие. Квартира приватизирована в 1994 Головой В.П. (бабушкой Ермолина). При этом на тот момент зарегистрированы: Ермолин, его жена (Штраус Я.В.) и их несовершеннолетний сын. Взрослые отказываются от приватизации, ребенок не принимает участия. В этот момент появляется бессрочное право пользования жилым помещением лиц, имевших право на приватизацию квартиры, но отказавшихся от него.
В последующем Ермолин становится собственником квартиры в порядке наследования, люди разводятся (последовательность событий может быть иная). Он не может выселить бывших членов семьи исходя из их бессрочного права пользования. Но мэрия при изъятии может.
Иск администрации удовлетворяется апелляционной инстанцией, подтверждается кассацией и Верховным судом РФ (прим. 4). Представитель Штраус Я.В. обращается в Конституционный Суд России.
Конституционный Суд РФ постановил
1. Признать часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 40, 46 (части 1 и 2) и 75.1, в той мере, в какой данная норма в системе действующего правового регулирования не обеспечивает надлежащих гарантий защиты жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, для которых это жилое помещение является единственным и которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить потребность в жилище, при изъятии этого жилого помещения (в том числе признанного непригодным для проживания) для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
3. Впредь до внесения в действующее законодательство необходимых изменений часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает, что в случае изъятия у собственника жилого помещения для муниципальных нужд в связи с его признанием непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции суд должен разрешить вопрос – если того требует бывший член семьи такого собственника, имевший в момент приватизации равное право пользования им с лицом, приватизировавшим жилое помещение, и отказавшийся от участия в приватизации, - об удовлетворении потребности такого бывшего члена семьи в жилище, обязав органы местного самоуправления соответствующего муниципального образования предоставить ему в пользование жилое помещение из муниципального жилищного фонда с момента, когда дальнейшее нахождение в изымаемом жилом помещении невозможно или непосредственно создает опасность для жизни или здоровья, при условии, что для бывшего члена семьи собственника изымаемого жилого помещения оно является единственным и такой бывший член семьи, признанный малоимущим, принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право состоять на таком учете.
Как понимать
Администрация муниципального образования обязана предоставить в пользование жилое помещение из муниципального жилищного фонда лицу, проживающему с собственником, при изъятии при совокупности условий:
- это бывший член семьи собственника, имевший в момент приватизации равное право пользования жильем с лицом, приватизировавшим жилое помещение, и отказавшийся от участия в приватизации;
- изымаемое жилое помещение является единственным жильем;
- признан малоимущим, принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право состоять на таком учете.
Обращаю внимание, на решение суда первой инстанции по делу Штраус, которое во многом совпадает с позицией КС РФ. Посмотрите ниже, примечание 4.
Примечание 1
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25.04.2024 № 21-П по делу о проверке конституционности части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Я.В.Штраус.
Примечание 2
Пункт 2 ст. 292 ГК закрепляет, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».
Но в абзаце 3 пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.
К бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения (при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим) – не может быть применен пункт 2 ст. 292 ГК. Так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Примечание 3
Позиция судов общей юрисдикции. Органом местного самоуправления инициирована и проводится процедура изъятия жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), а так же земельного участка под ним; спорная квартира, как объект недвижимости, предназначенный для проживания, прекращает свое существование, в связи с чем, ответчики не могут сохранять право постоянного пользования этим юридически отсутствующим помещением, данное право подлежит прекращению в связи с прекращением существования объекта, в отношении которого оно возникло.
«Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) определяет, что возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
В соответствии с действующим законодательством, при изъятии земельного участка государственные или муниципальные органы приобретают права на жилое помещение, расположенное на таком земельном участке, однако законом не предусмотрена обязанность решить вопросы существующих обременений на жилое помещение; не предусмотрено в качестве дополнительных существенных условий указание в соглашении между собственником жилого помещения и публичным органом, который принимает решение об изъятии, всех пользователей жилым помещением, а также способы получения указанными лицами возмещения за утрату прав пользования.
Примечание 4
Неожиданно, суд первой инстанции (судья Кировского районного суда г. Ярославля Нувахова О.А.) принимает решение об отказе мэрии. Судья огромный молодец, высказала свою позицию и имела смелось пойти против устоявшийся практики. Фактически позиция суда первой инстанции подтверждена КС РФ. Позволю привести выдержку решения суда:
Из этого следует, что в случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на его осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.
Брак между Ермолиной (Штраус) Я.В. и Ермолиным А.В. прекращен 22 февраля 1999 года. Ответчики Штраус Я.В. и Ермолин В.А. не являются членами семьи Ермолина А.В., они не утратили право пользования жилым помещением, поскольку имели равное право пользования на момент передачи квартиры в собственность Голова В.П. до настоящего времени зарегистрированы в жилом помещении и, отказавшись от участия в приватизации, сохраняют самостоятельное право бессрочного пользования жилым помещением.
Выплата выкупной цены за прекращение права собственности Ермолина А.В. на жилое помещение, расположенное в доме, признанном аварийном, не является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением Ермолина В.А., Штраус Я.В., отказавшихся от права на его приватизацию.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что Ермолина В.А., Штраус Я.В. приобрели право постоянного пользования квартирой, и не могут быть выселены из жилого дома в связи со сносом без предоставления в порядке статьи 89 ЖК РФ другого благоустроенного жилого помещения. В том числе, не подлежит удовлетворению требование о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.
Автор заметки: Кузьмин Дмитрий Аркадьевич