Оформление дарственной на недвижимость – это распространенная практика, особенно среди родственников. Но может ли одаряемый свободно распоряжаться подаренной квартирой? Если вы решите продать жилье, то стоит учесть несколько важных моментов.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, в частности статье №572, человек может безвозмездно передать свою недвижимость или другие ценности другому лицу. Дарение – это процесс передачи имущества без каких-либо обязательств со стороны получателя.
Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, необходимо составить письменное заявление и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если имущество дарят лицу, не достигшему 18 лет, то требуется согласие родителей и органов опеки и попечительства.
Сделка оформляется следующим образом:
Подготовка пакета документов;
Обращение в Росреестр с заявлением о дарении;
Получение справки из реестра.
Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:
Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
Свидетельство о регистрации собственности;
Банковская квитанция об уплате госпошлины.
Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не платит налог государству. После совершения сделки одаряемому необходимо обратиться в Регистрационную палату за свидетельством о праве собственности на квартиру. Этот документ позволит ему совершать любые действия с недвижимостью: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.
- Законодательная база
Как вы знаете, дарственная на квартиру или другую недвижимость имеет свои особенности. Вот некоторые из них:
1. Дарственная является полностью безвозмездной сделкой.
2. Одариваемая сторона должна добровольно согласиться принять дар от дарителя.
3. В результате оформления и регистрации договора дарения имущество одаряемого увеличивается, а имущество дарителя уменьшается.
Согласно законодательству Российской Федерации, владелец недвижимости, право которого на нее было подтверждено в соответствии с действующими на момент регистрации законами, имеет право распоряжаться квартирой, домом, дачей или другим аналогичным объектом. Он может:
- Сдавать в аренду;
- Передавать в дар;
- Осуществлять ее продажу.
Практика наших юристов показывает, что желание нового владельца квартиры продать ее может быть вполне осуществимо, если в ней нет прежних жильцов. Однако, при продаже могут возникнуть определенные проблемы.
Например, даритель, который является единственным собственником жилплощади, может заключить дарственную, не спросив разрешения и не поставив в известность граждан, которые проживают в квартире на данный момент.
Договор дарения может быть оформлен как на всю квартиру, так и на ее долю, которая принадлежит дарителю. Но найти покупателя на квартиру, в которой проживают прописанные граждане, может быть сложно.
В нашей стране дарителями часто выступают пожилые люди, которые хотят без лишней суеты и затрат передать жилье родственникам. Они не всегда полностью осознают последствия своего поступка и могут совершить сделку, полагаясь на добросовестность близких.
Стоит отметить, что органы опеки и попечительства могут дать согласие на продажу квартиры с прописанным ребенком, если ребенок находится под опекой, а родители были лишены родительских прав.
В самом содержании договора дарения может быть пункт, оговаривающий право дарителя на проживание в квартире. Однако, это может быть спорным моментом, так как основной особенностью дарственной является ее безвозмездность.
Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной, если в ней живет родственник? Согласно законодательству РФ, это возможно. Однако, взрослый человек должен самостоятельно думать о последствиях своих действий.
Дарственная может быть расторгнута по инициативе дарителя, если после сделки он понимает, что его условия жизни могут ухудшиться. Договор расторгается в судебном порядке на основании факта ухудшения условий жизни дарителя.
Условия продажи подаренной квартиры
Российское законодательство не накладывает ограничений на право человека продать подаренное ему жилье. Сразу после получения свидетельства о праве собственности, он может реализовать недвижимость. Дарение подразумевает полную передачу прав на имущество от одного лица к другому, поэтому согласие дарителя на продажу не требуется.
Иногда близкому родственнику дарят долю в квартире или доме. В этом случае между дарителем и одаряемым возникает право общей долевой собственности. Если человек захочет продать свою долю, он должен соблюсти преимущественное право покупки. Это означает, что гражданин в первую очередь должен предложить свою долю другому собственнику. После его письменного отказа от покупки, недвижимость можно продать любому лицу.
