Вот вам реальный пример из моей практики.
Наталья Витальевна решила продать домик в деревне, доставшийся ей от отца по наследству. Купить и переехать в него из соседней области решила Анечка вместе с мужем и двумя детьми.
По условиям договора оплата за дом и землю состояла из двух частей: за собственные наличные деньги Анечки и материнский капитал. Наличку Анечка отдала Наталье Витальевне в момент заключения договора.
После госрегистрации права собственности Анечка обратилась в пенсионный фонд за выплатой. Тот документы принял и отказал. Мол, дом, который вы купили, не подходит под условия выплаты.
Наталья Витальевна предлагала вернуть деньги Анечке, а та должна была вернуть обратно дом. Анечка была категорически не согласна, называла Наталью Витальевну мошенницей. Участники сделки договориться миром не смогли.
В соответствии с гражданским законодательством тут у продавца есть два варианта действий. Требовать оплаты или расторгать договор.
Оплата наличкой составляла примерно 25 % от полной цены за дом и землю. Поскольку Анечка платить не хотела, то Наталья Витальевна направила ей предложение расторгнуть договор.
По такой категории дел обязательно необходимо принять меры к досудебному урегулированию спора. Без этого суд не примет иск к производству.
Требования основаны на существенном нарушении условий договора со стороны покупателя, поскольку оплата лишь четверти цены по договору явно не то, на что рассчитывал продавец.
Возврат недвижимого имущество осуществляется как неосновательное обогащение в связи с расторжением договора.
Одновременно с требованием о расторжении договора заявляется и требование о признании права собственности на недвижимое имущество.
Анечка предложение проигнорировала. Наталья Витальевна подала иск в суд. По итогам рассмотрения дела суд полностью удовлетворил требования Натальи Витальевна. Доводы Анечки о том, что она уже обзавелась курами и козами суд не убедили. Договор был расторгнут, а право собственности возвращено прежней хозяйки. И конечно Наталья Витальевна вернула Анечки ее деньги.
Потенциальность требования о расторжении договора зависит от размера неоплаченной части долга. Если она будет значительной, то требования суд удовлетворит. Если долг за недвижимость незначительный, то имеет смысл попробовать его взыскать.
При этом следует помнить, что при заключении самого договора, если речь идет об оплате частями, можно предусмотреть способы обеспечения. К примеру ч. 5 ст. 488 ГК РФ. Пока дом не оплачен он находиться в залоге у продавца. На практике обычно такое условие в сделках физик-физик исключают, но можно и не исключать.