«Что происходит с ценами на вторичное жилье в Москве в апреле 2024» - такой запрос я ввела в Яндексе. Вообще, конечно, ответственное отношение к профессии заставляет постоянно следить за новостями (аналитика, статистика сюда же) и быть в курсе происходящих событий. Но не забывать при этом делить на половину все то, о чем пишут в СМИ.
Предлагаю вам вместе со мной обсудить последние из новостей:
«Рынок ждет снижения ключевой ставки и изменения по госпрограммам. Поэтому традиционного летнего затишья в сделках с недвижимостью может не быть. Исходя из этого можно не торопиться с продажей квартиры до лета. Если ключевая ставка снизится, рыночная ипотека станет доступнее, и спрос на вторичное жилье вырастет, - говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.»
Мое мнение на этот счет – ключевую ставку резко никто в этот раз не опустит, она будет снижаться медленно и постепенно. Соответственно тоже будет происходить и с ипотечной. Я много, где уже писала, что ипотечная ставка в 2020 году была в районе 9%, стоимость недвижимости тогда была в 1,5-2 раза меньше, чем сейчас. И никто некуда не бежал «сломя голову», рынок жил своей стандартной обычной жизнью.
Цена в эконом классе это главный фактор, влияющий на спрос. Так о каком «отложенном спросе» у всех идет речь?
Многие пишут, что денег у нашего населения полно. Обратимся к тем же Банки.ру и что мы видим:
324 т.р. – это разве достаточная сумма, чтобы размышлять о покупке недвижимости? Да, общая сумма застрахованных вкладов составляет 60 трлн.р., но это как говорить, что все мы с вами едим голубцы каждый день. По факту кто-то ест одно мясо, кто-то рис, а кто-то только на капустке сидит. Некоторые «экземпляры» вообще вон солнцем с воздухом питаются.
Ввела запрос – у скольких людей в нашей стране вообще есть вклад?
Здесь, как по мне, Дом.рф тоже «лукавит», уж как минимум про то, что шесть человек из десяти не боятся потерять свои вклады. Может быть только те, у кого на вкладе до 1000 рублей. Статистика штука злая, в расчет берет всех.
Т.е. об "отложенном платежеспособном спросе», как по мне, говорить глупо. Те, у кого реально деньги есть, даже в сторону эконом класса смотреть не будут. Поэтому этот рынок может «оживить» только общее снижение цены, но никак не постепенное снижение ипотечной ставки.
С января 2024 года рынок вступил в фазу адаптации, говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По его словам, именно январь стал одним из самых плохих по спросу за последние годы, а вот в феврале и в марте число сделок увеличилось, но все еще отстает от показателей прошлых лет. «Сейчас вторичный рынок Москвы находится в стадии восстановления, формируется адекватная нынешним условиям рыночная реальность», — пояснил эксперт.
Резкое сокращение спроса на вторичном рынке, а вместе с ним и уменьшение числа сделок связано с заградительно высокими ставками (от 17%) по ипотеке. Ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов также считает охлаждение спроса на вторичном рынке следствием высоких ставок по ипотечным кредитам. «Многие не могут выплачивать такие проценты», — говорит он.
Кроме того, на столичной вторичке зафиксировано вымывание в период ажиотажного спроса наиболее ликвидных квартир. Из-за этого многие сделки оказались поставлены на паузу, добавляет Алексей Попов.
Мое мнение на этот счет – можно до бесконечности «сваливать» все на «заградительно высокие ставки», ходить вокруг да около и стараться любыми способами избегать сути, которая в первую очередь сводится именно к ценам на недвижимость.
Допустим, если головой понимать, что ставка – дело временное, то как вы думаете покупал бы народ сейчас квартиры под 18%, если бы цены на них были 2020 года?
А вот про «вымывание в период ажиотажного спроса наиболее ликвидных квартир», здесь, как раз, к той самой сути мы ближе всего. Конечно, вопрос к экспертам, что в их случае считается «ликвидными квартирами», но осмелюсь предположить, что это именно те, цены на которые были ниже всего.
И опять-таки, как ты не выкручивай формулировки, тем кто понимает в теме, давно ясно, что эта стагнация рынка была неизбежна и длиться она будет долго, т.к. в сотый раз повторю – снижать цены, это не повышать их, люди у нас очень жадные по сути своей. Теперь держаться «зубами» за стоимость своей квартиры будут до последнего, не понимая, что хуже делают только себе.
И как происходили сделки с «ликвидными квартирами», так и будут происходить дальше. Только участие в них принимают адекватные рынку люди. Потому что эта самая «ликвидность» в данном случае обозначена сугубо ценой, а все остальные показатели вторичны.
Какая бы замечательная квартира у вас не была, и дом, естественно самый лучший в районе, и район пользовался спросом всегда, и все остальные факторы «ликвидности», но если цена на нее вашему покупателю не «по карману», то стоять в объявлениях вы будете долго.
Какие квартиры будет сложнее всего продать в 2024 году.
- Квартиры в старом жилом фонде все чаще проигрывают современным жилым комплексам, построенным за последние 20–30 лет. Причина этого не только в устаревших планировках (узкие коридоры и тесные кухни), но и в отсутствии комфортной придомовой территории, а также в изношенных коммуникациях и в тонких стенах с плохой шумоизоляцией, поясняет руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. В будущем такое жилье продолжит дешеветь и терять свою привлекательность среди покупателей.
- Дольше в этом году будут продаваться и квартиры с некачественным ремонтом. Покупатели отдают предпочтение квартирам, в которые можно заехать и сразу начать жить, не тратя деньги на дорогостоящий ремонт.
Мое мнение на этот счет – здесь напомню о своих статьях:
Это к тому, что не может «старая» вторичка стоить столько же сколько и «новая». Также, как не минуемо будет в дальнейшем дешеветь старая панель, когда во дворе «растут» новые дома. Темпы строительства, заданные нашим государством, как минимум в Москве, меняют облик столицы кардинально.
Конечно, к качеству самого строительства вопросов много, но это не меняет сути – новое всегда лучше старого, если мы рассматриваем с вами один тип жилья.
И по второй части – люди все чаще обращают внимание на квартиры с ремонтом, где стоимость их дополнительных вложений будет минимальна. Стоит же открыть Циан и «кровь из глаз» бежит. Найти что-то просто «нормальное», уже задача сложная.
3 печальных вывода:
- Манипуляции сознанием людей не меняются последние годы от слова совсем. Специалисты продолжают утверждать, что все у нас хорошо, рынок недвижимости живее всех живых. Все происходящее сейчас временное и скоро все снова «пойдет вверх».
- Сейчас можно смело утверждать, что мы находимся в полной стагнации. Последний «потолок» цен мы пробили в декабре, дальше ничто не сможет этого изменить. Постоянный рост цен в течении последних почти 4-х лет, поменял сознание людей в сторону «мнимого благополучия», не имеющего ничего общего с реальностью.
- «Оздоровление» рынка будет происходить «долго и мучительно». Это надо понимать и быть к этому готовыми. Людям, которые по жизни являются реалистами будет легче всего выйти из этой ситуации «победителями».
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.