Выбор стратегии инвестирования в недвижимость всегда был задачей не из простых. Что выгоднее — вложить средства в объект на стадии котлована или приобрести готовый арендный бизнес, не так очевидно, как кажется на первый взгляд, уверен основатель и владелец Alex Villas Group Алекс Штефан. На примере инвестиционной недвижимости на Бали, на которой специализируется Alex Villas, он объясняет плюсы и минусы каждого варианта.
Недвижимость остается в 2024 году одним из немногих способов сохранить средства. А недвижимость в популярных туристических локациях еще и стабильно обеспечивает инвесторам пассивный доход. Бали предлагает в этом смысле хорошие возможности. Но для того, чтобы купленный объект приносил максимальную прибыль, необходимо изучить рынок, оценить риски, а также выбрать стратегию, которая соответствует конкретно вашим потребностям. Каждый из вариантов — покупка на этапе котлована и приобретение готового арендного бизнеса — имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Покупка на этапе котлована
Покупка объекта на этапе котлована — привлекательный вариант для тех, кто хочет получить максимальный доход за короткий срок. В этом случае инвестор приобретает виллу или апартаменты на этапе строительства на 20 - 30% дешевле, чем после завершения строительства. Кроме того, зачастую застройщики позволяют покупателям выбирать планировку объекта, наиболее соответствующую их предпочтениям и инвестиционным планам.
Есть у этой стратегии и свои минусы. В частности, инвестору предстоит серьезный отбор застройщиков, чтобы найти надежного и опытного партнера. Ведь строительство может затянуться, цены на материалы — измениться, а качество реализации проекта не соответствовать ожиданиям. В некоторых случаях покупатель сталкивается с необходимостью дополнительных инвестиций. Например, ему необходимо нести расходы на ремонт, покупку мебели и оснащение жилого помещения, если это не предусмотрено договором с девелопером. Самый главный минус — это отсутствие мгновенного дохода, который появится только после завершения стройки. А этот период может составлять от года и больше.
Приведу конкретный пример. В популярном балийском районе Чангу, где у нас строится одних из крупнейших наших комплексов – «Сердце Чангу», апартаменты на этапе котлована можно купить от 12,5 млн рублей ($135 тыс.). После завершения строительства цена вырастет на 20-30%. Клиент может получать с этого актива ежемесячно около 185 тыс. рублей ($2 тыс.). Получается, что годовая доходность от аренды в долларах составит 15%. В результате средний срок окупаемости инвестиций в наших объектах — около 5 лет.
Покупка готового объекта для аренды
Второй вариант — покупка готового арендного бизнеса — подходит тем, кто ищет стабильный доход и не хочет рисковать. Ведь в данном случае инвестор начинает получать платежи от аренды сразу после покупки объекта. И риски в данном случае действительно минимальны. Недвижимость сдана в эксплуатацию, что позволяет инвестору оценить ее состояние (в случае с тропическим и сейсмоактивным регионом это особенно важно) и потенциал доходности. Инвестор может проанализировать историю аренды, финансовые показатели объекта и точно прогнозировать будущие доходы. Если объектом управляет надежная УК, то инвестор будет полностью избавлен от необходимости обслуживания недвижимости. Есть и такой психологический бонус, как осознание возможности быстрого выхода из инвестиций. Продать качественный объект на Бали можно быстро.
Оборотная сторона медали — цена. Очевидно, что стоимость готового арендного бизнеса выше, чем стоимость аналогичного объекта на этапе котлована. Кроме того, спрос на недвижимость на Бали очень высокий, и часто покупатель ограничен небольшим выбором объектов. Ему также значительно сложнее изменить планировку или дизайн объекта.
Для примера возьмем ту же локацию — Чангу. Готовую виллу площадью 130 кв. м здесь можно купить за 37 млн рублей ($400 тыс.). При посуточной сдаче в аренду за 15 тыс. рублей ($160), она будет приносить инвестору 440 тыс. рублей ($4,8 тыс.) в месяц, что составит 14% годовых. Учитывая исходную стоимость объекта, период окупаемости в данном случае будет больше. Впрочем, этот срок все равно в полтора раза ниже, чем на аналогичных курортах.
То есть, оптимальная стратегия зависит от целей и возможностей инвестора. И важно помнить, что коммерческая недвижимость должна приносить максимальный доход, а чтобы она его приносила, нужно учесть много факторов: правильно выбрать район, найти надежного застройщика и управляющую компанию, по возможности диверсифицировать свой портфель (например, многие инвесторы часть средств вкладывают в покупку готовой виллы, а часть — в стройку). Также при выборе стратегии будет полезно привлечь риелторов, юристов и посоветоваться с другими инвесторами.