1.Казённое предприятие города Москвы "Управление гражданского строительства"
Казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» создано в 2011 году Правительством Москвы для строительства жилых и нежилых зданий.
КП «УГС» подведомственно Департаменту строительства города Москвы. Предприятие строит жилые и нежилые помещения в рамках адресной инвестиционной программы Москвы, Программы реновации жилищного фонда в городе Москве.
Для решения общегородских задач и софинансирования строительства объектов адресной инвестиционной программы города Москвы КП УГС регулярно продаёт жилые и нежилые помещений путем проведения аукционов.
2.Преимущества покупки недвижимости у КП УГС.
✨Юридическая чистота
Согласно аукционной документации КП УГС на праве оперативного управления гарантируют покупателю, что продаваемая недвижимость:
- никому не продана,
- не подарена,
- не заложена,
- в споре, под запрещением или арестом не состоит,
- рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена.
- в квартире никто не зарегистрирован и не проживает,
- лиц, обладающих правом пользования квартирой, а также лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой не имеется.
КП УГС продаёт недвижимость на праве оперативного управления от имени города.
Продаваемая недвижимость принадлежит городу Москве и в случае нарушения вышеуказанных пунктов отвечает город.
🏦 Ипотека.
❗Часто путают электронные аукционы КП УГС с аукционами по банкротству и аукционами по продаже имущества, на которое наложено взыскание судом.
На таких аукционах не применяется покупка недвижимости с привлечением кредитных средств(ипотеки) .
По закону и лотовой документации КП УГС👆, можно покупать квартиры в ипотеку на электронных аукционах . Вот примеры.
Привлечь кредитные средства можно как по обычной ипотеке, так и по Госпрограммам:
👨👩👧👦Семейная ипотека (подробнее),
🤓IT ипотека (подробнее).
💸Выгодные цены.
Как показывает статистика, итоговые цены на аукционах КП УГС ниже среднерыночных на 5-15%.
Вот реальные ценовые примеры.
☝На торгах КП УГС не всегда удаётся получить хороший дисконт. И прежде всего из-за применения ипотеки по Госпрограммам на объектах КП УГС.
🚀Что бы максимально увеличить шансы выигрыша аукциона по цене ниже рыночной, мною успешно применяется технология многолотовых торгов.
По этой технологии я подаю заявку от имени покупателя не на одну, а на несколько, заранее отобранных (3-5) объектов.
В процессе торгов маневрирую, отпускаю дорогие, в результате выкупаем на торгах самый дешёвый объект.
По статистике Росэлторга, по итоговым ценам аналогичных объектов, на одном и той же адресе, всегда есть разница в цене, иногда до 1 000 000 рублей.
4.Где можно купить квартиры и нежилые помещения у КП УГС.
- На официальном сайте "Инвестмоскоу " принадлежащем Департаменту конкурентной политики Правительства Москвы можно подобрать недвижимость и записаться на просмотр.
- На сайте КП УГС "Мой адрес" так же можно посмотреть актуальные фотографии, планировки и стартовые цены продаваемой недвижимости.
- Так как недвижимость изначально принадлежит городу Москве, по закону купить её можно только на электронных торгах, которые проводятся, как правило, на Единой Электронной Торговой Площадке Росэлторг (ЕЭТП Росэлторг).
Это крупнейший федеральный оператор электронных торгов по госзакупкам (44-ФЗ), госкомпаний (223-ФЗ) и коммерческих предприятий, а так же по приватизации и аренде муниципального и государственного имущества(178-ФЗ).
☝По данным системы "За честный бизнес" -уставный капитал Росэлторга составляет 200 000 000 рублей, финансовое положение устойчиво.
Акционерами согласно сайта самой площадки являются:
Правительство города Москвы — 51,82%,
Банк ВТБ — 48,18%.
👍Поэтому риски невозврата или задержек возврата обеспечения торгов (задатков) практически отсутствуют.
5.Мосреалстрой
Государственное унитарное предприятие (ГУП) "Мосреалстрой" по сути является отделом продаж КП УГС вынесенный в форму отдельного предприятия, которое регулярно и много лет подряд выигрывает тендеры на эксклюзивное право обслуживать КП УГС.
