На московском рынке офисной недвижимости наблюдается увеличение числа сделок купли-продажи в отличие от аренды. Причём в качестве покупателей выступают как компании, которые планируют использовать офисы для собственных нужд, так и инвесторы, желающие получать доход от сдачи в аренду. Это происходит на фоне роста издержек во всех сегментах коммерческой недвижимости, что влияет как на конечных пользователей, так и на инвесторов. Однако инвесторам может быть сложнее, если они не найдут арендаторов.
В 2023 году среди инвесторов возрос интерес к покупке небольших офисных блоков в строящихся зданиях бизнес-центров. К ноябрю 2023 года доля таких сделок в общем объеме сделок с московскими офисами достигла 22%, что стало рекордом, по словам участников рынка. Этот всплеск интереса к покупке офисов на стадии строительства участники рынка связывают с желанием инвесторов вложиться в небольшой объект и затем сдать его в аренду.
Уже весной 2023 года участники рынка выразили опасения, что такая тенденция может привести к ухудшению ситуации на рынке. Спустя год опасения усилились: рыночные игроки признают, что не всем инвесторам удастся сдать в аренду приобретенные площади, а также что продажи мелких лотов могут спровоцировать дефицит больших офисных блоков. В перспективе некоторые собеседники даже предвидят возможность формирования "пузыря" на рынке офисной недвижимости.
В первом квартале 2024 года активность инвесторов на рынке офисной недвижимости не только не уменьшилась, но и увеличилась. По данным CORE.XP, за первые три месяца года объем спроса достиг около 500 000 кв. м, причем доля сделок купли-продажи увеличилась с 21% до 28% по сравнению с предыдущим годом, что является рекордным показателем для первого квартала. По данным IBC Real Estate, объем реализации офисов в этот период составил 728 000 кв. м, 76% из которых приходится на продажу.
По словам экспертов, основной интерес к покупке офисов обусловлен как желанием компаний владеть собственными помещениями, так и постоянным интересом инвесторов. Генеральный директор компании Remain Дмитрий Клапша утверждает, что примерно 50% покупок осуществляется для собственных нужд, а другая половина — в инвестиционных целях. Эта тенденция с ноября 2023 года не изменилась.
Переосмысление офисного рынка через призму жилых новостроек
Многие эксперты отмечают, что инвесторы, ранее активные в секторе жилых новостроек, существенно трансформировали традиционный и стабильный рынок офисных помещений, придав ему характеристики более динамичного сегмента жилой недвижимости. Одно из первых нововведений, которые они перенесли из жилого сектора, — это уменьшение средней площади продаваемых объектов, что затем начало проявляться и на офисном рынке. «Сегодня средний офисный блок на продажу в крупных бизнес-центрах колеблется от 150 до 250 кв. м», — уточняет Елизавета Голышева, директор по стратегии в Pridex Spaces | Multispace.
Основная часть сделок с офисами происходит на стадии строительства, причем основной упор делается именно на мелкие лоты. «Если взглянуть на статистику 2023 года, строящиеся объекты лидируют по количеству сделок (118 против 73 у готовых), но если рассмотреть площади, преимущество остаётся за готовыми помещениями: в строящихся было куплено 195 762 кв. м, тогда как в готовых — 354 565 кв. м, почти вдвое больше», — комментирует Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain.
«В 2023 году 278 000 кв. м или 62% от общего объема сделок купли-продажи приходились на строящиеся и перспективные объекты, в то время как 172 000 кв. м или 38% — на существующие бизнес-центры», — подсчитывает Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. В текущем году эта тенденция ещё усилилась. «По предварительным данным CORE.XP, в первом квартале 2024 года большая часть сделок (84%) пришлась на строящиеся объекты класса А, а около 16% — на уже существующие помещения», — добавляет Александр Пятин, директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP.
Поддержку тренда на продажу мелких офисных лотов оказывают также и девелоперы. «Такой подход к реализации проектов делает экономику строительства более привлекательной, снижая финансовую нагрузку на застройщика в условиях высоких ставок по проектному финансированию», — объясняет Кристина Недря, директор по коммерческому управлению офисного девелопера STONE. Исследования IBC Real Estate показывают, что из 2,7 млн кв. м строящейся в Москве офисной недвижимости, 90% (2,4 млн кв. м) предназначены для продажи, в том числе 0,9 млн кв. м — нарезкой по блокам.