Можно ли продать дарственную квартиру
Можно, и зачастую без каких-либо ограничений. С точки зрения продажи жилья, абсолютно неважно, как именно владелец получил данную недвижимость в собственность. Поэтому человек имеет право продать квартиру на общих основаниях, по стандартной схеме. Однако есть и исключения.
- Условия дарственной
Даритель может включить в договор дарения определенные условия, главное, чтобы они не предполагали получения какой-либо услуги или товара от одаряемого. В противном случае, договор может быть признан недействительным.
Тем не менее, по условиям дарения, квартиру может быть запрещено продавать на определенный срок. Также, нередко стороны договариваются таким образом, что даритель, хотя и передает жилье новому собственнику, сохраняет за собой право пожизненного проживания в этой квартире.
Если в квартире живет человек, имеющий право на пожизненное проживание, то ее все равно можно будет продать. Однако, найти покупателя, который согласится купить недвижимость вместе с человеком, который там уже живет и которого нельзя выселить – очень сложно.
- Согласие супругов
Обычно дарственная на квартиру предусматривает одного собственника. Если этот человек состоит в браке, то подаренная квартира является его личной собственностью, и супруг или супруга не могут претендовать на нее.
Однако, если жилье оформлено на супружескую пару, то для продажи квартиры необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга. Это правило действует как в случае добровольного оформления договора дарения, так и в случае, если такое условие было указано в договоре.
- Возможная отмена дарения
Еще одна возможная проблема, которая может возникнуть при продаже жилья, – это отмена дарения. Даритель имеет полное право расторгнуть договор дарения по какой-либо конкретной причине. В этом случае собственник автоматически теряет право на жилье и должен вернуть его предыдущему владельцу.
ПРИМЕР
Даритель может отменить договор дарения, если одаряемое лицо совершает действия, которые могут повредить подаренному имуществу и которые имеют для дарителя определенное значение. В этом случае предполагается, что одаряемое лицо продает квартиру и, таким образом, фактически теряет подаренный объект, который важен для дарителя (например, это фамильная квартира родителей, которая передается от поколения к поколению).
- Когда можно продать квартиру после дарения
Если нет никаких ограничений, то продать квартиру после дарения можно сразу же, как только будет оформлено право собственности на нового владельца. Никаких препятствий для этого нет. Однако, стоит учитывать, что при такой срочной продаже жилья придется заплатить налог. Тем не менее, есть возможность этого избежать.
- Через сколько времени можно продавать квартиру после дарения, чтобы не платить налоги
Распоряжаться квартирой, полученной в дар, можно по своему усмотрению, однако, если вы не хотите платить налоги, придется подождать несколько лет:
- Если жилье было подарено близкими родственниками, то срок ожидания составляет 3 года.
- Если жилье было подарено другими лицами, то срок ожидания увеличивается до 5 лет.
В течение этого срока вы можете сдавать квартиру или просто пользоваться ей по своему усмотрению. Если же вы решите продать жилье раньше указанного срока, то вам придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Например, если вы получили в дар квартиру стоимостью 5 миллионов рублей и решили продать ее за ту же сумму, то из 5 миллионов нужно отнять 1 миллион и заплатить налог в 13% от оставшихся 4 миллионов, то есть 520 тысяч рублей.
Как можно продать квартиру после дарения
Сама процедура продажи такого жилья ничем не отличается от обычной сделки. Тот факт, что квартира была подарена, в данном случае не играет роли.
- Порядок действий
После подписания дарственной, необходимо оформить право собственности в Росреестре.
Затем следует получить выписку из ЕГРН, где будет указан новый собственник.
Далее можно найти подходящего покупателя самостоятельно или обратиться к риэлторам.
Подготовьте и предоставьте все необходимые документы.
Вместе с потенциальным покупателем произведите осмотр квартиры.
Подпишите договор купли-продажи.
Оформите право собственности на нового собственника.
Подпишите акт приема-передачи и получите расписку о получении средств за квартиру.
