Рассмотрим через призму влияющих факторов.
Одними из причин трех прошедших кризисов рынка недвижимости в России являлись: снижение цен на энергоресурсы (нефть, газ); падение доходов населения; ослабление рубля; рост инфляции; слабая экономика страны, с одновременным кризисом ликвидности (невозможность быстрой продажи активов предприятиями/фирмами/банками); ну и крайне высокая зависимость от влияния мировой экономики. Кризисы рынка недвижимости шли по следующему сценарию - сначала резкий всплеск цен, а потом такой же резкий обвал (30-50%).
Что происходит сейчас, и какие факторы добавились?
Мировая экономика находится в процедуре масштабной трансформации и пересборки, на фоне глобального разрушения гегемонии Запада и протекающих ярких геополитических процессов: торговые войны (санкции, перекрытие рынков сбыта) переросли в открытые военные противостояния (война на уничтожение - НАТО-Россия, Израиль-арабский мир: Палестина/ Иран), с применением методов терроризма, как в отношении инженерных коммуникаций, имеющих мировое значение (кабели, трубопроводы), так и в отношении мирного населения. Плюс, появление нового метода войны - принудительная медицина с предварительным запуском опасного вируса.
Происходит переход мира к многополярной модели, а в этой связи, и его жесткий передел на зоны влияния. Выживут те, кто обладает достаточным уровнем ресурсов (питьевая вода, источники продуктов питания, энергоресурсы) и действенным уровнем суверенитета (неприкосновенность границ, независимая финансовая политика, выстроенные безопасные торговые пути).
Мировая экономика находится не просто в кризисе, а на пороге катастрофы: ведущие экономисты и инвесторы говорят о готовящемся сильнейшим за последние два столетия обвале фондового рынка (капитализация мировых фаворитов раздута, а долговая нагрузка беспрецедентная). Да сам гегемон, США, по своей финансовой сути - банкрот (уже несколько раз за последние три года выпрыгивал из дефолта, лихорадочно печатая миллиарды, закидывая их в рынок).
Чем обеспечена Россия?
У нас есть энергоресурсы, источники воды и продуктов питания. Государство максимально снизило свою внешнюю долговую нагрузку, нарастила запасы золота. Россия выстраивает новый механизм финансово-экономического сотрудничества со странами, входящими и встраивающимися в БРИКС.
Газ перешел в растущий тренд. Нефть пока в русле восходящего тренда, однако локально - в боковике, перед основным движением вверх или вниз. На направление движения повлияет раскачка ситуации на Ближнем Востоке. Если британцам удастся “взорвать” этот регион, чтобы заблокировать торговое движение в Персидском заливе, для невозможности выхода в Индийский океан, то Россия, Иран и саудиты + ОАЭ теряют возможность транспортировки и продажи нефти-газа в Китай, Индию и Европу. Возможность поставок останется только по Севморпути (транспортный коридор Север-Юг лишь в процессе строительства). Соответственно, цены полетят вверх.
На мировом рынке шторм перейдет в цунами (бизнес будет терпеть максимальные убытки).
Одновременно, “пожар” на Ближнем Востоке вызовет волну миграции местного населения, сопровождающуюся беспорядками и сломом внутренней логистики, начнутся сложности с доставкой воды и продуктов питания, что особенно скажется на Саудовской Аравии и ОАЭ - там начнутся распродажи бизнесов и сброс активов, включая недвижимость (в первую очередь). В Европе уже более года как идет активный сброс всех активов, перенос производственных мощностей в Америку, Канаду, частично в Китай.
Опять же, всплеск цен на нефть и газ, в такой ситуации, не дадут расти бизнесу ни в Америке, ни в Китае.
Параллельно, не прекращается экономическая война между Китаем и Америкой (чему сильно радуются все те же британцы), что на фоне планируемого “хаоса” на Ближнем Востоке повлечет более мощное и активное/агрессивное противостояние сторон, и может проявиться в морской блокаде Китая (союзниками Америки в этом выступают Япония, Южная Корея, Австралия) - будет перекрываться морское сообщение в Индийском океане (вкл. Индонезию). Экономическое благополучие Китая пошатнется, а он на сегодняшний день один из самых крупных наших закупщиков сырья.
Все это крайне негативно скажется на России. Да, у нас для внутреннего потребления собственных ресурсов хватит, но проблема заключается в том, что Россия по-прежнему свой бюджет формирует, опираясь на нефтегазовые экспортные доходы (более 30%). Добыча снижается, даже при росте цен, на фоне затруднения процедуры реализации нефти/газа, перекрытия транспортных коридоров, сохраняющейся зависимости от импортных составляющих (механика, электроника, оборудование), - пострадает бюджет - исполнять его будет намного сложнее.
