Всем привет! Кажется, тема заезжена до дыр, но нет, да и в нашей местной Доминиканской группе задают вопросы, а как купить квартиру? Где лучше покупать? Сколько стоит?...и часто вопросы от людей, кто уже живет здесь.
Надеюсь получится коротко рассказать про свой опыт поиска и приобретения жилья, но для начала немного теории:
Любой «понаехавший» интурЫст может владеть любой недвижимостью в Доминикане: квартирой, виллой, участком, коммерческим объектом. Ограничения только на национальные парки и пр.подобные места, главное, чтобы у объекта был ТИТУЛ (свидетельство о праве собственности по нашему). Вот тут кстати может возникать масса проблем, особенно если речь об участке земли. В свое время государство раздавало направо и налево землю, а теперь иди, ищи собственника, которого может уже нет в живых, или лет через 5 есть шанс познакомиться с его дальними родственниками. Такие случаи не редки, но пугать не буду, главное – тщательная проверка! Кстати, есть квартиры и без титула, порой не редко дорогое, элитное жилье. Например, у нас в Доминикус есть две резиденции на одной территории, Casa Caribe и Tamarindo. Обожаю их зелёную территорию с императорскими пальмами. Так в Casa Caribe почти все квартиры покупают по ДКП, без титула и люди владеют недвижимостью более десятка лет. Суть – есть один собственник всего этого и он продает как бы % владения (что-то вроде долевого владения) Зато в твоей стране никогда не узнают, что ты владелец недвижимости (если тебе надо скрыть этот факт) и еще не надо платить налоги с покупки (хотя это сомнительное преимущество). У меня знакомая пара Болгар из Канады, продав свое имущество, купили здесь 4 квартиры и неплохо ведут арендный бизнес. Без титула можно очень выгодно сбить цену, но я не советую этот вариант, а лишь рассказываю о наличии такой возможности.
Далее – оформление! Иностранец имеет точно такие же права, документ, как и местный житель. С конца 90-х годов недвижимостью без ограничений разрешили владеть нерезидентам и в настоящий момент большая часть ликвидной, дорогой недвижимости в руках иностранцев.
Нашли Вы жилье (по поиску напишу отдельно). Вам однозначно нужен местный авокадо (не фрукт, а юрист). Лично ездил со своей Доминиканской «специалисткой по борьбе с законодательством» и смотрел на процесс смены собственника…это какой-то бюрократический ад. Без знания языка точно не стоит лезть в это болото. Услуга юриста обходится в среднем в 1% от стоимости жилья, но зависит от самой суммы сделки и может оговариваться индивидуально. Например, оформляя свою первую квартиру, услуга юриста мне обошлась в фиксированную сумму 1200$US.
Далее, Вам необходимо заплатить налог (обязательный сбор) в размере 3% за смену права собственности. Тут есть хитрость. Часто продавая жилье, старый собственник прописывает в контракте сумму, за которую купил ее изначально…естественно сумма будет в разы ниже реальной и на сборе Вы можете сэкономить. Сначала меня этот факт напугал, но мой риэлтор Итальянка успокоила, говорит большая часть сделок проходит именно так и если я соберусь продать квартиру, она все оформит «как надо». Здесь можно и продавца понять, так как при продаже надо заплатить большой налог от добавленной стоимости. Рассчитывается он с учетом инфляции за время владения. Сейчас нет смысла развивать эту тему. Мы ведь покупаем жилье😊
Все налоги, сборы оплачены, за квартиру деньги переведены (только через банк, никакой налички - государство может взять за белые булки и сделать ата-та, так как это можно приравнять к отмыву средств). Мы сидели в банке - я, продавец и юрист. Деньги переводил на счет именно юр.фирмы, а она уже переводила Продавцу. Вот такая, долгая и непонятная схема.
Что касается ежегодных налогов – тут хорошие новости для таких нищебродов как я. Ежегодный налог на владение составляет 1%, но если стоимость жилья составляет менее 130 тысяч долларов (плюс минус сумма, точно не помню), то налог не выплачивается!