- Документы
От покупателя квартиры требуется только паспорт, чтобы убедиться, что это тот же человек, который подписывает договор купли-продажи. Но продавец должен предоставить гораздо больше документов:
Паспорт продавца. Это подтверждает, что человек, подписавший договор купли-продажи, является владельцем квартиры.
Выписка из ЕГРН. Этот документ показывает, что продавец действительно является владельцем квартиры, а также указывает на наличие или отсутствие обременений.
Дарственная на квартиру. Она показывает, на каком основании продавец стал владельцем квартиры. В некоторых случаях это может быть важно для покупателя, например, если есть опасения, что даритель может расторгнуть договор дарения и продавец потеряет права на квартиру.
Техпаспорт на квартиру. Он позволяет определить, была ли проведена перепланировка и узаконена ли она.
Справка из управляющей компании. Она показывает наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги.
Выписка из домовой книги. Она показывает прописанных в квартире лиц. Это важно для того, чтобы покупатель мог заранее потребовать выписать всех или подготовиться к тому, что их придется выписывать после оформления права собственности.
Отчет об оценке жилья. Этот документ не обязателен, но он помогает понять, сколько стоит квартира. Обычно его заказывает и оплачивает продавец, но покупатель также может заказать его и оплатить.
Договор с агентством недвижимости/риэлтором. Этот документ также не обязателен, но в нем могут быть указаны различные требования к сторонам сделки от агентства.
Согласие супруги/супруга владельца на продажу квартиры. Если квартира является совместной собственностью супругов, то от второго супруга требуется согласие на продажу. Этот документ оформляется официально и заверяется нотариусом.
Разрешение от органов опеки на продажу жилья. Этот документ нужен, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетнее лицо. Без этого разрешения продать квартиру не получится.
В некоторых ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные документы.
Помимо этого, стороны должны будут составить и подписать договор купли-продажи (и его предварительную версию, если это необходимо). Этот документ должен включать в себя все, о чем покупатель и продавец договорились между собой.
Важно отметить, что сам факт передачи квартиры в дар не нужно указывать в договоре. Однако при необходимости этот документ может включать в себя различные отлагательные и обычные условия, порядок расчетов, осмотра квартиры, особенности подписания документов, оформления права собственности и так далее.
Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения, но требует обязательной государственной регистрации. Таким образом, можно избежать обращения к нотариусу и сократить расходы. В то же время нотариально заверенный договор – это более надежный и качественный документ, который будет сложнее оспорить.
Отметим также тот факт, что договор фактически определяет намерения сторон: купить и продать квартиру. Но для подтверждения факта совершения той или иной операции требуются дополнительные документы.
При осмотре квартиры, особенно если она продается вместе с мебелью или техникой, сторонам рекомендуется составить опись имущества. В противном случае может оказаться, что на момент покупки некоторых предметов мебели не хватает, а покупатель на них рассчитывал (и именно поэтому согласился на переплату).
Также важную роль играют акт-приема передачи, подтверждающий передачу квартиры в собственность покупателя, и расписка в получении денег, которую составляет продавец и передает покупателю. Этот документ подтверждает, что покупатель полностью расплатился за квартиру, выполнил свою часть договоренностей, и у продавца к нему нет претензий.
- Расходы
При определенных условиях, продавец не будет нести никаких дополнительных расходов (кроме налогов, если они применимы). Покупатель же, в свою очередь, оплатит только государственную пошлину за регистрацию права собственности. Однако, помимо этого, в зависимости от конкретных требований и запросов сторон, могут возникнуть и другие расходы:
Что такое «без права продажи»
Иногда возникают ситуации, когда даритель, по каким-либо причинам, хочет ограничить право нового собственника на распоряжение подаренной квартирой. Это может быть выражено в виде запрета на последующую продажу жилья, обмен, сдачу в аренду и т.д.
Сразу стоит отметить, что в соответствии с действующим законодательством невозможно оформить дарственную с условием, которое ограничивает права нового собственника на распоряжение подаренным имуществом. Такое ограничение противоречит абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, где указано, что договор, из которого вытекает обязанность лица, принимающего подарок, не является дарением. Данная дарственная может быть признана недействительной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, даритель не имеет права передавать имущество с условием запрета на его дальнейшую продажу.