Курс рубля. После позитивной динамики весны-начала лета 2022г, курс рубля к доллару начал падать, одновременно, был нарушен и плавный ход событий, связанный с ключевой ставкой (после плато в 8-7,5% с июля 2022 по июль 2023), динамичным ее поднятием ЦБ (до 16%) к концу 2023, что отрицательно отразилось на начавшемся экономическом росте - он сразу замедлился.
Инфляция, после коррекции весной 2023г, пошла на новый рост, вслед за увеличением ключевой ставки.
Итоги резкого повышения ключевой ставки и столь длительного ее удержания на высоком уровне, по сути производя заградительный эффект, в первую очередь для бизнеса, увидим вскоре в снижении доходов населения, из-за роста цен на основные товары повседневного спроса, и необходимости владельцев бизнеса оптимизировать расходы (в том числе на ФОТ). Такая тенденция продолжится в течение всего 2024г.
ЦБ отказывается снижать ключевую ставку, со ссылкой на растущий спрос и потребление, при низком уровне его удовлетворения (откуда бы ему взяться при таком раскладе?), проговаривая о необходимости дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики и очередного подъема ставки.
А проводимая “война” с льготной ипотекой лишь усиливает ажиотаж инвесторов, вкладывающихся в квадратные метры жилья (желание успеть до 01.07.24), создавая новый прирост цен.
Стройка. За 2022-2023 гг строительный сектор показал высокие результаты ввода жилья (100-110 млн. кв.), получив приличную прибыль, В основном, это явилось результатом исполнения проектов, начатых еще в 2018-2019 гг, многие из которых шли без эскроу-счетов. Сейчас же, темпы строительства уже начинают замедляться: “перекрытие” ипотечных программ, высокая ключевая ставка, рост производственных издержек, работа строго по принципам проектного финансирования, наметившийся кадровый “голод” по дешевой рабочей силе, встающие миграционные вопросы, проблемы с логистикой и доставкой стройматериалов (при росте цен на них).
А теперь добавляем снижение доходов населения при существующей инфляции (цены на новостройки будут сохранять высокие значения - застройщики не желают нести убытки), что приведет к падению платежеспособного спроса на жилье. Падение доходов застройщиков негативно отразится на поступлениях в бюджет.
Пока прорисовывается замкнутый круг.
Без снижения ключевой ставки рынок строительства обречен на стагнирование (как было в период кризиса 2014-2018 гг).
Вообще, из мирового кризиса мы пока не выпрыгнули, так как до сих пор находимся под влиянием давления МВФ и транснациональных корпораций (мировая финансовая паутина). Всплеск спроса на недвижимость у нас был создан искусственно, путем ввода льготной ипотеки в 2020г., что не решило проблем, а лишь их усугубило. Удорожание недвижимости за этот период произошло в 1,5-2 раза, увеличился сам ипотечный срок (с 15 лет до 30), что в конечном итоге повлечет итоговое удорожание кредитной недвижимости для покупателя-заемщика в 4, а то и в 5 раз.
Почему ЦБ, в лице Набиуллиной, задрал ставку и упорно не желает ее снижать? Да потому, что доходы банков произрастают из процентов по кредитам. За 2022-2023гг банки отлично “поживились” с помощью льготной ипотеки, 2024 вытянут на “приросте” от депозитов (в реальную экономику банки вкладываться отказываются), а вот в 2025-2026 гг более таких доходов банки не увидят. Поэтому и “запасаются” впрок.
Вторая причина - “раздутая” залоговая стоимость недвижимости, что в случае стагнирования рынка, принесет серьезные убытки банкам - ряд ипотечников неминуемо уйдут в банкротство (динамика банкротств физлиц прогрессирующая из года в год).
В сухом остатке: инвестиции в жилую недвижимость на горизонте 2025-2026гг не оправдаются, более того, будут неуместны; в 2024 высока волатильность цен, в том числе из-за геополитических рисков, которые будут только нарастать.
Покупать жилье стоит только для решения жилищных вопросов, лучше рассматривать регионы с ведущимся там строительством инженерной инфраструктуры, дорог, новых производств/технопарков (стабильный заработок), в особых экономических зонах (налоговые преференции).
Актуальной будет покупка земли (спрос на землю продолжает рост): закупаются под будущие проекты девелоперы, частные лица - под индивидуальную застройку.
А в целом: переходим в режим разумного потребления и экономии. Ждем, с нетерпением, смены кабинета министров после инаугурации президента, с последующей, после этого, смены/слома финансовой парадигмы.
И верим в светлое будущее, в прогресс и развитие!
#прогноз #рынок_недвижимости #кризисы #стагнирование #экономика #геополитика #кредиты #ипотека #жилье #девелопер #строительство #земля #застройка #инвестиции #риски #ресурсы #прогресс #развитие #банкротство
