По данным аналитического центра STONE, за первые 3 месяца 2024 года в бизнес-центрах класса А на продажу блоками в границах МКАД реализовано почти 30 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Большинство новых офисов реализуются по договору купли-продажи будущей недвижимости – на него приходится 91% всех сделок.
Спрос на покупку качественных офисных площадей объясняется сохраняющимся дефицитом готового предложения. Качественный офис на стадии строительства выбирают как инвесторы благодаря высокой доходности таких объектов, так и компании-резиденты – в условиях дефицита готового предложения и роста запросов на консолидацию команд.
Спрос между конечными пользователями и инвесторами в строящихся офисных объектах Москвы распределяется равномерно – 50% на 50% в зависимости от стадии строительной готовности и расположения объекта. При этом объем доступных офисов существенно сокращается. В настоящий момент в продаже в бизнес-центрах с готовностью до 2028 г. в границах МКАД представлено порядка 200 тыс. кв. м качественных офисных площадей в нарезку. Данный показатель сопоставим с объемами на 1 квартал 2023 года, несмотря на то, что за год в продажу вышло порядка 10 новых бизнес-центров.
География деловых районов продолжает расширяться. Девелоперы смещают свое внимание на новые бизнес-локации, граничащие со сложившимися деловыми районами и основными транспортными артериями столицы. В ближайшие годы ожидается прирост офисов класса А в зоне ТТК-МКАД – на нее придется 47% всего нового строительства. Основное предложение будет формироваться вдоль Хордового кольца – на станциях линии БКЛ, где уже запланировано строительство 13 новых офисных объектов.
Суммарный объем ввода офисных площадей по итогам 3 месяцев 2024 года составил 45 тыс. кв. м, при этом ни один объект класса А не был введен в эксплуатацию. Общий прогноз по объему ввода в 2024 году составляет 648 тыс. кв. м, из которых реализовано 81% площадей, а объем доступных площадей составляет 126 тыс. кв. м. По данным аналитического центра STONE, ожидаемый рост показателя ввода не приведет к насыщению рынка качественным предложением в 2024 году.
За 1 квартал 2024 года уровень вакансии в классе А снизился на 0,2 п. п. и составил 10,2%. Активное вымывание предложения отмечено в диапазоне площадей до 1000 кв. м, где количество доступных лотов уменьшилось более чем на 50%. В свою очередь предложение готовых крупных блоков от 5 тыс. кв. м остается на критически низком уровне, и крупные арендаторы фактически лишены возможности выбора.
Новые площади не успевают выйти в открытый рынок – большая доля офисов приобретается еще на стадии строительства объекта, а ввод офисов под аренду остается ограниченным. Низкой вакансии также способствует повышение доли договоров предварительной аренды до ввода объектов в эксплуатацию. В связи чем в 2024 году ожидается стабилизация вакансии на уровне 10%, а средние ставки аренды вырастут на 6-7%.
Сегодня в открытой продаже внутри МКАД представлено 19 проектов с готовностью до 2028 года, где представлена нарезка и этажи. Средневзвешенная цена продажи в проектах оценивается в 454 тыс. руб./кв. м
Напомним, в линейке STONE представлено 9 бизнес-центров класса А на разной стадии строительства. Приобрести офис можно от 285 тыс. руб. за кв. м. Бюджет вложений от 16,4 млн руб. Рост цены за период строительства достигает 50%.