Все кажется позади, все документы сданы и Вам могут даже сразу отдать ключи, как мне с первой квартирой…но сколько ждать титула на Ваше имя, только боженька знает. В Доминикане кстати за все планы отвечает боженька. Например, свой документ я ждал почти 4 месяца. Задержка была из-за доверенности с Италии от старого владельца. Все это время я собирал по утрам выпадающие от стресса седые волосы😊 В итоге стал ездить с адвокатом по гос.органам. За все это время она никогда не приезжала вовремя. Получая от нее сообщение о том, что будет в 10:00, приезжала же она к 11:00, а иногда и после обеда. На мой вопрос, «Мы точно в 10 выезжаем?» Она всегда отвечала «Если бог даст». Это особенность местного менталитета, смиритесь😊
В целом, процедура покупки простая и безопасная, но затратная и длительная.
Теперь немного о выборе локации, комплекса и пр…
Абсолютно всем говорю и не я один – решили купить квартиру скажем в Баваро – приезжайте, снимайте в аренду в этом комплексе, ну или рядом и поживите хотя бы месяц, а лучше пол года. Доминикана большая и разная. В своей статье про пляжи я коротко описал локации. Так нюансов на самом деле намного больше. Природа, наличие супермаркетов, развлечений, инфраструктуры, безопасность, и многое другое. Это что касается локации. Теперь о самом жилье. Здесь тропики! Заходя в квартиру, которая была закрыта долгое время, мы упадёте от спёртого воздуха, если нет в квартире вентиляции. Теперь представьте, квартира расположена так, что даже при открытых окнах нет сквозняка и привет плесень и прочие радости. Продуваемость очень важна! Смотрите какая сторона. Например большую часть дня, в панорамные окна, светит яркое Карибское солнышко - привет кондиционер 24/7, а здесь мы плавно переходим к теме содержания жилья, или как на Испанском mantenimiento. Электричество в разных районах и провинциях стоит по-разному. Например в Сосуа, в районе, где живут местные, тариф был 5,97 песо за квт/ч, это 10 центов, что очень и очень дешево. Вот в туристической зоне, в апарткомплексах тариф уже колебался от 14-18 песо (24-30 центов). Свет пропадает регулярно, 2-3 раза в неделю могут обесточить на несколько часов, а в закрытых комплексах генераторы, потому и тариф такой высокий. В Пунта кана тарифы, наверное, доходят и до 50 центов. У нас в Доминикус электрокомпания CEPM (CEB). Отличное обслуживание (относительно). Свет вырубали только в ураган и то, сделали быстро. Пара раз падали столбы от водителей грузовиков, которые писали СМС маме и не смотрели на дорогу и тогда линию восстанавливали оперативно. За такой комфорт мы платим 22,3 песо квт/ч (это 37 центов, или 35 рублей. Для примера, в Самаре я плачу 3,67 руб/квт, то есть в 10 раз дешевле, чем в Доминикане). Теперь включаем кондиционер и смотрим на счет в конце месяца😊
Помимо электричества, Вам придется оплачивать mantenimiento в своем комплексе. В зависимости от того, что у Вас на территории, будет рассчитываться ежемесячная сумма. Бассейн, садовник, охрана и пр., все это делится между квартирами и ежемесячно вносится на счет кондоминимума. Например, мой товарищ из Канады имел две квартиры в Сосуа, в хорошем закрытом комплексе с одним большим бассейном. За каждую квартиру он платил 240 долларов mantenimiento. Я живу в небольшом комплексе с двумя небольшими бассейнами. У нас тариф зависит от м2, которым Вы владеете и вот тут сюрприз для больших квартир. В нашем комплексе большие квартиры, от 109-240 м2, а пентхаус так вообще 700 м2. Моя же студия всего 35 м2, соответственно мой mantenimiento в разы меньше, чем у соседей. Ежемесячно выходит около 35-40 долларов. Дополнительно я оплачиваю 50 долларов в администрацию поселка Dominicus Americanus. Итого 90 долларов коммуналка + электричество (ну здесь уж как будете зажигать кондиционером и водонагревателем😊 В марте 2024 года у нас был капитальный ремонт здания, а точнее полная покраска стен, а также ломался лифт. В марте я получил счет, который составил уже 110 долларов. Печально, но платить придется😊
Вывод: При покупке жилья, уточняйте про все обязательные платежи в Вашем кондоминимуме (апарткомплексе). Mantenimiento может очень сильно отличаться даже в соседних комплексах!
Первая часть марлезонского балета вышла внушительная, потому продолжение в следующей серии… Там рассмотрим: Поиск жилья, Инвестиционную привлекательность (доходность), конкретно мою недвижимость и другие вопросы.
В комментариях спрашиваете, какие темы интересны и если не сложно, бахните лайк,или дизлайк, Вам не сложно, а мне очень приятно😁👍
