Одна из наиболее частых ошибок при инвестировании в недвижимость – покупка у недобросовестного девелопера. И хотя введение эскроу-счетов позволило решить проблему обманутых дольщиков, другие риски минимизировать не удалось. О том, на что обращать внимание при покупке квартиры от застройщика, рассказывает Барно Турсунова, основатель агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate.
- Сроки сдачи уже реализованных проектов
- Судебные истории
- Договор и все, что с ним связано
Проблемы с девелопером могут возникнуть и сегодня, причем как у частных инвесторов, так и у тех, кто покупает квартиру для жилья. Задержки сдачи объектов, плохое качество строительства, включение в договоры условий, которые ущемляют права дольщиков – лишь некоторые из таких проблем. Обезопасить себя можно, и для этого, в первую очередь, нужно обратить внимание на следующие факторы.
Сроки сдачи уже реализованных проектов
Одна из наиболее частых проблем – задержки с вводом объекта в эксплуатацию. Чтобы минимизировать этот риск, важно провести предварительный мониторинг проектов, которые уже были реализованы девелопером.
Проверить, соблюдались ли ранее сроки или нет, можно на портале «Единый ресурс застройщиков». В целом в отдельных случаях задержки на срок до трех месяцев допустимы, главное, чтобы они не были постоянным явлением. Если же некоторые проекты были введены в эксплуатацию даже раньше заявленного срока, то это однозначно положительный сигнал.
Что делать, если застройщик нарушил сроки ввода в эксплуатацию?
Если застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца от даты, которая указана в договоре, то вы вправе рассчитывать на получение компенсации или даже расторгнуть ДДУ. Единственный нюанс здесь может быть связан с актом приема-передачи.
Как правило, застройщики предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе даты передачи, когда понимают, что не укладываются в обозначенные сроки. Если подписать такое соглашение, то взыскать неустойку и получить компенсацию уже точно не получится.
Судебные истории
С проблемными застройщиками вопросы решаются через суд. Причины для подачи иска могут быть абсолютно разными: от нарушения гарантийных обязательств до банкротства девелопера. Все они автоматически собираются в специальную базу, которая называется «Картотека арбитражных дел».
Здесь начинается самое сложное, поскольку в базе любого более-менее крупного застройщика может содержаться информация о нескольких сотнях дел с недовольными дольщиками. Работа предстоит не самая легкая, поскольку нужно будет внимательно изучить этот перечень и проанализировать, что именно не устроило покупателей. Быть может, это качество строительства или срыв сроков ввода в эксплуатацию? В зависимости от того, какие причины побудили дольщиков подать в суд на застройщика, можно сделать вывод о надежности вложений в его проекты.
Договор и все, что с ним связано
Времени и сил на предварительный анализ ушло много, вы даже изучили форумы и соцсети застройщика, были на других объектах, возведение которых сейчас происходит. Казалось бы, все говорит о том, что девелопер вполне надежный, и вы готовы заключить договор. А ведь на этой стадии тоже могут быть подводные камни.
Спешка с заключением предварительного и основного договора порой приводит к самым неблагоприятным последствиям. Главное здесь – внимательно изучить все разделы и пункты документа – причем сделать это важно как тем, кто приобретает жилье для себя, так и инвесторам.
Юридические ловушки
Одна из наиболее частых проблем на этом этапе связана с тем, что девелоперы включают в договоры условия, которые по факту ущемляют права покупателей. Например, некоторые пункты будут ограничивать возможные способы защиты нарушенных прав. Представим, что в квартире обнаружились недостатки. В договоре может быть прописано, что в такой ситуации дольщик вправе рассчитывать только на безвозмездное устранение недостатков. Хотя по закону он может также потребовать от застройщика уменьшения стоимости, указанной в договоре, или возмещения расходов, которые пошли на устранение недостатков своими силами.
Инвесторы тоже могут попасть в ловушку, если внимательно не ознакомятся с договором. Как известно, одна из наиболее распространенных стратегий для краткосрочных вложений – покупка на этапе предстарта или котлована и последующая продажа по переуступке, когда дом еще не введен в эксплуатацию.
По закону девелоперы не могут запретить проведение такой сделки. Однако некоторые идут на хитрости – прописывают в договоре, что для продажи по переуступке потребуется письменное согласие со стороны компании. Наступает тот самый момент, дольщик приходит за заветным разрешением, и вдруг оказывается, что для его получения требуется целый пакет документов. Подготовить его смогут исключительно за дополнительную плату, которая может составить более 100 тысяч рублей. Не хотите идти на подобные траты? Тогда придется ждать.
На самом деле даже после проведения проверки и предварительной скрупулезной вычитки договора с девелоперами могут возникнуть сложности. Представим ситуацию: инвестор приобрел квартиру на раннем этапе, застройщик не пытается блокировать продажу по переуступке, цена недвижимости увеличилась – можно продавать. Но вдруг объявляется акция, квартиры начинают продавать с большими скидками – у инвестора никто покупать не хочет, просто нет в этом особой выгоды. Решение одно: у таких девелоперов выгоднее всего покупать на последнем этапе. Однако узнать об этом частному инвестору заранее, если, конечно, он не владеет инсайдерской информацией, крайне сложно.
Проверка застройщика – это всегда времязатратный процесс. Поэтому если чувствуете, что вам не хватает опыта, или вы не владеете достаточной информацией, то лучше обратиться за помощью к профессионалам из агентств недвижимости.