Все началось с того, что кто-то, наверное, ушлые маркетологи, пустили в массы идею, что покупка квартиры — это классная инвестиция. И приводили примеры, кстати, реальные, что, купив скажем квартиру в 2020 в 2022 ее можно было продать и получить прибыль. Вот на получении прибыли и сложилась обманка, с помощью которой удалось обосновать инвестиционные корни квартиры. Мол инвестиции по определению приносят прибыль, квартира приносит прибыль, соответственно квартира = инвестиции. Нет, так это не работает. Квартиры в большинстве свое — это обыкновенный товар, который удалось впихнуть людям финансово безграмотным по чертовски завышенным ценам. В результате этой масштабной операции кто-то очень хорошо обогатился. В июне 2024 года будет отменена льготная ипотека и есть основание полагать, что многие наши сограждане опять ринутся запрыгивать в последний вагон, с целью успеть купить квартиру по ипотеке. При этом большинство не будут понимать зачем они это сделали.
Те, кто покупал квартиры с инвестцелью мог бы с таким же успехом покупать какао-бобы и рассказывать, что это тоже инвестиция, хотя это товар.
Те, кто купил какао-бобы в апреле 2023 года сейчас получил бы прирост в цене 233%. Как вам такое? А вы, говорите бетон….
Но те же какао-бобы, золото, серебро, нефть, газ, пшеница и т.д. ближе к инвестициям чем жилая квартира! Почему так, спросите вы. А потому, что в понимании природы инвестиции надо отталкиваться от понятия инвестиции. Инвестиция – это в первую очередь актив, который включает в себя средства производства. Вышеназванное сырье используется в переделах более высокого порядка, то есть участвует в получении добавочной стоимости, поэтому ближе по сути к инвестициям.
Квартира – это конечный продукт производства, если вы так верили в бесконечный рост бетона, то крайне выгодно было бы покупать акции тех же застройщиков, металлургов, которые поставляют сталь, которая используется в строительстве. В этом было бы гораздо больше смысла и логики.
Вот, посмотрите, как менялась цена на акции строительной компании ЛСР.
Можно было зайти в пандемию - 2020 год и заработать 100% к концу 2020 года или зайти после начала СВО в 2022 и в феврале 2024 года иметь 141% прироста. Какая недвижимость вам даст такие приросты?
ALL Airlines — кредитная карта для выгодных путешествий. Копите баллы за покупки и обменивайте их на авиабилеты. Если оформить по моей ссылке, вы получите бесплатное обслуживание навсегда
Далее график котировок компании Северсталь. Из названия компании нетрудно догадаться, что компания выпускает стальную продукцию различного назначения в то числе и для строительства жилых домов.
Если бы вместо квартиры, для сохранения денег, после начала СВО вы покупали акции данной компании, то ваш прирост к концу марта 202 года составил бы около 220%.
Есть правда у меня одно предположение, почему большинство добропорядочных, но финансово безграмотных граждан покупали не акции, а квартиры. Потому как акции им никто не рекламировал так настырно, как квартиры, к тому же нельзя купить акции с кредитным плечом, то есть имея на руках 1 млн руб. купить акций на 7 млн руб. Хотя, открою секрет, брокеры дают возможность покупать акции с плечом, разным инвесторам по-разному в зависимости от размера капитала, опыта, времени инвестирования. Мне, например, брокер дает возможность покупать акции в кредит с плечом 1 к 1 к капиталу, то есть если у меня капитал 1 млн руб., то могу купить акций еще на 1 млн руб. сверху, это, конечно, не 1 к 7, как у банков под ипотеку, но повод задуматься от чего такой аттракцион невиданной щедрости.