Однако ограничение на составление дарственной без права продажи можно обойти, прописав в договоре одно из следующих условий:
- сохранение права пожизненного проживания в квартире или предоставление аналогичного жилья в случае продажи подарка;
- оговорить, что в случае смерти одариваемого имущество должно будет вернуться назад к дарителю.
В завершение стоит отметить, что в целом отчуждение подаренной квартиры не содержит принципиальных отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости. При этом единственная наиболее существенная особенность связана с порядком налогообложения и отсутствием необходимости в получении согласия на продажу от второго супруга.
Налоги при продаже квартиры
Продажа любого объекта недвижимости сопровождается уплатой подоходного налога (НДФЛ), который составляет 13% для резидентов Российской Федерации, то есть лиц, проживающих в стране не менее 183 дней в течение двенадцати идущих подряд месяцев, и 30% для нерезидентов.
Сумма налога, которую придется заплатить новому владельцу квартиры при ее продаже, зависит от того, сколько времени он владел этим жильем. Чтобы определить размер налога, необходимо учесть следующие факторы:
- когда именно была подарена квартира – ориентиром служит дата 1 января 2016 года;
- когда новый владелец зарегистрировал свое право собственности на подарок – до или после 1 января 2016 года;
- является ли даритель близким родственником или посторонним человеком;
- в течение какого периода новый владелец владеет квартирой.
В Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносится запись о появлении нового владельца объекта недвижимости. Начиная с даты, указанной в выписке, отсчитывается срок владения. С 1 января 2016 года срок владения, не облагаемый налогом при продаже, составляет пять лет, а не три, как было раньше. Прежний трехлетний срок сохранился для граждан, которые продают жилье, подаренное близким родственником, например, бабушкой внуку. К близким родственникам относятся родители, супруги, дети, братья и сестры, они перечислены в Семейном кодексе РФ. Невестка или зять не являются близкими родственниками, в отношении них действует срок пять лет.
- Продажа до 3 лет после дарения
При этом не имеет значения, когда именно квартира была подарена: до или после 31 декабря 2015 года. Главное, что трехлетний срок владения обязателен для всех, и до принятия новых правовых актов граждане, имеющие льготы по другим видам налогов, такие как пенсионеры и инвалиды, должны оплатить налог при заключении договора купли-продажи недвижимости.
Если даритель – посторонний человек, а одаряемый продает квартиру до истечения положенного срока в пять лет, ему придется заплатить двойной налог – на дарение и налог с продажи.
Органы местного самоуправления могут принять соответствующие постановления о снижении срока владения, то есть в каждом регионе может быть установлен свой срок, отличный от общероссийского. Этот срок нельзя превышать.
С 2016 года были внесены существенные изменения в правила расчета налога при продаже недвижимости. Теперь неважно, как она была получена. Это объясняется тем, что люди часто намеренно занижают реальную стоимость квартиры в договоре купли-продажи, чтобы уменьшить сумму налога.
На рынке недвижимости существует два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Сколько будет стоить жилое помещение, определяет продавец, учитывая все факторы, влияющие на цену жилья: валютный рынок, сезонность, престижность района, этаж и многое другое. Рыночная стоимость нестабильна и подвержена частым изменениям. Она определяется приблизительно, в зависимости от цены в данный момент на подобное жилье, так как никто не купит недвижимость с явно завышенной стоимостью.
На величину кадастровой стоимости внешние факторы не влияют. Она определяется как стоимость работы и материалов, затраченных при строительстве, за минусом износа помещения.
Когда новый собственник (одаряемый) обращается за регистрацией права собственности, специалисты определяют кадастровую стоимость недвижимости. В большинстве случаев она оказывается ниже рыночной.
