При покупке квартиры важно обратить внимание на количество зарегистрированных в ней лиц, и проверить, нет ли среди них того, кто имеет право пожизненного проживания в жилом помещении.
Об этом в своей авторской колонке для Полит74 рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.
- В силу ст. 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с п. 31 постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации...» снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Между тем, есть отдельная категория лиц, которых собственник жилого помещения снять с регистрации по месту жительства через суд не в праве, к ней относятся те, кто имеет право пожизненного проживания в квартире, не имея права собственности в ней. Такие граждане могут быть сняты с регистрации только в добровольном порядке. Они пользуются жилым помещением наравне с его собственниками.
Право пожизненного проживания возникает по ряду оснований, самыми распространенными из которых являются:
- Завещательный отказ. Он предусмотрен ст. 33 ЖК РФ. Завещатель вправе обязать наследника имущества предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования наследуемой квартирой либо ее определенной частью.
Завещательный отказ может быть установлен в завещании или наследственном договоре. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.
- Отказ от участия в приватизации. Гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, сохраняет бессрочное право пользования ею, в том числе если он перестал быть членом семьи собственника жилого помещения. Стоит отметить, что судебная практика допускает прекращение данного права в случае выезда такого лица в другое место жительства.
- Договор пожизненного содержания с иждевением. Предусмотрен ст. 34 ЖК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Указанные случаи не являются исчерпывающими. ГК РФ предусматривает свободу договора, поэтому стороны вправе предусмотреть право на пожизненное проживание в жилом помещении, например, при заключении договора купли-продажи квартиры. Однако это встречается редко.