Сегодня публикую текстовую версию записки об убытках в связи с затянувшейся регистрацией перехода права собственности на недвижимость. Видеоверсию этой записки можно посмотреть ЗДЕСЬ.
ООО (покупатель) приобрело у АО (продавец) недвижимое имущество. В Росреестр было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
Росреестр уведомил о приостановлении регистрации. Основанием приостановления стали:
1) Непредоставление документа-основания для осуществления государственной регистрации;
2) Письмо администрации о нецелевом использовании земельного участка, на котором расположена недвижимость.
В связи с этим продавец обратился в администрацию с запросом является ли спорное имущество самовольной постройкой. В ответ на запрос было сообщено, что недвижимость не является самовольной постройкой. Также администрация сообщила, что направила в Росреестр информацию о том, что недвижимость не является самовольной постройкой.
Также продавец подал в Росреестр дополнительные пояснения с приложением документов и просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Однако после этого и продавец и покупатель совместно подали заявления о приостановлении государственной регистрации. В связи с этим регистрация была приостановлена.
После этого в отношении продавца был наложен запрет на совершение регистрационных действий со спорной недвижимостью, в связи с возбужденными исполнительными производствами. Через некоторое время запрет был снят.
В результате, переход права к покупателю был зарегистрирован только через 10 месяцев после заключения договора. После этого сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимости. Сам договор предусматривал обязанность продавца по передаче покупателю недвижимости в течение трех дней с момента перехода к покупателю права собственности на объект.
Покупатель подал иск о взыскании с продавца убытков в размере неполученной арендной платы с арендаторов, которые все это время продолжали пользоваться недвижимостью. Истец обосновывал свои требования тем, что продавец с просрочкой исполнил обязательство по государственной регистрации права и передаче вещи.
Также истец просил взыскать с ответчика проценты по ст.395 ГК РФ. Проценты были начислены на сумму уплаченную истцом за недвижимость.
Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования. Их позиция строилась на следующем.
1) Действия Росреестра по приостановлению регистрации перехода права, не оспаривались и незаконными не признавались.
2) В спорный период между ответчиком и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего ответчик, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путем получения арендной платы, которая для покупателя явилась упущенной выгодой.
Верховный Суд РФ рассмотрев дело, указал следующее.
Ответственность в предпринимательских отношениях применяется независимо от вины, что относится и к рассматриваемому спору. Однако кредитор отвечает за неблагоприятные последствия, которые возникли у должника при исполнении сделки, если в определенной степени эти последствия обусловлены поведением самого кредитора, имевшего возможность принять разумные меры по устранению причин возникновения или увеличения размера убытков, но не предпринявшего таких мер.
Разумными при этом могут быть признаны меры, применение которых в сравнимых обстоятельствах ожидалось бы от обычного участника хозяйственного оборота, действующего добросовестно, то есть учитывающего не только свои права и законные интересы, но также интересы контрагента (п.3 ст.1 ГК РФ), доступные для кредитора в сложившихся обстоятельствах и не создающие для него чрезмерного обременения.
Таким образом, для правильного рассмотрения дела судам необходимо было оценить поведение кредитора применительно к статье 404 ГК РФ в отношении причин приостановления государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и дать оценку тому обстоятельству, что одной из первых причин приостановления регистрации явилось отсутствие в предъявленном в уполномоченный орган пакете документов договора купли-продажи, обязанность подачи которого являлась совместной, а также оценить факт подачи совместного заявления сторонами спора о приостановлении государственной регистрации.
Вывод судов о возложении исключительно на продавца имущественной ответственности за неисполнение обязанности по передаче недвижимости в ситуации, когда своевременность государственной регистрации перехода права собственности на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон договора и зависела как от действий истца, так и от действий ответчика, не может быть признан соответствующим нормам материального права.
При рассмотрении дела, истец указывал, что им была выдана доверенность на представителя ответчика для подачи документов в Росреестр. По мнению истца, ответчик, недобросовестно воспользовавшись выданной доверенностью, подал, в том числе от имени истца, заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.
При оценке этого довода суд принимает во внимание, что от имени покупателя заявление о приостановлении государственной регистрации подано на основании действительной и не отмененной доверенности представителем, действовавшим в пределах предоставленных ему покупателем полномочий, а с учетом совершения истцом односторонней сделки по выдаче доверенности правовые последствия совершения соответствующего юридически значимого действия по ней возникают непосредственно для представляемого.
Соответственно при оценке поведения обеих сторон применительно к правилам ст. 404 ГК РФ действия, совершенные представителем истца по доверенности в пределах предоставленных полномочий, должны расцениваться как действия самого покупателя.
Кроме того, определяя размер убытков, суды исходили из суммы арендной платы, которую мог бы получить истец за спорный период. При этом не были учтены расходы, которые должен был бы понести истец на содержание недвижимости. Размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения.
Применительно к процентам Верховный Суд РФ указал следующее.
Закон предусматривает, что когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
Следовательно, проценты подлежат уплате при допущении продавцом нарушения, выразившегося в неисполнении обязанности по передаче вещи и до момента такой передачи или возврата предоплаты.
При установленных в настоящем деле обстоятельствах у продавца отсутствовали денежные обязательства перед покупателем по возврату полученной предварительной оплаты, так как договор не расторгнут и исполнен сторонами; продавец не совершал неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата. Констатировать неосновательное получение ответчиком денежных средств также не было оснований, поскольку они были перечислены ему и приняты им по действующему договору. Следовательно, в спорной ситуации с учетом отсутствия в договоре иного диспозитивного регулирования подлежало применению правило, прямо предусматривающее начисление процентов лишь с момента, когда вещь должна была быть передана, то есть с момента, когда допущено нарушение обязательства по передаче объекта купли-продажи.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Рекомендую ознакомиться с подборкой записок по спорам из договора аренды:
https://dzen.ru/suite/d49175fb-4539-4943-883b-229e98bd02f6
Подписаться на группу для практикующих юристов: https://vk.com/courtlawyers
Моя страница ВКонтакте: https://vk.com/nenashev
Телеграмм-канал: https://t.me/rightlawyer
Youtube:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLofQWNFBBq453JERsCODAQQuiAWKaHlWV