Больше интересных статей в нашем телеграмм-канале: Дольщик VS Застройщик
В этой статье мы хотим поделиться практическими наблюдениями и размышлениями, которые, будут полезны участникам долевого строительства, при определении стратегии для защиты своих прав в суде, когда застройщик, по тем или иным причинам, уже нарушает свои договорные обязательства по договору ДДУ по передачи готового жилья.
В какой момент подать исковое заявление?
Подать его до момента принятия по акту квартиры или после?
Подать сразу иск, объединив требования по неустойке и недостаткам?
Подать иск по каждому требованию отдельно?
Сразу нужно отметить, что Постановление Правительства № 326 о «моратории», внесло свои коррективы в сегодняшнюю судебную практику (надеемся временно), но эти вопросы не потеряли своей актуальности.
Мнений по этому поводу существует несколько и в каждом есть свое рациональное зерно, но мы сегодня хотим на примере показать, что, подавая каждое исковое требование отдельно, более того, через небольшие интервалы (тем более, если это связано с неустойкой), можно добиться более практичных результатов.
Одним из самых главный критериев при определении такой стратегии, с точки зрения потребителя, является экономическая составляющая, в которую входят понесенные затраты на юридическое сопровождение, если для защиты интересов выбирается юридическая организация и возможность извлечения максимальной выгоды из спора по существу.
С точки зрения экономики, подача одного искового заявления, в котором объединены все требования сразу, на первый взгляд кажется единственным разумным решением и легко объясняется, сокращением затрат на юридическую помощь. Но при более детальном рассмотрении этой темы, появляются варианты.
В одной из своих статей ранее, мы затрагивали эту тему, но за это время у нас появились судебные решения по нашему клиенту, которые на примере показывают, что математика говорит другое.
Что мы имеем ввиду?
Любой расчет начинается с определения стоимости юридических услуг. Следующий расчет мы наблюдаем, когда начинаем подставлять в калькулятор ДДУ суммы, числа, высчитывать сроки и тд.
Дольщики, которые в целях экономии откладывают подачу искового заявления в судна длительное время, в это момент, введены в заблуждение еженедельно растущими цифрами на калькуляторах ДДУ. Эти, порой большущие цифры, дают неправильное представление о реальности и кардинально отличаются от действительности.
Застройщик, конечно, понимает все это и всячески пытается, неоднократными напоминаниями или ответами на претензии, убедить участника долевого строительства том, что он не может предъявлять свои требования, до тех пор пока квартира не будет передана по акту, а значит предъявление требований на компенсацию, нужно отложить на более поздний срок.
Возникает резонный вопрос, почему Застройщик так себя ведет?
Он что не видит, что расчеты калькулятора складываются не в его пользу?
Вот в этом и кроется вся суть момента. Конечно, Застройщик, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, в отличии от участника долевого строительства (потребителя), все прекрасно понимает. Именно на этом и основан его расчет.
Застройщик знает, что чем больше сумма неустойки, тем больше вероятность снижения ее судом. Причин для этого множество. Более того, каждая из них сформулирована законодателем безупречным юридическим языком, не вызывающим сомнения.)
Выглядит это примерно следующим образом: застройщик в своем отзыве суду намеренно увеличивает сумму расчета взыскания, указывая предполагаемую дату передачи квартиры в самое далекое будущее, а потом просит суд применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки ввиду явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.
А дальше вишенка на торте. При помощи несложных расчетов по формулам появляется цифра, например 36 % годовых.
Что это такое спросите Вы? Какое это имеет отношение к нарушениям, допущенным застройщиком?
Самое прямое. Застройщик приводит суду аналогию с банковским вкладом, поясняя, что это один из факторов для снижения неустойки — это значительная разница в получении выгоды в виде процентов от вкладов, на условиях предлагаемыми банками.
Другими словами, если бы Вы положили эти деньги в банк, то банк никогда бы не дал Вам 36% годовых, а это значит, что требуемая Вами сумма не может даже всерьез обсуждаться.