По новым правилам, введенным с 2016 года, расчет налога ведется с учетом кадастровой стоимости, если стоимость, указанная в договоре, явно занижена. Эти правила действуют в отношении имущества, которое перешло в собственность продавца в период с 1 января 2016 года. Стоимость квартиры по договору купли-продажи и определенная специалистами кадастровой палаты сравниваются, затем выбирается наибольшая, ее используют при расчете налога.
Кадастровая стоимость подаренного помещения берется за основу для расчета налога в тех случаях, когда продавец желает скрыть полученный доход и указывает в договоре заниженную стоимость. Размер кадастровой стоимости могут оспорить заинтересованные лица, чьи имущественные права или обязанности зависят от данной величины. При несогласии собственника с кадастровой стоимостью он может попытаться снизить ее путем обращения в специальную комиссию или суд.
Продавец квартиры платит налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7 (так называемый "понижающий коэффициент"). Новый владелец, получивший в подарок не всю квартиру, а определенную долю, обязан платить налог по общим правилам.
При уплате налога можно получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.
Примеры:
Бабушка подарила своей внучке квартиру 1 апреля 2015 года. Право собственности оформлено до 1 января 2016 года, а именно – 5 июня 2015 года. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая – 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет выполняется по старым правилам, кадастровая стоимость не учитывается, с учетом налогового вычета налог равен нулю.
Квартира в доме была получена по договору дарения 2 марта 2016 года. Собственность узаконена после 1 января 2016 года – 15 апреля 2016 года. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая – 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет проводится по новым нормам, кадастровая стоимость умножается на 0,7 ("понижающий коэффициент").
Доход от продажи равен (3,5 миллиона Х 0,7) = 2,45 миллиона рублей.
13% = 2 450 000 – 1000 000 Х 13% = 188,5 тысяч рублей.
С учетом налогового вычета налог равен 188,5 тысячам рублей.
При покупке другой квартиры взамен подаренной, вы можете получить имущественный вычет. Максимальный размер вычета составляет 260 тысяч рублей, и вы можете воспользоваться им только один раз.
Если продажа квартиры после дарения и покупка новой произошли в течение одного года, это может существенно уменьшить налог, а в некоторых случаях даже полностью освободить от его уплаты.
Обратите внимание, что квартира, купленная взамен подаренной, считается общей собственностью супругов. В случае развода она будет поделена между супругами. Кроме того, такую квартиру нельзя продать или подарить без согласия второго супруга.
Декларацию необходимо подать до 30 апреля следующего после продажи года, заполнив форму 3-НДФЛ. Налог должен быть уплачен до 15 июня, чтобы избежать начисления пени и штрафов.
- Продажа после 3 лет после дарения
Если гражданин получил квартиру в дар от близкого родственника и планирует продать ее через три года, он освобождается от уплаты налога на прибыль.
Если же даритель является посторонним человеком, то налог придется платить на общих основаниях, либо ждать, пока пройдет пять лет с момента регистрации права собственности.
Кто должен платить
Налог на подаренную квартиру рассчитывается и уплачивается продавцом – бывшим собственником квартиры. Этот налог не определяется автоматически, поэтому все необходимые расчеты нужно произвести самостоятельно.
Важно отметить, что при продаже подаренной квартиры степень родства участников сделки не имеет значения, как и при дарении. Даже если квартира передана ребенку по договору купли-продажи (ДКП), налог все равно необходимо уплатить.
Как избежать или уменьшить
Чтобы полностью избежать уплаты налога, необходимо, чтобы недвижимость после дарственной находилась в собственности в течение определенного периода времени. Ранее этот период составлял 3 года для всех владельцев, но с 2016 года в Налоговый кодекс были внесены существенные изменения.
Для определения срока владения потребуется выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. На этом документе нужно найти дату регистрации права собственности.
В Выписке:
В Свидетельстве:
От этой даты мы рассчитываем срок владения, чтобы освободиться от налога на доходы физических лиц (НДФЛ):
- Если дата регистрации до 31 декабря 2015 года включительно, то срок владения составляет 3 года, независимо от того, кто был дарителем.
- Если дата регистрации 1 января 2016 года или позже, и даритель был близким родственником, то срок владения также составляет 3 года.
