Очередное интервью г-на Жабина – одного из руководителей питерского застройщика ЛенРусстрой.
Вкратце:
· Крупные девелоперы сейчас начнут раскручивать историю с отменой льгот как стимулирующую. Мы тоже. Есть люди, которые откладывали покупку, их стоит дополнительно мотивировать. Но после 1 июля всё изменится кардинально.
· Считаю, через какое-то время льготную ипотеку отменят вообще. Советую коллегам к этому готовиться. Шаги будут последовательными. Возможно, уже после 2024 года льготной ипотеки не будет в принципе. Или она станет настолько "адресной" (для узких групп), что на рынок почти перестанет влиять.
· Надеюсь, к этому моменту ЦБ начнет снижать ключевую ставку. Но в чудеса не верю: хорошо, если ставка опустится до 13-14%. Ипотека сильно дешевле не станет.
· Застройщики уже приостанавливают вывод новых проектов, растягивают их по времени. Важно – чтобы выручки хватало на покрытие затрат.
· Останавливаться никто не будет, это нереально. Стройку остановить можно, но это как мартен – после практически невозможно запустить.
· Считаю, доля ипотеки в спросе на новостройки будет сокращаться. Отчасти из-за ужесточения регулирования, отчасти – по естественным причинам: те, кто хотел и мог, – уже воспользовались. Например, в Петербурге льготную ипотеку выплачивают около 200 тысяч семей, более полумиллиона человек. Это 10% населения. А ведь надо учитывать, сколько жилья было куплено в кредит за предыдущие годы, до введения льготных программ.
· Судя по высказываниям некоторых чиновников, в правительстве обсуждают возможность поддержки девелоперов через субсидирование ставки по проектному финансированию. Я поддерживаю эту точку зрения: государству так делать проще и обойдётся дешевле, чем стимулировать платежеспособный спрос населения через льготную ипотеку.
· То, что происходит сейчас в корне неправильно. Жилищное строительство полностью опирается на господдержку – это не рынок. Тогда уж соберите всех девелоперов и организуйте из них Госстрой.
Умница! Согласен во всём.
Только, как он коллегам-девелоперам даёт советы, так и я предлагаю потенциальным покупателям подумать вот о чём.
Мои «три копейки»:
«Девелоперы сокращают вывод новых объектов, главное, чтобы хватило выручки». Поясню, что имел ввиду г-н Жабин.
При резком сокращении продаж, банки настолько же резко сократят проектное финансирование. Основной денежный поток, в этом случае, для финансирования работ, придётся на средства дольщиков с раскрытых эскроу-счетов после сдачи объектов (выручку):
а). вы знаете норму рентабельности законченного объекта, - сколько останется у застройщика после погашения банку ПФ?
Нет!
б). вы знаете много ли у конкретного застройщика объектов под сдачу, с которых можно было бы финансировать ведущиеся стройки?
Нет!
в). вы знаете, много ли объектов под сдачу, которые застройщик перенесёт («растянет по времени»), и не получит деньги с эскроу-счетов в запланированные сроки?
Нет!
Не слишком ли много неизвестных, для того чтобы спокойно вкладываться в новостройки.
Если питерский девелопер окажется прав, часть девелоперов просто не выживет.
Вы знаете, какие именно?
Нет!
Первичка остаётся только для тех, кто любит «русскую рулетку»!
Стопарик для храбрости, и…