Известный организатор коллективных инвестиций "АКТИВО" предлагает купить Торговый центр "Самолет" в городе Ульяновск, а мы разберём есть ли смысл инвестировать. При этом в данной статье оценим не только финансовую часть деятельности, а сам объект недвижимости и как нужно рассуждать при покупке.
Конкурирующие объекты недвижимости
На рисунке виден ТЦ Самолёт и рядом в прямой видимости располагаются три Торговых центра со схожей площадью и с более выгодными арендаторами.
Расположение недвижимости
В недвижимости самое важное - локация.
Также часто выделяют сторону дороги на которой расположен объект недвижимости. Есть сторона дороги "вечерняя" - это по которой люди едут с работы в сторону дома. Собственно вполне логично и практика быта нам подсказывает, что люди покупают продукты когда едут вечером домой, а не когда едут на работу. А например для ларька с кофем выгоднее стоять на "дневной" стороне дороги - когда люди едут на работу и хотят хоть как-то закусить и взбодрится.
Итак, ТЦ Самолет расположен на "дневной" (неудобной) стороне и трафик туда будет ограничен. Более вероятный сценарий использования - это приехать в выходной в ТЦ за одеждой, тогда ТЦ будет распологатья по "удобной" стороне дороги.
Стоит пояснить, что на рисунке указано слово "Работа" - там действительно Промзона и больше жилья нету.
Якорные арендаторы
У ТЦ Самолет нет арендатора в виде продуктового магазина, а ведь это самый частый сценарий использования ТЦ и самый главный притяжитель трафика.
В соседних ТЦ есть продуктовые магазины "Магнит", "ВкусВилл", "Перекресток", то есть после работы вы поедете скорее всего туда.
Парковочные места
Торговый центр просто не может работать без достаточного количество парковочных мест, иначе это станет "узким горлышком" и отрежет трафик.
У ТЦ Самолёт мало парковочных мест около ТЦ, а также на другой стороне 8-ми полосной дороги есть немножко парковочных мест, но нет пешеходного перехода. Если открыть отзывы на Яндекс.Картах, то можно узнать о явной проблеме с парковками.
Защита от инфляции
Неправильная недвижимость может дать ложную защиту от инфляции. Смотрим на прогноз экономических показателей и понимаем, что 96% арендного потока составляет фиксированная арендная плата (ФАП), которая будет индексироваться на 5% в год. Мое мнение что в ближайшие 10 лет не стоит ждать инфляцию 5% или ниже, поэтому с каждым годом за арендный доход вы сможете покупать меньше, вы просто не догонете инфляцию.
Смотрим дальше, доход зависящий от товарооборота (РТО) состаляет 1% от всего дохода. Обычно Товарооборот сильно рекламируют, аргументируя что если будет инфляция, то товарооборот увеличится и вы будете получать гораздо больше доход, но здесь от товарооборота зависит очень маленькая часть.
Завышенная стоимость недвижимости
В конце статьи оставлю ссылку на мою статью о манипуляциях ЗПИФН со стоимостью недвижимости.
Здесь дам только оценочное мнение по ТЦ Самолёт.
Для начала сопоставим стоимость квадратного метра ТЦ Самолет и других ТЦ, которые покупали АКТИВО.
- Фонд "Активо 20" (ТЦ Самолет в Ульяновске) = 118 530 руб за кв.м. с НДС, 94 824 руб без НДС.
- Фонд "Активо 19" (ТЦ Зелёный берег в Тюмени) = 77 479 руб за кв.м. с НДС, 61 983 руб без НДС.
- Фонд "Активо 18" (ТЦ Малина в Рязани) = 30 914 руб за кв.м. с НДС, 24 731 руб без НДС.
- Фонд "Активо 17" (ТЦ Ребус в Кингисепп) = 79 830 руб за кв.м. с НДС, 63 864 руб без НДС.
Это разные ТЦ в разных городах, покупались в разные года - Активо 19 - 5 месяцев назад, Активо 18 - 1 год назад, но разница в цене выглядит необоснованной.
Торговые центры редко выставляются на Авито, но порядок цен за квадратный метр можно оценить. На Авито мы увидим что стоимость квадратного метра от 32 тыс. до 51 тыс. руб., но не как не 94 тыс.руб.
Вывод
Инвестируйте в недвижимость, но делайте это с умом. Анализируйте и не доверяйте красочным презентациям. В связи с низкой конкуренцией управляющих компаний в России и низкой финансовой грамотностью населения - Управляющие компании предлагают не самый выгодный товар и при этом заработают на покупке недвижимости, на продаже, на обслуживании, а инвесторы - позволяют с собой так поступать и не требуют более качественных предложений.