…косметичка с ключами опустела, последняя ипотека в Дельта-кредите была под 7% годовых, и это с минимальным первоначальным взносом. Если так пойдёт и дальше, да при стабильных ценах, — то ура, — вот она, гармония!
8 августа 2018 г., по мотивам моего Инстаграм.
Совсем несложно прогнозировать наше с вами поведение как покупателей и продавцов столичной недвижимости в перспективе на 3-5 лет вперед, чуть лишь вспомнив себя недавних. В моих, тогда еще агентских, откровениях и комментариях коллег можно найти ответ на вопросы и об инвестиционной составляющей недвижимости в Москве сегодня тоже. К этой скользкой теме мы с вами будем сегодня неоднократно возвращаться: завуалированно и прямо.
Предыстория.
Часть 1, рынок московских новостроек в 2017 году.
Забегая вперед, поделюсь подборкой своих наблюдений за жителями новостроек от 2021 года. Примеры ретивого "освоения новых территорий" фиксируются жителями в чатах и группах. Новоселам стоит приготовиться и к такому формату общения. Пассивным зрителем удается быть лишь до поры до времени, но мы же с вами все хотим ЖК?
Новостройки в старой Москве, годы 2018 и 2019: что покупали, к чему приценивались, оправдались ли ожидания;
как взращивали постепенно девелоперы интерес к новым форматам недвижимости у населения уже не только в столице, но и по всей России, — покажу!
Согласитесь, есть определенное сходство с днем сегодняшним: в 2019 году окончательно, стремительно и кардинально меняется представление о современном пространстве для жизни у всех нас.
Насколько приживутся новые планировки с дворцовой анфиладой,
будет ли комплекс с наполнением, должным поразить нас воочию в 2027, через 5 лет ликвиднее, чем похожий соседний, который дешевле и сдается вот-вот, — вопросов очень много!
Коснемся снова и обязательно темы, кто и для чего покупает недвижимость в Москве и почему так важно идентифицировать себя как покупателя, чтобы не остаться в минусе, приобретая квартиру в новостройке в 2024 году.
Объективности ради отмечу, что упоминаемые комплексы не на 100%, конечно, охват по Москве. То, что попало в кадр по дороге, где была сама, о чем писала тогда, по горячим следам, на пике массовых инвестиций в новостройки и на заре зарождения блогерства в риэлторской среде, показываю и комментирую.
🔎Кстати, все передовики-коучи в нашей сфере, продающие и сейчас курсы по продвижению личного бренда в соцсетях, учились на нас тогда, в 2017, анализируя интересные профили и давая рекомендации про качественный уникальный контент, полезность, демонстрацию экспертности, взаимодействие друг с другом и прочие простые вещи, актуальные до сих пор. Я помню массовые подписки риэлторов на себя после упоминаний в тематических публикациях и на Всероссийском жилищном конгрессе, спикером которого буду однажды тоже, и совместные сделки потом.
2017 год для меня был невероятно познавательным и активным в том смысле, что я достигла уровня осознания своей силы как риэлтора, хорошо разбирающегося в первичном рынке, но не в ущерб основному роду деятельности. Риэлтор про маркетинг, как сейчас, — это не такая далекая история. Держать на подвязочках своей психики цепочки из людей, делая сделки вопреки всему разнообразию факторов, влияющих на конечный результат, — вот настоящий агент, маклер, специалист по недвижимости, как его ни назови.
В начале 2018 года мы все начинаем не массово, но чаще, чем в 2017 году, не по рендерам, а в натуральном виде узнавать жилые комплексы нового образца — назову их так.
Прекрасные входные группы в 2017 уже не новинка, формат задолго ДО тестировал в жилье относительно доступном Крост. Но именно в описываемый период становится как будто доступнее недвижимость на этапе строительства внутри МКАД, и, по моим наблюдениям, Новая Москва, однозначно присутствуя фоном, не затмевает нисколько звездные стройки в промзонах вокруг МЦК!
