🏠Когда уже будем жить в своём доме? А то всё не сейчас и не сейчас

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😉

--

Недвижимость всегда растет. В комментариях к подобным статьям идет дискуссия лишь о валюте, сроках, типах жилья, и т.д.

Но для объективности мы приводили исследование компании АТОН, которая оценила среднегодовую доходность разных классов активов, и недвижимость в Москве заняла третье место с одним важным допущением – не учитывался рентный доход. Ведь если это ваша вторая квартира – наверняка она сдается. А если первая – вы не платите по ней аренду. Сэкономил = заработал.

Добавив доход от аренды 4-5% к 12,7% на дистанции 20 лет, недвижимость становится супер активом, обыгрывая вообще все с отличным отрывом. 17-18% в среднем в год обыгрывает валюту, вклады, облигации (даже ВДО), рынок акций, и вообще все остальное. Остались свидетели криптовалюты, но биткоин уже не по $1, вырасти в десятки-сотни раз ему мешает размер: цифровая валюта не сможет стоить больше, чем все материальное в этой вселенной.

Выходит недвижимость – супер герой?

Если смотреть в меньшем масштабе, то плохие годы тоже были: в 2009 было сильное падение и потом три года застоя. В 2015-2018 роста не было вообще. Но сравните с рынком акций: -67% в 2008, -17% в 2011, -43% в 2022 и это по итогам года. Падение в моменте, в один день было больше и эмоционально это пережить непросто.

Так в чем премия за риск в акциях, когда сверх волатильность не дает сверхдоходов? Почему в недвижимости легко, спокойно, доходно?

Потому что это индекс! Т.е. это не отдельно взятая квартира в Химках – это все квартиры от Патриков до МКАДа. Значит есть хуже, есть лучше.

Какие базовые правила покупки недвижимости?

1. Ликвидность. Жилье всегда покупают на всю жизнь, но по статистике получается в среднем на 7-10 лет. Когда будете продавать, интерес к этой недвижимости должен быть не только у вас. Это про планировку, вид не в стену, и т.д.

2. Локация. Квартира близко к центру города, но в разумном отдалении от шумных улиц – всегда выигрышным вариант. Жилье в спальном районе, где помимо вашей 25-этажки еще 20 таких же уже построенных и еще столько строящихся – не самый лучший инвестиционный вариант

3. Ремонт. Далеко не каждый стиль уместен. Эрмитажный вариант лучше оставить действительно для царских квартир. Попытка реализовать музей в студии может не встретить понимания у будущих покупателей. И цена такого ремонта будет отрицательной (в логике покупателя – все равно все убирать)

4. Уникальность. Это может быть терраса или вид из окна. Причем в спальных районах тоже на высоких этажах может быть отличный вид.

Да, всё это делает дороже квартиру на старте. Но она и при продаже будет дороже.

Так что в итоге? Когда лучше покупать жилье?

Вариант 1: когда надо вашей семье. Ожидать идеальную инвестиционную возможность можно долго. Но магия собственного жилья есть, особенно для прекрасной половины человечества. Съемную квартиру не просто сделать уютной: не всегда можно менять расположение мебели, и уж точно нецелесообразно делать ремонт. А гарантия, что не придется съезжать через 2 недели (а с ипотечной квартирой связь точно на десятилетия 😂) – дорогого стоит

Вариант 2: инвестиция. Если своим жильем вы обеспечены, то обратите внимание на таблицу с динамикой по годам. После длительного периода роста – потенциал снижается. Да, недвижимость всегда растет в цене, и завтра будет дороже чем вчера. По общему правила. Но дороже на 3-5-7%. А сейчас куча более доходных аналогов.

Наши фавориты в облигациях:

👵портфель бабули

👶портфель внучков

--

Спасибо, что читаете нас❤

Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!