Поэтому оформить договор купли продажи недвижимости у КП УГС можно только через этот ГУП.
Реально услуги этого ГУПа для граждан сводятся к показу объектов и консультациям для самостоятельного покупателя участия в торгах.
☝Понятно, что мотивация этого предприятия направлена только на то что бы продать потенциальному участнику недорогую консультацию.
От того выиграет клиент торги или нет, доведёт ли сделку до конца в сроки или нет, доход ГУПа не зависит.
👀Именно поэтому мы наблюдаем в протоколах торгов десятки претендентов на одну квартиру (иногда более 10 человек), а выигрывает один.
Проигрывают аукционы КП УГС 80-90% участников при реализации принципа
"Главное не победа, главное участие".
Вот пример.
Аукцион в электронной форме по продаже жилого помещения, закреплённого за КП «УГС» на праве оперативного управления, по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, д. 6/2, корп. 1, кв. 86.
Значительно реже, но есть неединичные случаи когда одна и та же квартира выставляется на торги повторно.
Что говорит о том что покупатель не смог вовремя (или правильно) оформить ипотечную сделку.
👇Подробнее об этом ниже в разделе о рисках.
6.Перед торгами.
✅желательно одобрение ипотеки (если она нужна) , так как по регламенту, после победы на аукционе у победителя будет всего 15 календарных дней после аукциона на заключение кредитного договора и договора купли-продажи;
✅обязательно подать заявку в соответствии с лотовой документацией на участие в торгах на ЕЭТП Росэлторг самостоятельно либо через представителя ;
✅обязательно внести на р/с площадки обеспечение заявки (задаток) в размере 2% от стартовой цены за каждую квартиру до дня окончания приёма заявок.
☝Обеспечение заявки (задаток):
-возвращается через 5-10 дней после торгов по реквизитам претендента , если претендент не стал победителем аукциона;
-возвращается в течение 5-10 дней после подписания договора купли-продажи (ДКП), если претендент стал победителем аукциона;
-возвращается через 5-10 дней после подписания ДКП победителем аукциона , если претендент занял второе ил третье место;
❗❗❗ ЗАДАТОК НЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ-если претендент стал победителем аукциона, но не подписал договор купли-продажи (ДКП) в течении 15 календарных дней после публикации протокола о результатах аукциона.
7.На торгах.
👆Как правило торги квартирами от ГУ КП УГС проводятся в форме открытого электронного аукциона.
В случае если недвижимость не продалась два аукциона подряд, закон (178 ФЗ) предусматривает торги на понижение (публичное предложение), а так же торги без объявления цены.
🤷♂️Однако в реальности последние два вида торгов применяются не часто на продаже нежилых помещений и машиномест.
- Шаг аукциона (обычно) -0,2 % от стартовой цена квартиры.
- Любой из допущенных претендентов может его сделать через электронный интерфейс торгов.
- После любого сделанного шага аукциона включается таймер на 10 минут.
- По истечении этого срока, если никто не сделал нового шага, ценовое предложение последнего шага считается победившим.
6.После торгов.
После публикации (1-2 дня после торгов) и на основании итогового Протокола торгов и лотовой документации на ЕЭТП Росэлторг запускается процедура самой сделки, которая проходит в "бумажном" виде.
Срок проведения сделки - с 10 по 20-й календарный день с момента публикации итогового протокола торгов.
При этом покупатель должен подписать договор купли продажи не позднее 15 дня.
✅ До 10 дня покупатель и правдавец (УП УГС) готовит средства и документы.
Самая сложная подготовка происходит если сделка ипотечная (оценка, согласование предоставленных КП УГС через Мосреалстрой документов в банке и т.д.);
Документы со стороны КП УГС готовит ГУП Мосреалстрой.
✅ С 10 по 15 день назначается сделка.
Изготавливается проект договора-купли продажи.
✅За 3-4 дня до подписания договора купли-продажи покупатель должен проплатить первоначальный взнос по сделке с привлечением кредитных средств либо полную сумму по договору по сделке за счёт собственных средств.
