Разбираем свежую статистику Росстата и отделяем мух от котлет.
На днях Росстат опубликовал средние цены на недвижимость по итогам I квартала 2024 года. Стоимость 1 кв. м первичного жилья в России выросла до 167,6 тыс. рублей (+19,4% к концу прошлого года). А квадратный метр на вторичном рынке — до 108,1 тыс. рублей (+11%).
ЦБ тут же подхватил эту статистику с акцентом на то, что разрыв цен между новостройками и вторичкой достиг 55%. Они очень любят использовать этот показатель, демонстрируя, как сильно льготная ипотека разогнала цены в новостройках и что ее надо побыстрее закрывать. В конце прошлого года разрыв цен составлял 44%.
Журналисты тоже обожают такие цифры. Но у тех, кто понимает, как считаются средние значения, возникает резонный вопрос: а как обстоит ситуация в конкретных регионах?
Разрыв цен на недвижимость в регионах
У Росстата есть средние цены по всем регионам, их можно посмотреть вот тут. Давайте разберем Москву, Московскую область и ЦФО.
Москва — разрыв цен 6,7%
В столице никаких 55% нет и в помине. Кто-то скажет: ну, в Москве просто все очень дорого. И будет прав: на рынке большая доля новых домов, которые стоят сопоставимых денег с новостройками, поэтому средние значения +- одинаковы.
Единственное, в Москве Росстат учитывает не только жилье внутри МКАД, но еще и ряд территорий за его пределами, где строится много более бюджетных новостроек, снижающих среднюю цену. Если считать разрыв цен только в старой Москве, скорее всего, он был бы несколько больше.
Московская область — 68%
В отличие от столицы, Московская область — это огромная неоднородная территория с большим количеством городов. Они находятся на разном удалении от столицы, вторичка там может отличаться по цене в 2 раза, где-то есть новостройки, где-то нет. Чем ближе к МКАД, тем больше цены тяготеют к столичным и тем активнее там строят застройщики.
Сравните Одинцово в 10 км от МКАД (где однушки стоят по 6-8 млн и куча новостроек) и Можайск в 90 км (однушки по 4-5 млн, а предложений от застройщиков в принципе нет). Оба одинаково учитывались в статистике.
Центральный федеральный округ — 96%
А теперь самое интересное — в центральной части России разница в цене первички и вторички практически в 2 раза. Но есть нюанс. Если взять крупные области в рамках ЦФО, там почему-то такой картины не наблюдается:
Тверская область — 17%
Воронежская область — 26%
Костромская область — 28%
Откуда 96%? Да потому что подавляющая часть новостроек ЦФО строится в Москве, а огромная доля вторички считается по остальным регионам.
Вот так в масштабе всей страны и сформировался средний разрыв в 55%.
Как правильно сравнивать цены на новостройки и вторичку?
О чем в действительности говорит статистика Росстата, так это о сильном расслоении регионов: новостройки в основном строят в крупных городах с высокими ценами на жилье, а в подавляющей части страны люди живут в более старых и дешевых домах.
С точки зрения выбора жилья и оценки стоимости конкретной квартиры средние цены не имеют никакого смысла. Причем средние как по стране, так и по региону.
У нас в комментариях бывают люди, которые любят сравнивать старый жилой фонд в центре Москвы и новостройки за МКАДом — почему нет, и то, и то ведь Москва? Или 2 абсолютно разных класса жилья внутри одного района: в доме 60-х годов однушка стоит 10 млн, а в соседней новостройке бизнес-класса — 20 млн. Ого, какая разница.
Не стоит сравнивать несравнимые вещи. Человек, выбирая себе квартиру, всегда ориентируется на конкретную локацию (район, в пределах 10 минут от метро, возле парка и т. д.) и качественные характеристики жилья (покупатель новостройки бизнес-класса вряд ли будет рассматривать «бабушатник» 60-х годов, без подземного паркинга, но с газовой плитой).
Для небольшого населенного пункта, где жилья немного, можно взять и среднюю цифру по городу. Но в миллионниках всегда нужно смотреть конкретную локацию: где-то разрыв будет 10-20%, где-то его вообще не будет. А если ЖК пользуется спросом, в готовых корпусах квартиры на вторичке могут быть дороже, чем в строящихся, — если и так хорошо покупают, собственникам просто незачем там занижать свои цены.
К 1 июля разрыв вырастет еще больше
Почему среднестатистический разрыв цен на вторичном и первичном рынках вырос до 55%? Потому что в январе-марте спрос на вторичку резко снизился из-за дорогой ипотеки, а цены начали стагнировать. В новостройках, наоборот, цены продолжали расти. Более того, в преддверии отмены льготной ипотеки 1 июля они продолжат рост. А значит, разрыв между первичкой и вторичкой вырастет еще больше. На некоторое время.
Если вы интересуетесь рынком недвижимости Москвы и Московской области, заходите в наш Telegram-канал. Там мы разбираем важные новости и законы, даем полезные советы для покупки, продажи и аренды, обсуждаем с подписчиками интересные новостройки и цены.