Уменьшение средней площади офисных сделок и рост спроса на мелкие лоты привели к тому же эффекту, что ранее наблюдался на рынке новостроек — к росту цен. «На начало 2024 года средневзвешенная запрашиваемая цена за квадратный метр офисных площадей составила 382 500 рублей, что на 4,3% выше, чем годом ранее», — говорит Мария Зимина, партнер NF Group. В то время как цена на офисы класса А выросла на 6,1%, составив 398 652 рубля за квадратный метр, а класса B — на 10,5%, до 303 410 рублей за квадратный метр.
Другие эксперты фиксируют еще более значительный рост цен. «За последний год стоимость продажи офисной недвижимости в Москве увеличилась на 30%», — отмечает Алексей Федоров из Bright Rich | CORFAC International. По данным Александра Пятина, за год средняя цена продажи новых офисов возросла на 30% и достигла 411 000 рублей за квадратный метр. В то время как для существующих объектов рост составил всего 6%, до 394 000 рублей за квадратный метр. Таким образом, на офисный рынок перекочевали и другие тенденции из жилых новостроек, такие как быстрый рост цен на строящиеся объекты и увеличивающийся разрыв в стоимости между первичным и вторичным рынками.
Трудности с управлением офисной недвижимостью
Одной из ключевых проблем рынка коммерческой недвижимости в прошедшем году стало увеличение затрат на содержание объектов. По результатам опроса экспертов рынка, рост расходов варьировался от 8% до 38%. Большая часть офисных зданий, приобретённых инвесторами в виде малых блоков, пока не введена в эксплуатацию, поэтому повышение затрат ещё не ощущается как актуальная проблема, однако в будущем это может стать серьёзным вызовом, отмечают эксперты.
Одним из наиболее значимых расходных статей является налогообложение. «Операционные расходы на содержание объектов колеблются в рамках 9000-10 000 рублей за квадратный метр в год, при этом от 50 до 60% этой суммы приходится на налог на имущество, а остальное — на эксплуатационные расходы», — разъясняет Екатерина Белова из IBC Real Estate. Пятин из CORE.XP добавляет, что в некоторых случаях доля налогов может достигать и 45%. «Налог на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта, которая пересматривается каждые два-три года, обычно в сторону увеличения», — напоминает он.
Осенью 2023 года в Москве прошла последняя государственная кадастровая оценка (ГКО), результаты которой показали снижение стоимости офисной недвижимости на 5%, по данным аналитиков из Consul Group. Однако это снижение не означает универсального уменьшения стоимости по всему рынку.
По оценкам рынка, общая площадь офисов в Москве к концу 2023 года приблизилась к 20 млн кв. м: IBC Real Estate оценивает её в 20,2 млн кв. м, NF Group — в 18,3 млн кв. м. Однако, по подсчётам Consul Group, Росреестр фиксирует значительно большую цифру — 38,1 млн кв. м только в старых границах Москвы, причём учёт ведётся по объектам площадью свыше 1000 кв. м. Разница в данных объясняется тем, что консультанты учитывают только объекты не ниже класса B, в то время как Росреестр включает в свои подсчёты все объекты, классифицированные как офисные.
«С каждой ГКО наблюдается постепенное снижение удельной кадастровой стоимости, что может не совпадать с динамикой стоимости конкретного объекта, но отражает общий подход к оценке офисной недвижимости», — отмечают в Consul Group. В качестве примера они приводят данные по объектам старой Москвы с площадью свыше 1000 кв. м: их количество и общая площадь остаются неизменными (5975 объектов на 38,1 млн кв. м), но их общая кадастровая стоимость уменьшилась с 3,88 трлн рублей в 2021 году до 3,7 трлн в 2023 году.
Тем не менее, для нынешних инвесторов, приобретающих офисные площади, вероятна максимальная налоговая нагрузка, которая может не снижаться в обозримом будущем. «Нижнюю корректировку кадастровой стоимости для офисов класса А точно не проведут», — уверен Сергей Пивоварчик из Consul Group. Он подчеркивает, что с ростом количества объявлений о продаже офисов высокого класса по высоким ценам кадастровая стоимость будет расти.
