Схема касается форм владения недвижимостью hak pakai, hak milik и hak guna.
Этап 1. Проверка объекта
После выбора объекта нужно провести due diligence недвижимости. Для этого риелтор запрашивает у продавца следующие документы:
- пять последних квитанций об уплате налога на землю и строительство и подтверждение оплаты,
- оригинал сертификата на землю,
- оригинал разрешения на строительство,
- подтверждение оплаты воды, электричества, телефона,
- при наличии ипотеки – письмо Roya из банка,
- копии ID директоров и представителя, в случае если продавцом является компания,
- протокол собрания участников с решением о продаже, заверенный нотариально, если продавец – компания.
Покупатель, в свою очередь, представляет:
- паспорт / ID,
- копии ID директоров и представителей, если покупатель – компания,
- все документы на компанию, если покупатель – компания.
Этап 2. Оформление условного договора купли-продажи
Продавец и покупатель обычно заключают условный договор купли-продажи (CSPA) – по сути, соглашение о покупке недвижимости, в котором стороны описывают условия, на которых они готовы заключить финальный договор.
В некоторых случаях CSPA требует авансового платежа и/или выполнения продавцом определённых условий. Сумма депозита не установлена, всё зависит от конкретных договорённостей.
Этап 3. Оформление договора купли-продажи
Договор купли-продажи (известный как akta jual beli – AJB) покупатель и продавец подписывают в органе власти, который регистрирует документы на землю (Pejabat Pembuat Akta Tanah – PPAT), или в присутствии государственного нотариуса.
Стандартные пункты договора
- Полные данные продавца и покупателя
- Свидетельство о долгосрочной аренде на землю
- Заявление о передаче земли от продавца покупателю
- Гарантии продавца
- Повторное измерение земельного участка
- Заявление о том, что право долгосрочной аренды на землю не нарушает положения о правах собственности на землю
- Положение о разрешении споров
Этап 4. Оплата сделки
Продавец и покупатель платят свои налоги и представляют документы об их уплате в орган Land Deed Official, где начинаются необходимые действия по переоформлению документов.
Сразу после подписания договора купли-продажи покупатель вносит оставшуюся сумму по сделке. Способ перечисления средств оговаривается отдельно. То же самое касается и сроков оплаты дополнительных расходов.
Как россияне платят за недвижимость в Индонезии
Россияне сейчас платят за недвижимость в Индонезии тремя способами:
- SWIFT-перевод на счёт девелопера из банков РФ, которые не находятся под санкциями;
- через криптовалюту – застройщики принимают платежи на свои кошельки (смотрите список объектов, где доступен этот способ оплаты);
- в рублях – некоторые балийские компании имеют офисы в Москве и могут принять даже наличные (каталог недвижимости в Индонезии с оплатой в рублях).
Внимание! В Индонезии иностранцы могут открыть счёт в местном банке, перевести на него средства из любой страны и оплатить недвижимость. Для открытия счёта не требуется вид на жительство. Ограничений для россиян нет.
Этап 5. Регистрация права собственности
После подписания документов по сделке в течение семи дней должны быть сделаны сертификат по передаче права и документы, прилагающиеся к нему. Регистрацию осуществляет управление Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Покупатель в итоге получает:
- предложение о регистрации свидетельства о передаче права долгосрочной аренды
- оригинал акта перевода
- оригиналы последних квитанций об уплате налога на землю и строительство и подтверждение оплаты
- оригинал сертификата на землю
- подтверждение уплаты всех необходимых налогов
- копии ID продавца и покупателя
Вся сделка, как правило, занимает месяц. Обычно после подписания документов по сделке продавец передаёт покупателю право долгосрочной аренды на землю, в то время как оставшиеся документы ещё готовятся.
Внимание! Договоры долгосрочной аренды hak sewa («аренда» или leasehold) обычно заверяют нотариально, но не регистрируют в государственных органах.
Удалённая сделка с недвижимостью
На Бали и в других регионах Индонезии иностранцы часто заключают дистанционные сделки. Для этого покупатель выдаёт доверенность юристу, который осуществляет все необходимые действия.
Доверенность оформляется только на подписание документов по конкретной сделке от имени клиента и не предусматривает возможности продажи или проведения иных действий с недвижимостью.