Из дорогого, уже построенного на конец 2017 года, покажу "Дом Дыхание" от ФСК. Позиционировался как класс премиум. Появляется эксплуатируемая кровля, доступная жителям, и библиотека, которая тогда так и называется, и конференц-зал. До тиражирования в презентациях Застройщиков словосочетания "резидент комплекса" еще очень-очень далеко, до кроссбукинга тоже, как и до нынешних, по-настоящему эргономичных, планировок. Много вопросов к качеству строительства, расположению у дороги, маленькой территории. Но общественные пространства, на которые "покупают" нас с вами сегодня, присутствуют.
Строящийся премиум с готовностью через 3-4 года сейчас в части фасадов выглядят, в основном, так. На фото жилые небоскребы проекта Capital Towers на Краснопресненской набережной в апреле 2024 года. Рядом возводится Дом Дау, в котором периодически выходят интересные переуступки.
Зеркальные небоскребы, в которых отражается небо, действительно, красивее тяжелого коричневого глянца. Эстетика из прошлого, не только внешняя, но и внутренняя, конфликтует с нашим с вами кошельком: эргономика именно современных ЖК позволяет среднестатистическому Покупателю выбирать лот с нужным количеством спален за приемлемые деньги. 3Е 60 метров будет просто доступнее 3Е, где 120. На высокой степени готовности на Дмитровском шоссе, недалеко от "Дыхания", возводится Симфони 34 от Mr Group, ими же построен современный D1, невероятно интересен по концепции и наполнению проект и в соседнем Бутырском районе, который весьма по праву позиционируется как "Сверхквартал" - в нем стоимость квартиры начинается от 12 млн.
Опять будет некий срок переосмысления, сравнения, действий: продать старое, купить новое, и так далее)
Напомню, что в границах старой Москвы из свежего-хорошего было ДО: недоступные большинству монолитно-кирпичные дома начала нулевых с огромными площадями, как жулебинская "болгарка", и современная типовая панель разнообразных вполне серий с планировками и даже размерами на любой вкус. Так, например, у меня в работе была квартира в доме П-44Т в пятикомнатном исполнении, дом 2013 года, проект Ведис Групп "Головино". Даже вопрос, где поставить автомобиль, решался проще: возможность купить или снять машино-место в этажерке рядом, как на той же Нарвской, вполне устраивала по степени комфорта платежеспособную аудиторию из 2010-х. Обнаружила сейчас в упоминаемом мной панельном проекте РГ-Девелопмент, завершенном в 2019, актуальные остатки от 850 тыс. рублей за место в наземном паркинге - бери не хочу, и с рук еще дешевле. Те представления о комфорте, которые у нас с вами есть сейчас, формировались не один год. Огороженное колышками место у фасадной сталинки в приличном месте кому-то тоже в радость — без иронии.
Ликвидность объекта недвижимости — это актуальность для вероятных покупателей лота во времени: размер, планировка, локация; прогнозируемый спрос среди кого?
Квартира стоит столько, сколько за неё готовы дать Покупатели при соблюдении всех технологически важных этапов подготовки к выходу на рынок. Огромный выбор был, есть и будет у Покупателей С БЮДЖЕТОМ, поэтому многомиллионную недвижимость в морально-устаревших комплексах, расположенных в самом центре Москвы, вычищают изнутри до white box, продавая не роскошь нулевых, а локацию и практическую возможность сделать современную планировку.
ДСК в 2017 году чувствовал себя прекрасно, в офисе на Розанова, оформляя свои документы, однажды сфотографировала их мини-музей.
В 2018 году все еще на равных сосуществуют два параллельных мира новостроек: ДСК застраивает Некрасовку и промзону Грайвороново, небольшой проект РГ-Девелопмент в Орехово-Борисове с отделкой, о чем писала я подробно здесь, и еще один их же панельный простенький ЖК в пешей доступности от МЦК на востоке в неблагообразном месте, но дешевый и с отделкой. На старте квартиры в нем стоили в районе 5 млн., как и в "Кварталах 2119".
Кстати, не прошло и 5 лет, как КРТ заходит в район Соколиная гора.
Новые панельные дома в 2018 году внутри МКАД пешком от метро в инвестиционном плане были за счастье. В Некрасовку ехали, конечно, но были и другие — те, кто выбирал меньше площадь ближе к центру.