- Если дата регистрации 1 января 2016 года или позже, и даритель не был близким родственником, то срок владения составляет 5 лет.
Если между дарением и продажей квартиры прошло больше 3 или 5 лет, в зависимости от ситуации, то налог платить не нужно, и декларацию подавать не требуется.
Если срок владения не позволяет полностью избежать налога, его можно уменьшить на фиксированный вычет – 1 миллион рублей. Из цены квартиры вычитают сумму вычета, а полученную разницу умножают на 13%. Результат умножают на 0,13, чтобы получить сумму налога.
ПРИМЕР
Людмила Самсонова получила в дар квартиру от своего отца в 2016 году. В 2018 году она решила ее продать за 1,5 миллиона рублей. Поскольку квартира была в собственности всего 2 года, она не может освободиться от налога по давности. Чтобы уменьшить налоговое бремя, Людмила решила применить фиксированный вычет. Расчет налога выглядит следующим образом: (1,5 миллиона – 1 миллион) * 0,13 = 65 тысяч рублей.
Пошаговая инструкция по оплате
Чтобы оплатить налог, вам необходимо выполнить следующие шаги:
1. Собрать документы: договор купли-продажи (ДКП) и платежные документы, подтверждающие оплату по этому договору.
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ. Вы можете найти информацию о порядке заполнения, бланке декларации и образце выше в разделе о дарении.
3. Передать пакет документов лично в ИФНС по месту жительства или через онлайн-сервисы: личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги. Это необходимо сделать до 30 апреля года, следующего за продажей.
4. После подачи документов до 15 июля оплатить сумму налога в бюджет.
ВАЖНО
Даже если при расчете сумма налогового вычета превысила сумму продажи по ДКП, все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Например, если жилье было продано за 900 000 рублей, сумма налога будет меньше нуля – в бюджет платить ничего не нужно. Но налоговую об этом следует уведомить путем заполнения 3-НДФЛ.
Сроки
Очень многое зависит от того, насколько стороны заинтересованы в том, чтобы быстро заключить сделку. Если все документы готовы, то можно справиться буквально за 1 день. Однако на практике процедура купли-продажи квартиры, включая поиск покупателя, предварительные переговоры, подготовку документов и другие этапы, может занять около 1-3 месяцев.
Процедура купли-продажи квартиры сложна, независимо от того, была ли квартира получена в дар или нет. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут о потенциальных проблемах и подводных камнях. Они также могут сопровождать всю сделку, от начала до конца, помогая решить спорные вопросы, актуальные именно для данных условий.
Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру
Дарение является выгодным способом передачи имущества близким родственникам, так как они не платят налог с этой сделки. Кроме того, дарение может заменить завещание и снизить расходы в будущем.
Если вы хотите провести сделку между близкими родственниками, то проще всего подарить имущество. Однако, если родственники не являются близкими, то дарение может быть невыгодным. Технически, можно замаскировать куплю-продажу под дарение, но это незаконно и такая сделка может быть признана притворной, а суд по иску заинтересованного лица – недействительной.
Такие случаи часто возникают, когда у квартиры несколько собственников и один из них решает подарить свою долю постороннему человеку. На самом деле, он не дарит, а продает долю. У других собственников есть преимущественное право покупки этой доли перед всеми другими покупателями. Но продающий пытается обойти это право, маскируя продажу под дарение. Поэтому, если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде и узнать о недействительности договора. В этом случае, долю придется возвращать продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть деньги, которые получил за нее. Но этих денег к этому времени может уже не быть.
Дополнительные вопросы
- Можно ли оспорить дарственную и каким образом
Оспорить дарение возможно, но это требует определенных усилий и знаний. В первую очередь, это касается супругов, когда один из них дарит недвижимость без ведома другого. Однако, такие случаи редки, так как государственные регистраторы обычно требуют нотариальное согласие супруга на дарение.
Если все же необходимо оспорить дарение, это можно сделать только в суде и в течение определенного срока исковой давности, который может составлять от одного до трех лет в зависимости от конкретных обстоятельств. В таких случаях без помощи юристов не обойтись.