Далее застройщик просит учесть следующие обстоятельства, подтверждающие факт наличия в данном случае предусмотренных ст. 333 ГК РФ оснований для снижения размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности и направленности на необоснованные извлечения, прибыли из своего положения:
- значительную величину неустойки в соотношении с ценой договора и периодом просрочки;
- значительная разница с процентной ставкой ЦБ РФ для банковских депозитов;
- получение инвестиционной выгода Дольщика, в ярко выраженном росте жилого помещения на данный момент;
- значительное превышение ставки законной неустойки над средними величинами банковского процента по кредитам и депозитам и процента инфляции;
- отсутствие у кредитора (участника долевого строительства) каких-либо убытков, связанных прямой причинно-следственной связью с просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (и доказанных в соответствии со ст.55, 56 и 57 ГПК РФ).
Дальше застройщик применят аналогию с элементами «коллективной ответственности» и напоминает суду, что его профессиональная деятельность затрагивает законные интересы многочисленных граждан - участников долевого строительства, поэтому стабильность его деятельности на рынке долевого строительства напрямую зависит от финансового положения застройщика, что заслуживает интереса в целях уменьшения размера неустойки.
Виду этих обстоятельств необходимо понимать, что если задержка у застройщика по срокам более 2-3 месяцев, то для него уже нет смысла торопиться.
Другими словами. За 2 месяца суд взыщет неустойку как за 1,5, за три месяца, как за 2 месяца, за 5 месяц- как за 2,5 месяца и тд.
И всегда будет мотивировка… ввиду ст. 333 ГК РФ есть основания для снижения размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности и направленности на необоснованные извлечения, прибыли из своего положения….
Юристы, работающие в этой области, знают все эти «маневры» застройщика, поэтому рекомендуют не дожидаться сроков подачи иска, превышающих 3-4 месяцев. Лучше три раза подать с периодами по 2-3 месяца, чем один раз, но с интервалом год.
Таких же взглядов придерживаемся и мы, считаем, что при малых сроках неустойки, у суда нет оснований размышлять о процентах по банковским вкладам и брать за основу доводы застройка о чрезмерности.
Теперь об экономии средств на юридической помощи. Чтобы проводить четкие экономические расчеты, необходимо знать стоимость услуг, в каждом конкретном месте, но в любом случае, если вы уже повторно обращаетесь к одному и тому же юристу, тем более если он сам Вам посоветовал поступить таким образом, Вы всегда можете рассчитывать на существенную скидку, что однозначно сократит Ваши судебные расходы. Выгода же, от взысканий неустойки за небольшие временные периоды, при «правильной расстановке сил» покроет все дополнительные судебные расходы.
Теперь обратимся к примерам.
Первое судебное заседание (неустойка) Мытищинский городской суд Дело X-XXXX/2023 года:
период: с 29.08.2023 по 30.10.2023 года (два месяца) взыскано с застройщика 450 000 тыс. рублей, из которых 100 тыс. рублей убытки за аренду квартиры.
Второе судебное заседание (неустойка) Мытищинский городской суд Дело №X-XXXX/2024 года:
период: с 30.10.2023 по 23.01.2024 года (три месяца) взыскано 710 тыс. рублей, из которых 100 тыс. рублей, убытки за аренду квартиры.
В любом случае, цифры говорят сами за себя. За 5 пять месяцев задержки по срокам передачи жилья, при поэтапном взысканием за небольшие временные периоды, получилось взыскать с застройщика (неустойку + штраф), почти 1 (один) миллион «кровно заработанных».
Какой можно сделать вывод из сегодняшнего материала?
При определении стратегии защиты своих прав, старайтесь получить максимальные знания о предмете. Не бойтесь задавать неудобные вопросы людям, предлагающим свои услуги. Если их рекомендации окажутся здравыми и обоснованные, не бойтесь к ним прислушиваться, это поможет добиться хорошего практического результата.
Удачи всем!
Больше интересных статей в нашем телеграмм-канале: Дольщик VS Застройщик
Консультации по телефону: 8 (926) 204-29-29