Коммерческая недвижимость всегда оставалась прибыльным и надежным способом инвестирования. Коммерческие объекты выгоднее жилых благодаря более высокой ставке аренды и, как следствие, более короткому сроку окупаемости. Однако важно понимать, что прежде, чем вложить свободные средства - необходимо произвести верные и правильные расчеты. В ином случае есть вероятность потерять всё.
Чаще всего, при планировании арендного бизнеса, в расчет берется стоимость участка, строительства, коммуникаций и проекта. Теоретически возвели площадь здания, придумали ставку аренды, умножили два показателя и получили МАП, который берется за основу всех плановых показателей.
Что вы можете упустить:
● Расходы, связанные с землёй: смена территориальной зоны, вида
разрешенного использования, снятие обременений и так далее;
● Предпроектная экспертиза: топосъемка, геологические изыскания и множество
других экспертиз, которые могут понадобиться, в зависимости от участка и
сложности планируемого здания;
● Налоги: налог на землю, на имущество, на доход и т. д.;
● Затраты на содержание здания: всегда будет статья расходов на содержание,
как правило это 3–10% от МАП;
● Часто, работая с ритейлерами, предприниматель рассчитывает на премию от
товарооборота, которую теоретически (и практически тоже) будет выплачивать
сеть. Можно увеличить привлекательность проекта для инвестора, но также
повышается вероятность встречи с партнером в суде с иском о недополученной
прибыли, если эта премия в реальности не сформируется из-за недостаточно
высокого товарооборота сети;
● Расчёт срока окупаемости: забывается или неправильно планируется срок
запуска.
Каждый пункт напрямую влияет на ваши будущие дивиденды. Упустив одну деталь, можно сломать всю модель.
Если вы хотите более подробно узнать, как избежать ошибок и сделать точный прогноз - обращайтесь в компанию “Дельта-Истра”. Мы знаем об этом рынке все и, с удовольствием, поделимся опытом.