С повышением ключевой ставки ЦБ, пропорционально взлетели ставки на ипотеку в сегменте вторичного жилья. Ставки на новостройки еще держатся за счет льготных программ, но и здесь осталось не долго. Подробней рассказал в предыдущей публикации.
Что со вторичным жильём происходит сейчас, как оно продается и продается ли вообще, расскажу в этой статье. Расскажу, всё что знаю. Остальное домыслите сами.
Скажу честно, как на духу, покупать вторичку стали гораздо реже. Потому как покупателей стало меньше.
Кто сегодня ушел с рынка?
А с рынка ушел самый многочисленный, самый азартный и рискованный покупатель. Это тот, кто едва натягивал 10% своих средств от стоимости квартиры, так необходимых при оформлении ипотеки на жильё. По закону, банк не может кредитовать больше 90% от стоимости квартиры. А значит 10% вынь, да положь.
При стоимости квартиры 3-4 миллиона (цены по Екатеринбургу) Примерно столько стоила двушка в пятиэтажке, еще каких то три года назад. Можно было, вложив своих 300-400 тыщ и заняв у банка остальную сумму под 8-10%, купить квартиру, выплачивая ежемесячно 20-25 тыщ. Сейчас эти цифры смотрятся невероятно заманчиво. Но все познается в сравнении, жаль только, не в нашу пользу.
Ну да ладно. Как говорится - "Товарищ верь, придет она, на хату старая цена!"
Ушел и еще один безбашенный авантюрист. Это тот, кто умудрялся купить жильё, вообще не вкладывая ни копейки. Разве что на сопутствующие расходы, страховка, оценка, гос пошлина... Не буду подробно расписывать, как они так умудрялись, кому интересно в Яндекс гоу.
И таких было не мало. Платеж у них был, чуть побольше, зато своих ни копейки не потратили.
Почему они ушли? Так все просто. С ростом ставки, они не тянут ежемесячный платеж. Что бы взять 2,5 миллиона по сегодняшней ставке, нужно выложить в месяц 30-40 тыщ. При этом в ближайшие 5-7 лет, львиная доля этих взносов уйдет на уплату процентов банку, а тело кредита не уменьшится даже на комариную козявку. Да и что сейчас купишь на 2,5 миллиона? Занюханная однушка в пятиэтажке, уже от трех (цены по Екатеринбургу на конец апреля 2024 года) Такая вот грустная математика...
Доля таких покупателей составляла добрую половину всего спроса, а то и больше. А теперь их нет.
Кто сегодня остался?
Конечно, на рынке остался покупатель. Самый сладкий и самый желанный, самый облизываемый продавцом, это покупатель с наличкой. Да, да, такой и сейчас встречается. Он проходит с гордо поднятой головой, под заунывный гул зевак и обывателей, искренне удивляющихся тому, от куда у людей сейчас такие деньжищи?
Но как говорил не безызвестный Остап Сулейман Ибрагим Берта Мария Бендер-бей, если в стране ходят денежные знаки, то должны быть и люди, у которых их очень много.
Следующим по рейтингу идет тот, у кого денежки тоже водятся, но маленько не хватает.
Да, к стати, я сейчас не говорю о дорогой, элитной недвижимости, которую покупают люди с неприлично тугими кошельками. Речь идет о тех покупателях, которые составляют основы вторичного рынка в своей массе.
Итак, маленько не хватает, это когда нужно подзанять у банка 20-30% от стоимости жилья, не больше. В такую категорию подпадают, так называемые обмены. Это когда один продает, что то недорогое, например комнату, маленько добавляет и покупает... То же комнату, но побольше и с отдельными удобствами. Его продавец, получив денежные знаки, накинув маленько заемных, может рассчитывать уже на полноценную квартиру, даже с отдельной кухней. Ну, почти наверняка. И дальше в том же духе, пока не дойдет до замыкающего.
Это, пожалуй, основа сегодняшнего рынка жилья. Не густо, но все же лучше, чем ни чего. Такое состояние продлится до тех пор, пока не изменится ситуация по ключевой ставке. Рынок будет вялым и скучным. Правда плавают слухи, что могут ввести субсидирование от государства и на вторичный рынок. Но оно будет, скорей всего, адресным и направлено, в первую очередь, на помощь многодетным семьям. Дай то бог, ведь даже такой финт ушами поможет рынку оживиться.
Но, не всё на рынке жилья сегодня так грустно и печально. Загородная недвижимость со скоростью дикого локомотива летит вперед. Бьет все рекорды и рвет грудями финишные ленты, по праву занимая высшую ступень на пьедестале. Тут в пику вторичке, всё очень шикарно. Некоторые банки заявляют, что на ИЖС, за последнее время, выдано больше кредитов, чем на новостройки. И это закономерно. Тут действует несколько льготных программ, да и цена загородного дома, площадью в 100 метров, с земельным участком, сравнима по цене с 60 метровой "двушкой" или "трёшкой". Вот и получается, если где то убыло, в другом месте, обязательно прибыло.
Вывод предлагаю сделать такой, не смотря ни на что, не стоит впадать в отчаяние. Эта ситуация не на всегда. Такое уже было, проходили. Ключевую ставку будут снижать, рынок начнет оживать. Если за это время цены немого утрамбуются, это даже на пользу.
И да, рынок аренды сейчас, тоже разогнался. Цены устремились в высь, давно такого не наблюдал. При чем происходит такое, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Буквально на днях сдали офис по хорошей цене, недели не простоял. Когда такое было? Давно не было...