Текущей весной Конституционный Суд Российской Федерации поделился подробной правовой позицией по вопросу пределов прав собственников помещений многоквартирных домов (далее – МКД) по распоряжению общим имуществом. Речь шла об установлении платного пользования фасадом МКД для размещения вывесок.
Поводом к разбирательству явилась жалоба товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ), которая безрезультатно пыталось взыскать с субарендатора помещения неосновательное обогащение в размере платы (установленной решением общего собрания собственников дома) за размещение вывески.
Суды со ссылкой на положения статьи 44 ЖК РФ по принятию решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, поочередно отказывали ТСЖ в удовлетворении вышеуказанных требований по следующим основаниям:
- спорная вывеска являлась информационной, а не рекламной,
- следовательно, ее установка обязательна в силу закона,
- поэтому в одобрении товариществом или ОСС монтаж такой вывески не нуждается;
- размещая вывеску, субъект права исполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц, а потому он не может быть признан на основании главы 60 ГК РФ обогатившимся за чужой счет;
- и права и законные интересы собственников не нарушены размещением спорной вывески.
ТСЖ с указанной позицией не согласилось, полагая, что потребность в использовании фасада МКД для размещения вывески должна подталкивать ее владельца договариваться с собственниками фасада (если они настаивают на плате) – в случае если последние не дают права использовать фасад на безвозмездной основе без их разрешения. В противном случае, по мнению товарищества, налицо - попирание гарантий права частной собственности, установленные положениями статьи 35 Конституции РФ.
Почему позиция ТСЖ является неверной, разъяснил Конституционный суд РФ в Определении от 12 марта 2024 года № 554-О:
- собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, однако он должен соотносить принадлежащее ему право собственности с правами и свободами других лиц. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, только если они не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления от 22.04.2011 № 5-П, от 14.05.2012 № 11-П, от 18.04.2023 № 18-П и др.). Например, собственники помещений в МКД вправе использовать его фасад для размещения рекламы с учетом порядка пользования фасадом, установленного решением общего собрания собственников (далее – ОСС), и по смыслу ст.615 ГК РФ и ч.2 ст.30 ЖК РФ они могут передать это право арендаторам и субарендаторам, которые, будучи заинтересованы в использовании фасада как части общего имущества в доме не по прямому назначению, должны получить на это согласие;
- однако в соответствии с Законом о защите прав потребителей потребители имеют право на получение информации о товарах, работах, услугах и об их изготовителях, исполнителях, продавцах, а в силу п.1 ст.8 и п.1 ст.9 того же Закона изготовитель, исполнитель, продавец обязаны довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы, а продавец и исполнитель размещают данную информацию на вывеске. Нарушение же права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемых товаре, работе, услуге, о лице, которое занимается их реализацией, и о режиме его работы влечет предусмотренную законом ответственность;
- при этом информация, размещаемая на вывеске, не является рекламой (ни по буквальному смыслу закона, ни по смыслу, который придается ему правоприменительной практикой (определение ВС РФ от 18.11.2014 года № 303-ЭС14-395);
- существующий порядок размещения рекламы принципиально отличается от порядка размещения информационной вывески. Договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций упомянуты в п3 ч.2 ст.44 ЖК РФ не в качестве абстрактного примера, но как ориентир для правоприменителя в ситуации, когда ОСС принимает решение об использовании общего имущества, каковое использование, как правило, связано с получением дохода. По смыслу данной нормы принятие решения ОСС возможно, когда перед ним ставится вопрос о размещении рекламных конструкций, торговых автоматов, платежных терминалов и в других такого рода случаях, однако ОСС не должно принимать какие-либо решения, противоречащие законодательству и вопреки ему ограничивающие права третьих лиц;
- размещение информационной вывески обусловлено нормами Закона о защите прав потребителей, а потому ОСС не вправе препятствовать в таком размещении лицу, эксплуатирующему помещение в доме, независимо от того, на каком праве (собственности, аренды и т.д.) оно владеет и пользуется этим помещением. Для размещения такого рода вывески и для ее эксплуатации на безвозмездной основе решение ОСС не требуется;
- в противном случае реализация собственником или иным лицом своего права на принадлежащее ему имущество, а также использование нежилого помещения по прямому назначению - для ведения предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности - необоснованно ставились бы в зависимость от воли (желания) иных собственников общего имущества в МКД;
- бесплатность и отсутствие необходимости разрешения ОСС на установку и эксплуатацию собственниками, арендаторами и иными лицами вывески, потребность в которой диктуют положения закона, не свидетельствует о нарушении конституционных прав собственников общего имущества в МКД;
- с другой стороны, размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, а также создавать препятствия пользованию общим имуществом в доме или его надлежащему содержанию. Поэтому ОСС в МКД - но исключительно с целью обеспечить права и законные интересы всех сособственников - может определить требования к форме и содержанию такой вывески, с учетом требований региональных и муниципальных актов, архитектурных, исторических и прочих особенностей дома.
Стоит отметить, что данная правовая позиция весьма актуальна в свете принятия свежих поправок в ЖК РФ о бесплатном и без разрешения ОСС размещении интернет-провайдером своих сетей связи на общем имуществе МКД, из-за чего собственники потеряли как плату за размещение сетей (хотя и небольшая, но стабильная), так и контроль над доступом в дом (интернет-провайдеру, который заключил договор хотя бы с одним собственником помещения или нанимателем жилья по договору соцнайма в доме, отказать нельзя).
При этом в профессиональном сообществе бытует мнение, что данные поправки противоречат Конституции РФ (ст.35 о гарантиях права частной собственности) и грубо нарушают баланс конституционных прав на доступ к информации и права на распоряжение собственностью. Однако, с учетом представленной позиции Конституционного Суда РФ по сходному вопросу о бесплатном и без разрешения ОСС пользовании фасадом, шансы оппонентов указанных поправок на их отмену путем обращения в Конституционный Суд РФ представляются весьма безуспешными.