Кроме того, сделку могут оспорить арбитражные управляющие и судебные приставы, если у дарителя имеются долги по судебным решениям, которые могли бы быть погашены подаренной недвижимостью. В любом случае, для успешного оспаривания дарения необходимо тщательно изучить все обстоятельства и иметь поддержку опытных специалистов.
- Как можно избежать уплаты налога при продаже подаренной квартиры
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, есть случаи, когда граждане освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже подаренной квартиры. Однако изменения, произошедшие в налоговом законодательстве России в 2016 году, затронули и этот вопрос.
По отношению к жилью, приобретенному (в том числе полученному в дар) до января 2016 года, действуют следующие налоговые льготы:
- продавцы квартир, которые находились в их собственности более трех лет, освобождаются от уплаты налога;
- владельцы квартир, полученных в дар от близких родственников, полностью освобождаются от оплаты НДФЛ.
На недвижимое имущество, полученное в дар (а также купленное, полученное по наследству и т.д.) после 1 января 2016 года, распространяются следующие льготы:
- подаренное имущество, которое находилось в собственности получателя дара более пяти лет, не подлежит налогообложению;
- недвижимость, полученная в дар от кровных родственников и членов семьи, при условии, что она была в собственности после дарения более трех лет, также не облагается налогом.
Согласно российскому законодательству, близкими родственниками считаются:
- дети (родные и приемные);
- родители (опекуны, усыновители);
- братья и сестры (как по обоим родителям, так и по одному из них);
- дед и баба;
- внуки;
- муж/жена.
Исходя из этой информации, продать квартиру без уплаты налога на сегодняшний день могут лишь те, кто получил в дар квартиру пять лет назад (для всех граждан) и три года назад (для близких родственников).
- Можно ли платить меньше
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, каждый гражданин РФ имеет право на одноразовый налоговый вычет при уплате НДФЛ при покупке или продаже квартиры. Размер налогового вычета на сегодняшний день составляет один миллион рублей. Это означает, что база налогообложения при налоговом вычете будет уменьшена на эту сумму.
Пример 1: Казаков М.Т. получил в дар квартиру от своего брата в 2015 году. В июле 2016 года он ее продает за 2,2 миллиона рублей. Поскольку при получении дара он не платил НДФЛ, то о налоговом вычете не могло быть и речи. Однако он имеет возможность воспользоваться этим правом теперь, при оформлении договора купли-продажи. Это означает, что при уплате НДФЛ размер налога составит (2,2 миллиона рублей – 1 миллион рублей) × 13% = 156 тысяч рублей.
Пример 2: Голубеву А.Ф. отец подарил квартиру в феврале 2016 года. В мае 2020 года он решает ее продать за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2,2 миллиона рублей. Голубев А.Ф. имеет право на налоговый вычет, поэтому база налогообложения при продаже квартиры, полученной в дар, уменьшится на один миллион рублей, а размер налога составит (2,2 миллиона рублей – 1 миллион рублей) × 0,7 × 13% = 109 200 рублей.
Существует еще один случай, когда налог на доходы физических лиц можно существенно уменьшить. Это происходит, когда в год продажи подаренной квартиры приобретается другое жилье. База для налогообложения в этом случае определяется исходя из разницы между вырученной суммой при продаже квартиры и расходами на покупку нового жилья.
К расходам на покупку жилой недвижимости относятся:
- стоимость объекта сделки;
- расходы на проведение ремонтных и строительных работ;
- стоимость приватизации жилья.
Все расходы, связанные с покупкой нового жилья (ремонт, строительство, приватизация), должны быть подтверждены документально (чеками, счетами, накладными, квитанциями и другими документами).
Если расходы на покупку новой недвижимости меньше суммы, полученной при продаже подаренного имущества, то НДФЛ рассчитывается следующим образом:
- (сумма продажи квартиры – налоговый вычет – расходы на покупку нового жилья) × 13% (для недвижимости, подаренной до 2016 года);
- (сумма продажи квартиры – имущественный вычет – расходы на покупку нового жилья) × 0,7 × 13% (для недвижимости, подаренной после 2016 года).