Но сила инерции еще очень велика и те же недобросовестные риелторы вовсю эксплуатируют фразу «инвестиционно-привлекательная квартира», «купить квартиру с целью инвестировать», если слышите такое, то это явный маркер, что перед вами профан. Да, этот риелтор сам по себе хорошо может знать, как купить или продать квартиру, может грамотно провести сделку, но консультироваться у него по инвестициям или способу сохранения денег не нужно! Это просто вредно для ваших денег. А застройщиков вообще нельзя слушать. Как-то недавно смотрел интервью с застройщиками Челябинска и Екатеринбурга, так они в одну дуду дудели, что у них все прямо колосится. Продажи идут, народ валом идет и все покупает, а главный посыл, что цены как росли, так и будут расти. Ну, тут я их вполне понимаю, а что они должны еще сказать, что они готовы снижать цены, чтобы те оставшиеся люди, кто готов купить квартиру просто отложили покупку на пару тройку месяцев или полгода в ожидании снижения цен? Зачем им это? Им это просто не выгодно и не надо на них обижаться. То, что риелторов, которые кормятся от застройщиков и самих застройщиков слушать не надо это сейчас видят все те, кто влез в бетон с инвестиционной целью ранее. Они теперь видят, чтобы им продать квартиру на вторичке им надо сразу снизить цену на 20-30% от покупной. Об этом есть пост, где я это разбирал подробно и с примерами.
Некоторые застройщики или их представители договорились до такой формулы: «Если продажи упадут, то поднимут цены». Это насколько надо быть далеким от экономической теории, от понимания экономических законов, чтобы такое заявлять? Вот вам график, на котором показана принципиальная связь цены с объемами продаж. Даже самый последний двоечник пятого класса способен по этому графику понять, что будет происходить с объемами продаж при повышении цены. Как вы думаете, что будет происходить, пишите в комментариях.
Поясняю, если застройщики будут пользоваться своей, прямо скажем, не умной формулой то произойдет следующее, повысив цену, кол-во продаж снизиться, они снова повысят цену и продажи еще упадут и так до тех пор пока продажи не уйдут в 0. Что будет с застройщиками читаем здесь:
Дальше я хочу показать вам эмпирический график, по которому вы сможете определить сколько денег вы потеряете на своей квартире, купленную под инвестиции или для сохранения денег в зависимости от года покупки.
Те кто купил квартиру в 2018 году и раньше ничего не потеряют, т.к. до 2018 года цены на новостройки складывались более или менее адекватно. В разнос рынок пошел позже. Те кто купил новостройку в 2019 потеряет порядка 10% и т.д. Если вы купили квартиру со скидкой, то размер скидки вычитайте из потери по графику и получите реальную потерю. То есть, если вы купили со скидкой 10% в 2023 году, то реальные потери составят -40%.
Надувание пузыря показывает график ниже
Или еще часто встречаю такой аргумент, хотя это не аргумент вовсе, а просто возражение, кто-то пишет, что слышит про падение цен на рынке недвижимости с 2020 года, а цены с тех пор только растут. И что, хочется спросить. Приведу пример с фондового рынка. Например, я считаю, что удачно зашел в акции Сбера по 200 руб. за штуку, когда акции стоят 250 рублей, но когда они упали до 100 руб. за штуку, уже сложно считать, что зашел в них удачно, но в силу того, что цена одной акции достаточно мала по сравнению со средней зарплатой любого человека, то на таких просадках правильно докупать акции по 100 руб. и тем самым снижать среднюю цену за одну акцию. Что я и делал в момент просадки весной-летом 2022 года. Я таким образом среднюю снизил до 120 руб. за акцию. Когда наступит время и ваша условная квартира, которую, как вы думаете, удачно купили за Х рублей, будет стоить 0,5Х рублей, вы не купите еще 3-4 квартиры, чтобы снизить среднюю цену, т.к. ваши усилия будут направлены на обслуживание уже имеющейся ипотеки. Вам придется пережидать это время, либо продавать с убытком, если вдруг вам резко потребуются деньги.
Что вы думаете, по всему этому? Пишите в комментариях.
Предупреждение! Поймите меня правильно, цены будут падать на массмаркетовое жилье! Квартиры, имеющие индивидуальные видовые характеристики, расположенные в домах имеющие уникальные архитектурные и локационные параметры всегда будут расти в цене. Но это квартиры для богатых людей. Без этих характеристик – это простая квартира, коробка для проживания и ночлега, которая не может стоить огромных денег по определению. Это как оригинал картины известного художника и принтованные копии!