Итак, если очень поверхностно и кратко, глобально в границах "старой" Москвы, включая, разумеется, Некрасовку, в 2018 году на продажу строится
вышеупомянутая типовая панель в трёх, по сути, местах;
🧡 внутри МКАД осторожно и точечно, далеко не в самых гнусных локациях, растут дома новых серий от ПИК,
❤️ продолжается копание во всех направлениях вокруг МЦК,
💚 усиливается натиск на рынок апартаментов, желающих узнать о них подробнее становится больше;
🤍 развивается рынок элитного жилья; в Хамовниках почти готовы Садовые кварталы, еще немного времени пройдет, и по-новому расцветет Пресня; география, где престижно жить, расширяется вслед за вводимыми в эксплуатацию другими современными ЖК. В 2024 особенно прозорливые коллеги предвидят схожее будущее и району Павелецкой.
Проектируются, кстати, и новые дороги, которые, несомненно, качественно улучшат транспортную доступность ряда районов. Бесценный опыт для всего первичного рынка — неожиданная трасса вместо набережной или выросшая под окном эстакада — приобретается тогда же. О планах развития города скрупулезно собирают информацию профессиональные участники рынка.
Вдруг что-то забыла из ключевого и массового, пишите!
Пролистав свою ленту за год, вижу, что занималась, в основном, альтернативными сделками формата Область-Москва и наоборот, маневрируя между разными сегментами: из старого в новое, из нового в стройку и т.д. Стабильно, неспешно все шло, но к лету как будто случился разгон!
Ремарочку оставлю.
Доплата, оставшаяся на руках, между новой панелью в Люберцах и 3К в Кузьминках в старой девятиэтажке на 18-й год — 1 млн. рублей! Старый фонд низкого качества как сегмент, разумеется, есть и будет, но на фоне смены поколений, а нынешние молодые платежеспособные выбирают совсем другие дома и квартиры, он будет дешеветь и дальше.
На фото ниже квартира в доме 2017 года от "ПИК" — и, да, — в монолитном доме с подземным паркингом и высокими трехметровыми в чистоте потолками!
Готовая Готовая квартира с европланировкой — это практически уникальное в 2018 году предложение в Москве из новостроек построенных. Штучные сданные к этому времени комплексы от МR Group еще мало знали, и на вторичном рынке, чтобы отфильтровать предложения с кухней-гостиной в базе, нужно было владеть всей картиной первичного рынка в регионе минимум за 3 года назад.
60 метров, две спальни, два санузла, кухня-гостиная 21,3 метра и 2 спальни 10,6 и 13,1 метров.
Панорамный вид на Борисовские пруды (прогулочная зона, велодорожки, детские площадки, пляж).
Подземный паркинг, разумеется... машиноместо продали вместе с квартирой.
Какие опции современных ЖК комфорт-класса мы видим? Что общего с нынешним ПИК?
Уже есть места под кондиционеры;
коммерция на 1 этаже,
современная по дизайну детская площадка,
"двор без машин",
нет балконов!
Соотношение машино-мест к квартирам больше, чем 1/2!
До метро Орехово 15 минут пешком, столько же - до Царицынского парка — хорошее место для жизни в районе с готовой инфраструктурой.
Сейчас такая квартира с ремонтом и хорошими видами, но не на пруды, выставлена в рекламе за 23 млн. с машино-местом. 3.2 млн. хотят собственники за паркинг со сложившейся средней арендной ставкой 12 тыс. в месяц. 🔜
Готовая с ключами квартира в монолитном ЖК внутри МКАД пешком от метро в бетоне с видом на Борисовские пруды на хорошем этаже 10 млн., 2018 год.
Сейчас рядом строится высотный жилой комплекс Wave от ЛСР. Проект географически расположен в районе Москворечье Сабурово, по-своему интересен, если правильно ставить задачи при покупке. О нём тоже упоминаю в видео ниже.
Летом же 18 года из окон ТЦ «Каширская Плаза» уже видны корпуса ЖК «Домашний».
Сейчас третью очередь достраивает ГК «Самолет». О стоимости квартир здесь на этапе строительства пишу здесь.
10 млн. на Каширском шоссе за готовую 3E тогда, в начале лета, — это дорого!