Если расходы на покупку новой жилой недвижимости превысили доход от продажи подаренного имущества, то есть разница между ними со знаком "минус", то человек может потребовать возврата ему 13% от этой суммы.
Оплатить налог необходимо до 15 июля следующего года после продажи подаренной квартиры. В противном случае к участнику сделки будут применены штрафные санкции в виде штрафа и пени за просрочку.
- Что будет, если не заплатить налог
За нарушение Налогового кодекса предусмотрены санкции. Налогоплательщик может получить штраф не только за неуплату налога, но и за неподачу налоговой декларации:
Если декларация не была подана в налоговую до 30 апреля – штраф 5% от полученного НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30%.
Если декларация не подана и налог не оплачен – штраф 20% от начисленной суммы плюс пени.
Если декларация подана, но налог не оплачен – пени от суммы налога в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый пропущенный день.
В каждой из этих ситуаций решение проблемы заключается в том, чтобы как можно быстрее устранить нарушение (подать 3-НДФЛ или оплатить налог). При рассмотрении дела в налоговой инспекции можно попросить уменьшить сумму штрафа до минимальной. Если просрочка небольшая, то налоговая может пойти навстречу.
Налог на подаренную квартиру платит как при получении жилья в дар, так и при его последующей продаже. Избежать налога или значительно его уменьшить, поможет в первом случае близкое родство с дарителем, а во втором – давность владения или имущественный вычет. Стоит рассмотреть налоговый вопрос до заключения дарственной, чтобы правильно составить документы. Не стоит забывать и о новой форме 3-НДФЛ, которую можно скачать на нашем портале.
- Когда можно продать квартиру после дарения, не уплачивая НДФЛ
Те, кто получил квартиру в дар и теперь хочет ее продать, часто задаются вопросом, как это сделать, чтобы не платить налог. На самом деле, это вполне возможно, но важно учитывать некоторые изменения в налоговом законодательстве, которые были внесены в 2016 году.
Согласно действующим нормам, до 2016 года можно было продать подаренную квартиру без уплаты налога, если вы владели ею более 3 лет. Однако, новые нормы по НК РФ позволяют избежать уплаты налога при продаже квартиры, полученной в дар от близкого родственника, только через 3 года после ее приобретения. Если же жилье перешло в дар от постороннего человека, то избежать уплаты налога можно только через 5 лет владения.
До внесения изменений в налоговое законодательство РФ, от уплаты налога также освобождались лица, получившие в дар жилье от близких родственников. Это освобождение действовало независимо от продолжительности владения подаренным имуществом. Однако, после внесения поправок в Кодекс, чтобы избежать уплаты налога при продаже подаренной квартиры, необходимо подождать три года.
Близкими родственниками считаются:
- сын, дочь, мать, отец (приемные и родные);
- братья и сестры (родные и сводные);
- дедушки и бабушки;
- внуки.
Новые нормы налогового законодательства распространяются только на имущество, перешедшее в личную собственность в результате заключения договора дарения после 01.01.2016 года. На все имущество, приобретенное в дар до этой даты, до 31 декабря 2015 года, продолжают действовать старые нормы налогообложения.
Заключение
Человек имеет право совершать любые сделки с подаренным имуществом сразу после получения свидетельства о собственности. Если вы продаете недвижимость, полученную в дар, вам необходимо выплатить государству налог на доходы физических лиц.
Существуют временные рамки, при соблюдении которых можно не оплачивать этот взнос:
- 3 года владения недвижимостью для близких родственников, получивших ее в подарок;
- 5 лет владения квартирой для остальных лиц.
Продавец может воспользоваться имущественными вычетами и уменьшить налоговую нагрузку. После совершения сделки по продаже подаренного имущества, человек должен обратиться в Регистрационную палату и получить документы, необходимые для оплаты НДФЛ.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!