По общему правилу, если собственник жилого помещения меняется, то все члены семьи, зарегистрированные там по месту жительства прежним собственником, лишаются права пользования жильем — и новый собственник может легко их выселить, обратившись в суд с иском (ст. 292 ГК РФ).
Если собственник жилья опасается, что в случае его смерти близкие ему люди могут попасть под угрозу выселения, у него есть два варианта: либо передать жилье им по наследству (тогда они станут собственниками), либо закрепить в своем завещании их право пожизненно пользоваться этим жильем, не передавая право собственности.
В ряде случаев второй вариант является предпочтительнее — особенно, когда есть серьезные опасения, что, став собственником, человек может лишиться жилья, будучи обманутым мошенниками (это относится к людям пожилого возраста, а также страдающим определенными заболеваниями или пагубными пристрастиями). Остановлюсь подробнее на этом варианте.
Закон позволяет с помощью завещания передать не только само имущество в собственность, но и отдельное право пользоваться им — это т. н. завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ).
Завещатель может обязать своих наследников (которые примут наследство) предоставить право пользования его квартирой или домом определенному человеку (пожизненно или на определенный срок).
Этот человек называется «отказополучатель» — он может требовать от наследника исполнить его обязанность (в т.ч. через суд) в течение 3 лет со дня открытия наследства.
Таким образом, наследник обязан будет вселить отказополучателя в жилое помещение (если он еще не вселен) или и дальше обеспечивать ему право пользования жильем (если он раньше там жил) — в т.ч. оставляя его на регистрационном учете по этому адресу.
Став новым собственником жилого помещения, наследник не вправе выселить отказополучателя даже через суд, а тот может защитить свое право пользоваться жильем, включив в ЕГРН соответствующую запись об обременении жилого помещения своим правом на основе завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ).
Более того, для отказополучателей предусмотрена важная привилегия: если жилое помещение в дальнейшем перейдет к другому собственнику (например, наследник продаст или подарит его кому-то), право пользоваться этим жильем для отказополучателя сохраняется — то есть новый собственник также не сможет выселить его принудительно при всем желании.
О том, что еще можно включить в завещание и как правильно его оформить, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.