Некрасовка в стройке с готовностью через год стоит чуть больше 6 млн. за классическую трехкомнатную квартиру, виды, этажи, эркеры со сроком сдачи через год — в ассортименте,
Новая Москва с хорошей на фоне строек у ТТК экологией и перспективой метро в пешей доступности, впрочем, как и Некрасовка, в которой его еще тоже нет, на тот момент в среднем в монолите разве что чуть-чуть дороже, не считая огромной застройки у мусорного полигона в Саларьево,
и масса новостроек начинает быть визуально видимой и вызывать любопытство обывателей непривычной архитектурой, спорным расположением, фееричным оформлением офисов продаж и шоурумов в них, где и происходит главное: мы видим ДРУГОЕ пространство. Иначе расставлена мебель, становится понятным назначение новых отделочных материалов, которые вроде бы и видел раньше в Оби и Леруа, но вообще не оценил... параллельно становится популярной тема дизайна, в соцсетях подглядываем за особенно активными, перенимая и копируя, кто что увидел и как понял.
Левел Амурская - прекрасный первый на востоке Москвы, и тогда недорогой. В период узнавания о комплексе рынок стагнирует, долгоиграющий проект осторожные восприняли не все. Наличие апартаментов в одном корпусе с жилыми помещениями удивляло, ТЭЦ, которая по нынешним временам расположена реально далеко, пугала, высота башен и восхищала и отталкивала, как и странные планировки на фоне тех, которые мы знали до, отсутствие балконов, количество квартир на площадке, ожидание высоких коммунальных платежей — одни сомнения! И при этом уже тогда можно было выбрать два типа отделки - темную и светлую, и ждать спокойно квартиру с низким подоконником 60 см от пола и большущим окном, наслаждаясь стабильно растущим последующие годы рынком.
7,2 млн. за квартиру 3 Е порядка 70 кв. м с отделкой на высоком этаже на старте это стоило тогда.
Летом 2019 года, когда проект уже был заметен отовсюду, стоимость квадратного метра перешагнула планку 200 тыс. рублей, но даже на фоне начавшегося уже освоения промзоны Калошино другими застройщиками, Левел был интересен больше из-за передовой концепции и качества исполнения — флагманский комплекс нового для рынка застройщика репутации ради хотя бы не должен был быть плохим.
Летом 2018 года замечены проекты точечной застройки на месте старых АТС в разных районах Москвы, и на престижном юго-западе тоже. На фото проект «Счастье в Вешняках», метро Выхино 10 пешком. Простенький невысокий дом недалеко от прекрасного Кусковского парка и Аллеи Жемчуговой, за кинотеатром «Энтузиаст» и фермерским рынком, на этапе строительства дешевым не был, новых домов в этом районе, обжитом и достаточно удобном, нет и сейчас. Традиционные планировки без всяких евро, лоты крупные, семейные, простые. Сейчас такой нарезки просто нет.
К концу 2018 года, мне кажется, определенное переформатирование сознания уже случилось. Символ, Зиларт, Сердце столицы, Хедлайнер уже знают все, и невозможно пройти мимо! Насколько все это доступно? — Не очень! Обновка рынка недвижимости начала 2019 года покрыла потребность некоторой части Покупателей с минимальным бюджетом и одновременным желанием приобрести квартиру не просто современную, но и внутри ТТК!
Выдача ключей практически совпала с известными событиями, квартира в бетоне без стен в период стояния рынка колом при этом продолжала требовать вложения в нее ежемесячных платежей по ипотеке. 3 года — бесконечно длинный срок, за который может поменяться мир. Один из минусов сохранения денег в недвижимости — невозможность в обстоятельствах срочных их оттуда извлечь.
Огромное количество квартир в комплексе выставлено в рекламе под аренду. Жить за свои же деньги внутри ТТК с видом на ТТК, судя по статистике продаж аналогичных по расположению относительно большой дороги новостроек, в 2024 году считается полне приемлемым. Напишите мне в ЛС, я вышлю видео из квартиры на высоком этаже и с закрытыми, и открытыми окнами.
На лето 2021 года комплекс выглядел так: СМОТРЕТЬ ВИДЕО
Хочу отметить, что не все, но некоторые новые комплексы, возводимые на неприличном расстоянии от дорог, сразу оснащают системой очистки воздуха. Как, например, здесь:
Продолжение следует!
Комментарии открыты для подписчиков, ссылку для связи оставила.