✅В день ипотечной сделки покупатель в первой половине дня подписывает договор купли-продажи в ГУП Мосреалстрой в Москве на Зоологической 22 , затем в банке кредитный договор и аккредитив ( на аккредитиве размещаются только кредитные средства ), после этого следует в снова следует в офис ГУП Мосреалстрой для передачи документов из банка.
☝Порядок посещения офисов может меняться в зависимости от выбора банка.
🕛Сделка проходит в один день.
✅Если же Покупатель покупает квартиру без привлечения ипотеки, то в указанные сроки он сразу следует в офис ГУП Мосреалстрой, где подписывает ДКП.
🔑Ключи передаются Мосреалстроем после регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.
✅Зарегистрированные документы выдаются ориентировочно через 1,5-2 недели после подписания ДКП в офисе Мосреалстроя по адресу: г. Москва, Зоологическая 22.
📨Сдача и получение документов в МФЦ может быть сделана непосредственно самим покупателем, либо за 35 000 рублей ООО "ЦПУ в Перово".
8. Риски покупки квартиры у КП УГС на открытом аукционе.
⚡При покупке квартиры (нежилого помещения) с привлечением кредитных средств (ипотеки) используется аккредитив либо его аналог.
В типовом договоре купли продажи раскрытие аккредитива не является обязанностью КП УГС (на 13 мая 2024 года).
❗ В то же время в договоре купли-продаже прописана ответственность за несвоевременное раскрытие аккредитива и соответственно оплаты квартиры.
🖋Пункт 5.4. типового договора купли-продажи с КП УГС
" В случае просрочки Покупателем более чем на 5 (Пять) рабочих дней срока исполнения своих обязательств по оплате стоимости Квартиры в порядке, установленном п. 2.2. настоящего Договора, или частичной (неполной) оплаты Покупателем Стоимости Квартиры, что является существенным нарушением условий настоящего Договора, Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор (отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение настоящего Договора на условиях настоящего пункта производится Продавцом путем направления Покупателю письменного уведомления заказным письмом с описью вложения".
💥На практике это означает, что если покупатель "проспал" сроки раскрытия аккредитива или его аналога, либо произошла задержка регистрации прав в Росреестре, то договор купли-продажи может быть расторгнут в одностороннем и внесудебном порядке.
При этом покупатель потеряет не только права на квартиру , но и задаток
плюс заплатит проценты банку за ипотечный кредит.
🤔В ГУП Мосреалстрое предлагают заключить договор-присоединения с ООО "ЦПУ в Перово" по которому за 35 000 рублей эта организация берёт на себя работу по сдаче и получению документов в МФЦ.
❗В таких договорах (на 13.05.2024) мы не нашли обязанность исполнителя по подаче документов в банк для раскрытия аккредитива или его аналога.
🌈Убрать этот риск можно, взяв под контроль профессионала подачу и получение документов из МФЦ с последующим раскрытием аккредитива.
⚡⚡Короткий срок на подписание ДКП покупателем-всего 15 календарных дней (согласно лотовой документации)-главный фактор риска.
⛔Не все банки "умеют" делать сделки в установленные сроки по лотовой документации КП УГС, и тем более по Семейной/АйТи ипотеке (в условиях постоянных перебоев лимитов финансирования).
Поэтому попытка проведения сделки с банком который не имеет опыта в подобных сделках, вероятно приведёт к срыву сделки.
⏳В режиме жесткой нехватки времени элементарный дополнительный запрос от юриста банка может сорвать сделку.
👀Например банки запрашивают:
- оригинальную выписку из домовой книги;
- распоряжение собственника в формате откреплённой цифровой подписи;
- свежие справки о доходах с места работы;
- протокол с подписями всех членов тендерного комитета;
- копию всех страниц паспорта представителя Фонда реновации и т.д.
❗Последнее время участились отказы банков по уже одобренной ипотеке после выигрыша на аукционе:
- без объяснения причин;
- в связи с нехваткой лимитов на льготную ипотеку;
- по льготной ипотеке из за неточностей в правоустанавливаюших документах на квартиру;
🌈Убрать риск можно заранее перед торгами получив одобрение ипотеки в 2-3 подходящих банках.
