Сегодня мы поговорим о том, с какими пунктами в договоре не следует соглашаться покупателю при приобретении себе жилья.
Как мы знаем, стороны свободны в своих действиях и принуждение к совершению сделки не допускается (ст. 421 ГК РФ).
Но вот беда, большинство людей договор вообще не читают либо читают, но бегло.
Все торопятся, как можно скорее подписать договор и разойтись. Но это неверная позиция. Возьмите время на изучение договора, а лучше отнесите на анализ юристам или грамотным людям, так как могут быть свои «подводные камни».
Ниже мы рассмотрим, на что покупателю в договоре необходимо уделить своё внимание.
Заниженная стоимость.
Данное условие наверное бич всех гражданско-правовых отношений. Бывают случаи, когда та и иная сторона предлагают в договоре уменьшить стоимость жилого помещения, но тем самым наносят себе вред только. Указать в договоре Вы можете всё что угодно.
Но не стоит забывать, что та же налоговая постоянно мониторит и проверяет все сделки без исключения, и если что, уйти от ответственности не получится. Скорее всего, Вам придёт уведомление из ФНС о начислении налога. Так как Вы искусственно уменьшили сумму сделки, а значит ушли от налогооблажения, а государство такие игры граждан не любит.
На практике, люди к ДКП составляют соглашение, в котором указывают часть стоимости жилья, прописав, как неотделимые улучшения. Люди думают, что таким образом уйдут от оплаты налога, очень глубоко ошибаются.
Более того, такую сделку вообще могут признать недействительной, конечно в судебном порядке (ст. 166-181 ГК РФ).
Да и для покупателя данный момент не совсем выгоден. В случае нарушения договора продавцом, будет трудно судиться по такому договору с заниженной стоимостью.
Дело в том, что суды руководствуются основным договором купли-продажи, в котором указана сумма сделки. И в таком случае, придётся подавать другой иск в суд уже по соглашению к договору, то есть подавать отдельное требование в суд.
Одним иском покупатель не сможет вернуть средства в случае признания сделки недействительной.
100% предоплата.
Ни в коем случае не следует соглашаться на такое условие в договоре, как полная предоплата по договору либо передача денег.
Далеко не факт, что продавец окажется добросовестным, есть риск того, что другая сторона получит деньги и скроется. Далее придётся через суд доказывать, что Вы не «олень», ведь скорее всего будет ещё расписка о передаче денег и отсутствии претензий к продавцу.
Лучше подстрахуйтесь, и сами предложите свои условия.
Например, до момента государственной регистрации сделки, деньги будут храниться на специальном счёте для продавца в банке, но получить он их сможет, когда покупатель станет официально собственником жилья и никак иначе (банковская ячейка, аккредитив).
Отсутствие претензий и состояние жилья.
Встречаются в договорах такие условия, при которых изначально описывается удовлетворительное состояние жилья, а далее фраза о том, что на момент совершения сделки, покупатель претензий к продавцу не имеет.
В данном случае необходимо полностью описать состояние жилого объекта, как есть на момент передачи, а акте подробно описать те или иные дефекты, если будут найдены.
Например, продавец, может после подписания договора, произвести перепланировку либо вынести какие-то вещи из жилого помещения, хотя они шли по договору. Доказать сей факт будет проблематично, если подпишите договор с таким условием, читайте сперва каждый пункт.
Зарегистрированные лица в жилом помещении.
Не следует также подписывать договор, если есть пункт о зарегистрированных жильцах. С ними могут быть проблемы или лишняя головная боль по их выписке через суд.
Необходимо настоять на том, что на момент подписания договора в жилом помещении никто не был зарегистрирован, а также не имеет никаких прав на жильё после её реализации по ДКП (ст. 558 ГК РФ).
И да, никаких устных договорённостей. Все условия только в письменной форме.
Иначе, через суд не сможете доказать и обосновать свою позицию и скорее всего суд ещё проиграете.
Так что, не торопимся. Если сделка идёт через нотариуса, потребуйте, что он разъяснил все Ваши права, а также проверил сам договор на предмет возможных нарушений.
А лучше на сделке будьте со своим юристом, который проверит чистоту такой сделки.
Право собственности можно узнать только по выписке из ЕГРН, больше никаких документов нет, подтверждающих право на жилье, ДКП таким не является, он показывает только о совершении сделки сторонами, но не говорит о том, что с момента его подписания Вы владелец, это не так. Только по выписке Вы являетесь полноценным собственником (ст. 8.1, 209 ГК РФ).
Если Вам понравилась моя публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. И знайте всегда свои права - это Ваша жизнь.
Юрист
Кочетков А. В.
https://www.9111.ru/questions/77777777723840011/