Найти тему
Спроси риэлтора

3 печальных вывода, которые я сделала после очередного прочтения новостей о рынке недвижимости. В СМИ все хорошо, что в реальности?

Кому-то смешно, а мне плакать хочется от наших новостей.
Кому-то смешно, а мне плакать хочется от наших новостей.

«Что происходит с ценами на вторичное жилье в Москве в апреле 2024» - такой запрос я ввела в Яндексе. Вообще, конечно, ответственное отношение к профессии заставляет постоянно следить за новостями (аналитика, статистика сюда же) и быть в курсе происходящих событий. Но не забывать при этом делить на половину все то, о чем пишут в СМИ.

Предлагаю вам вместе со мной обсудить последние из новостей:

«Рынок ждет снижения ключевой ставки и изменения по госпрограммам. Поэтому традиционного летнего затишья в сделках с недвижимостью может не быть. Исходя из этого можно не торопиться с продажей квартиры до лета. Если ключевая ставка снизится, рыночная ипотека станет доступнее, и спрос на вторичное жилье вырастет, - говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.»

Мое мнение на этот счет – ключевую ставку резко никто в этот раз не опустит, она будет снижаться медленно и постепенно. Соответственно тоже будет происходить и с ипотечной. Я много, где уже писала, что ипотечная ставка в 2020 году была в районе 9%, стоимость недвижимости тогда была в 1,5-2 раза меньше, чем сейчас. И никто некуда не бежал «сломя голову», рынок жил своей стандартной обычной жизнью.

Цена в эконом классе это главный фактор, влияющий на спрос. Так о каком «отложенном спросе» у всех идет речь?

Многие пишут, что денег у нашего населения полно. Обратимся к тем же Банки.ру и что мы видим:

-2

324 т.р. – это разве достаточная сумма, чтобы размышлять о покупке недвижимости? Да, общая сумма застрахованных вкладов составляет 60 трлн.р., но это как говорить, что все мы с вами едим голубцы каждый день. По факту кто-то ест одно мясо, кто-то рис, а кто-то только на капустке сидит. Некоторые «экземпляры» вообще вон солнцем с воздухом питаются.

Ввела запрос – у скольких людей в нашей стране вообще есть вклад?

-3

Здесь, как по мне, Дом.рф тоже «лукавит», уж как минимум про то, что шесть человек из десяти не боятся потерять свои вклады. Может быть только те, у кого на вкладе до 1000 рублей. Статистика штука злая, в расчет берет всех.

Т.е. об "отложенном платежеспособном спросе», как по мне, говорить глупо. Те, у кого реально деньги есть, даже в сторону эконом класса смотреть не будут. Поэтому этот рынок может «оживить» только общее снижение цены, но никак не постепенное снижение ипотечной ставки.

-4
С января 2024 года рынок вступил в фазу адаптации, говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По его словам, именно январь стал одним из самых плохих по спросу за последние годы, а вот в феврале и в марте число сделок увеличилось, но все еще отстает от показателей прошлых лет. «Сейчас вторичный рынок Москвы находится в стадии восстановления, формируется адекватная нынешним условиям рыночная реальность», — пояснил эксперт.
Резкое сокращение спроса на вторичном рынке, а вместе с ним и уменьшение числа сделок связано с заградительно высокими ставками (от 17%) по ипотеке. Ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов также считает охлаждение спроса на вторичном рынке следствием высоких ставок по ипотечным кредитам. «Многие не могут выплачивать такие проценты», — говорит он.
Кроме того, на столичной вторичке зафиксировано вымывание в период ажиотажного спроса наиболее ликвидных квартир. Из-за этого многие сделки оказались поставлены на паузу, добавляет Алексей Попов.

Мое мнение на этот счет – можно до бесконечности «сваливать» все на «заградительно высокие ставки», ходить вокруг да около и стараться любыми способами избегать сути, которая в первую очередь сводится именно к ценам на недвижимость.

Допустим, если головой понимать, что ставка – дело временное, то как вы думаете покупал бы народ сейчас квартиры под 18%, если бы цены на них были 2020 года?

А вот про «вымывание в период ажиотажного спроса наиболее ликвидных квартир», здесь, как раз, к той самой сути мы ближе всего. Конечно, вопрос к экспертам, что в их случае считается «ликвидными квартирами», но осмелюсь предположить, что это именно те, цены на которые были ниже всего.

И опять-таки, как ты не выкручивай формулировки, тем кто понимает в теме, давно ясно, что эта стагнация рынка была неизбежна и длиться она будет долго, т.к. в сотый раз повторю – снижать цены, это не повышать их, люди у нас очень жадные по сути своей. Теперь держаться «зубами» за стоимость своей квартиры будут до последнего, не понимая, что хуже делают только себе.

И как происходили сделки с «ликвидными квартирами», так и будут происходить дальше. Только участие в них принимают адекватные рынку люди. Потому что эта самая «ликвидность» в данном случае обозначена сугубо ценой, а все остальные показатели вторичны.

Какая бы замечательная квартира у вас не была, и дом, естественно самый лучший в районе, и район пользовался спросом всегда, и все остальные факторы «ликвидности», но если цена на нее вашему покупателю не «по карману», то стоять в объявлениях вы будете долго.

-5
Какие квартиры будет сложнее всего продать в 2024 году.
- Квартиры в старом жилом фонде все чаще проигрывают современным жилым комплексам, построенным за последние 20–30 лет. Причина этого не только в устаревших планировках (узкие коридоры и тесные кухни), но и в отсутствии комфортной придомовой территории, а также в изношенных коммуникациях и в тонких стенах с плохой шумоизоляцией, поясняет руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. В будущем такое жилье продолжит дешеветь и терять свою привлекательность среди покупателей.
- Дольше в этом году будут продаваться и квартиры с некачественным ремонтом. Покупатели отдают предпочтение квартирам, в которые можно заехать и сразу начать жить, не тратя деньги на дорогостоящий ремонт.

Мое мнение на этот счет – здесь напомню о своих статьях:

Это к тому, что не может «старая» вторичка стоить столько же сколько и «новая». Также, как не минуемо будет в дальнейшем дешеветь старая панель, когда во дворе «растут» новые дома. Темпы строительства, заданные нашим государством, как минимум в Москве, меняют облик столицы кардинально.

Конечно, к качеству самого строительства вопросов много, но это не меняет сути – новое всегда лучше старого, если мы рассматриваем с вами один тип жилья.

И по второй части – люди все чаще обращают внимание на квартиры с ремонтом, где стоимость их дополнительных вложений будет минимальна. Стоит же открыть Циан и «кровь из глаз» бежит. Найти что-то просто «нормальное», уже задача сложная.

-6

3 печальных вывода:

  1. Манипуляции сознанием людей не меняются последние годы от слова совсем. Специалисты продолжают утверждать, что все у нас хорошо, рынок недвижимости живее всех живых. Все происходящее сейчас временное и скоро все снова «пойдет вверх».
  2. Сейчас можно смело утверждать, что мы находимся в полной стагнации. Последний «потолок» цен мы пробили в декабре, дальше ничто не сможет этого изменить. Постоянный рост цен в течении последних почти 4-х лет, поменял сознание людей в сторону «мнимого благополучия», не имеющего ничего общего с реальностью.
  3. «Оздоровление» рынка будет происходить «долго и мучительно». Это надо понимать и быть к этому готовыми. Людям, которые по жизни являются реалистами будет легче всего выйти из этой ситуации «победителями».

Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.