⚠Ошибки при подаче заявки на торги.
Согласно статистике 5-10% заявок на торги Росэлторга не проходят тендерный комитет по формальным причинам (не полный комплект документов, орфографические ошибки и т.д.)
🌈Убрать риск можно если поручить подачу заявки профессионалу.
🔄Альтернативная сделка.
Оплата квартиры (первоначального взноса) приобретаемой на торгах у КП УГС за счёт средств одновременно выручаемых от продажи другой квартиры, часто заканчиваются неудачей, в связи ограниченными сроками реализации сделки согласно лотовой документации (15 дней).
🌈Совмещать альтернативные сделки с торгами КП УГС, как показывает опыт можно, но лишь на стадии документально подтверждённой даты получения средств от продажи первой квартиры, и только под контролем специалиста.
🤑Ошибки ценового анализа.
👀Пример.
Согласно итоговому протоколу торгов опубликованному на Росэлторге в торгах за квартиру , закреплённую за КП «УГС» на праве оперативного управления, по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, д. 6/2, корп. 1, кв. 86, этаж 10, общей площадью 52,40 кв. м, кадастровый номер 77:03:0010003:2727 приняло участие 8 ПРЕТЕНДЕНТОВ, НО ВЫИГРАЛ ОДИН!
🤔То есть более 87% претендентов и более на таких торгах ПРОИГРЫВАЮТ!
Это пример отсутствия маркетингово-ценового и статистического анализов. Когда без проработки статистики предыдущих торгов, без сравнительного маркетингового анализа претенденты тратят силы время и деньги и подают заявки на заведомо проигрышную процедуру.
❗Без проведения сравнительного-маркетингового анализа, статистического анализа прошедших аукционов КП УГС, претендент имеет не более 10% шансов из 100% на выигрыш в аукционе.
🌈Увеличить шансы можно. Перед торгами надо делать сравнительно маркетинговый анализ и анализ статистики предыдущих торгов.
9. 🤔Как купить квартиру (нежилое помещение) у КП УГС?
😵Самому
Если цель -купить конкретную квартиру (нежилое помещение) по нужной цене у КП УГС, а не сыграть в заведомо проигрышную лотерею, то вкратце необходимо:
- минимизировать все факторы рисков👆 ;
- провести статистический анализ👆;
- провести сравнительно-маркетинговый анализы по приобретаемой квартире👆;
- освоить методику многолотовых торгов👆;
- приобрести ЭЦП и программу "Крипто-про",
- настроить плагины, расширения браузера;
- аккредитоваться на Росэлторге;
- изучить лотовую документацию приобретаемой квартиры;
- изучить интерфейс личного кабинета в Росэлторге;
- перечислить задаток на лицевой счёт в Росэлторге;
- подать заявку на торги без ошибок;
- одобрить ипотеку в двух "правильных" банках (если нужно);
- выиграть торги;
- совместно с менеджерами банка (если с ипотекой) и Фонда реновации подготовить сделку👆;
- провести сделку.
🙂С брокером
Брокер брокеру рознь!
Есть брокеры и разные организации , которые предлагают за небольшую плату провести торги и купить квартиру у КП УГС.
При этом договор заключается с ними только на подачу заявки и проведение торгов.
🤔За победу на торгах и саму сделку эти организации не отвечают, а по сути вводят в заблуждения Претендента устно обещая ему "простоту" прохождения процедуры.
- Естественно, что при таком подходе нет ни Победы, ни сделки, ни ключей от квартиры.
- Зато претенденту продали ЭЦП , "завлекли" на площадку и на торги.
Ну и если посчитать сколько эта система зарабатывает на проигрышах в масштабах всех муниципальных торгов становится всё ясно.
😉ВЫВОД ПРОСТ:
Что бы на торгах у КП УГС купить недвижимость выгодно и без приключений надо:
-либо самому научиться решать все обозначенные выше👆 задачи и минимизировать риски;
-либо нанять специалиста который получает вознаграждение за Победу на торгах, а не за участие.
эксперт по муниципальным торгам
недвижимостью в г. Москве