Кто возьмет на себя расходы?
Участники рынка отмечают, что обычно рантье перекладывают затраты на содержание помещений на арендаторов, в то время как владельцы, использующие офисы для собственных нужд, оплачивают их из собственного кармана. Инвесторам кажется, что их положение более выгодное, но это верно только в случае наличия арендаторов, что вызывает сомнения у некоторых экспертов.
«Существует вопрос о том, как инвесторы смогут управлять этими активами в долгосрочной перспективе, — объясняет Зимина из NF Group. — Их столкновение с рядом трудностей, включая различия в спросе на аренду офисных площадей, может существенно повлиять на их доходы. Ставки аренды могут колебаться в зависимости от множества факторов, таких как местоположение, качество офисных помещений и общая экономическая обстановка».
«Для инвесторов повышение издержек ощущается более остро, — добавляет Федоров из Bright Rich | CORFAC International. — В отличие от конечных пользователей, которые могут распределить расходы на содержание офиса по своему основному бизнесу и зачастую не обращают на них особого внимания».
Также заметно, что потенциальные арендаторы все чаще рассматривают возможность покупки офиса в собственность, включая популярные у инвесторов мелкие блоки.
«Из-за дефицита арендных предложений на рынке, многие клиенты, которые ранее не рассматривали возможность покупки офиса, теперь проявляют интерес и гибкость к такому варианту, особенно в отношении строящихся объектов, — отмечает Наталья Никитина из Commonwealth Partnership. — Этот тренд, вероятно, будет усиливаться, поскольку многие из анонсированных к вводу объектов будут вводиться уже с заранее проданными или забронированными площадями, и при крайне ограниченном количестве доступных качественных предложений спрос на помещения в строящихся объектах продолжит расти».
«Когда аренда станет экономически выгоднее владения объектом в долгосрочной перспективе, через 10-12 лет, тогда рынок, вероятно, вернется к модели аренды, но пока мы не наблюдаем такой тенденции», — заключает Дмитрий Антонов из Ricci | Офисы.
Дискуссия о пузыре на рынке офисной недвижимости
Резкий рост инвестиционного интереса к любому активу часто вызывает дискуссии о возможности формирования пузыря. Эксперты высказывают различные мнения по поводу состояния рынка офисной недвижимости, причем мнения расходятся.
«Один из простых критериев — это соотношение арендных ставок и цен продажи офисов в определенной локации, — говорит Федоров из Bright Rich | CORFAC International. — Если стоимость квадратного метра значительно превышает десятилетнюю арендную плату, можно говорить о перегретых ценах». По данным Nikoliers, средневзвешенная арендная ставка офиса класса А на начало 2024 года составила 26 193 рубля за квадратный метр в год, а продажная цена колебалась от 389 000 до 630 000 рублей за квадратный метр, что значительно превышает десятилетнюю аренду в 261 930 рублей.
«Нужно следить за балансом, и когда большая часть рынка — около 90%, ориентирована на продажу офисных блоков, это может быть вредно для отрасли», — указывает Голышева из Pridex Spaces | Multispace. Клапша из Remain считает: «Когда большая часть офисной недвижимости продается задолго до ввода в эксплуатацию по завышенным ценам, это может свидетельствовать о перегреве рынка».
Однако существуют и аргументы против теории о перегреве. «Показатели ставок капитализации, которые в I квартале 2024 года составили 10-11%, остаются близкими к среднеисторическим уровням, что не свидетельствует о перегреве», — аргументирует Пятин из CORE.XP.
«На данный момент нет признаков пузыря на офисном рынке, так как спрос на качественные офисные площади по-прежнему превышает предложение, как в аренде, так и в продаже, — рассуждает Зимина из NF Group. — Внимание инвесторов привлекают именно мелкие офисные блоки. Хотя наличие большого количества таких предложений на рынке интересно, это может стать вызовом, ведь остаётся вопрос, будет ли весь этот объем востребован».
«Нельзя говорить о пузыре, — утверждает Антонов из Ricci | Офисы. — С 2014 по 2023 год ввод в эксплуатацию был минимальным, в среднем около 300 000 квадратных метров в год, что привело к дефициту предложения и, как следствие, к росту цен и ставок».