Записки инвестора-практика

Ну, что вот уже 1,5 месяца, как я не являюсь наемным сотрудником! Бог даст никогда уже не буду в подобной ипостаси. Хотя я лично не против найма, если работа соответствует внутренним убеждениям и ценностям. Если работа приносит радость и реализует внутренние потребности. Я думаю, много людей, которые работают в найме, со временем начинают понимать, что быть наемным работником становится для них все более обременительным и сомнительным занятием. Хотя в работе по найму есть свои плюсы и это глупо отрицать...

Вот уже почти месяц я погружен в рынок недвижимости, так сказать, непосредственно. То есть смотрю на ситуацию изнутри, как специалист по недвижимости или агент по недвижимости. И вот есть у меня такой кейс. Люди продают 3к квартиру в г. Тюмени и хотят получить за нее 10,5 млн руб. и ко мне обращается человек, готовый купить эту квартиру за 9,4 млн руб. Я сообщаю о таком щедром предложении собственникам. И как вы думаете, что они отвечают? Правильно, они отказались продавать! Как бы вы поступили на их месте, если вам нужна сумма 10,5 млн руб...

Многие, кто попался на удочку ипотеки, находят спасительной идею, что цены никогда не снизятся, т.к. инфляция через 1-2 года догонит ценовой пузырь по квартирам и это уже будут не раздутые цены, а вполне себе нормальные. А те, кто ввязался в ипотеку смогут и переждать это время. Но пройти этот путь могут не только лишь все. О тех, кто никак не сможет протянуть 1-2 или 3 года вы узнаете дальше. Вынужден таких людей разочаровать! Инфляция – это обоюдно острое оружие. С одной стороны инфляция обесценивает...

Как я уже писал ранее с опорой на статистику продаж с использованием ипотеки, объемы сделок снижаются. Подробно в этом посте, но он не единственный. Будет ли всплеск продаж перед 1 июля или нет вообще не важно. Так как в любом случае - это никак не изменит картину и не сильно повлияет на доходную часть застройщиков. Гораздо больше людей возлагает надежды на деньги, хранящиеся на депозитах. Когда ЦБ начнет снижать ставку, то большинство риэлторов и экспертов от недвижимости предсказывают, что люди начнут свои вклады из банков забирать и направят эти деньги на покупку квартир...

Вот на такую новость я наткнулся: «Средний доход для покупки двухкомнатной квартиры с помощью льготной ипотеки на новостройки должен варьироваться от 68 до 88 тысяч рублей в месяц для городов-миллионников, рассказали РИА Недвижимость в "Мире квартир", проведшем исследование вместе с "Выберу.ру".» Занимаясь инвестициями, я всегда просчитываю различные варианты вложения денег в поисках наиболее эффективных вариантов. В таких сравнениях с инвестиционными инструментами жилой бетон по доходности всегда оказывался на последних строчках рейтинга...

Сейчас рынок новостроек уже однозначно напоминает мне больного, который еще жив только благодаря искусственному поддержанию его жизнедеятельности. Как это бывает лежит человек весь опутан проводами и трубками. Все пикает. В легкие подается воздух. Движение крови обеспечивается внешними насосами. То есть по сути – это уже не жилец. Рынок новостроек также катастрофически зависит от системы жизнеобеспечения – в виде льготных ипотек. Многие уже видят эту ситуацию воочию. Конечно, остается еще масса экспертов, которые говорят, что цены продолжат расти и надо брать...

Под этим постом мне написали такой комментарий: «Когда в новейшей истории России были случаи по изъятию акций? Такого не было/// ...а вот случаев, когда акции лежат на вашем счете, и вы ничего с ними сделать не можете - это пожалуйста. И не один. Причем лежат мертвым грузом акции, про которые говорили, что в них вкладывать абсолютно безопасно, потому что Спб биржа создала альтернативные цепочки хранения, ага. Вы шутите, что ли? Считать акции надежным активом после санкций на брокеров и Спб биржу - это сильно...

«Пшик и нет их» - так пишут некоторые комментаторы об акциях и деньгах, указывая таким образом, что это крайне ненадежные субстанции, а в пример надежности приводятся «бетонные метры». То есть с акциями и с деньгами что-то может случиться, а вот с бетоном ничего не может случиться по их логике. Писать про акции, что пшик, и их нет может только человек, который или совсем не представляет себе, что такое акция или человек, который напрочь отвергает логику и здравый смысл. Напишите, что вы думаете об акциях, это стоящий актив или «фантик»...

Перед тем как вы ответите себе на этот вопрос покупать или нет. Вам, как правило, надо ответить самим себе на множество других вопросов. Первый вопрос, с которого все начинается может звучать, «а для чего мне нужна новая квартира?». Дальше вы определяетесь с причинами покупки и переходите к вопросу стоимости будущей квартиры. И если вы покупаете квартиру в ипотеку, то соответственно встает вопрос о поиске необходимой суммы для первоначального взноса. При покупке квартиры в ипотеку необходим первоначальный взнос не менее 30% от стоимости квартиры – это стандартное требование банков...

Все началось с того, что кто-то, наверное, ушлые маркетологи, пустили в массы идею, что покупка квартиры — это классная инвестиция. И приводили примеры, кстати, реальные, что, купив скажем квартиру в 2020 в 2022 ее можно было продать и получить прибыль. Вот на получении прибыли и сложилась обманка, с помощью которой удалось обосновать инвестиционные корни квартиры. Мол инвестиции по определению приносят прибыль, квартира приносит прибыль, соответственно квартира = инвестиции. Нет, так это не работает...

Вы, наверное, смотрели скандальный ролик Сергея Смирнова «А ЧТО, ТАК МОЖНО БЫЛО?!», в котором он рассказал, как можно жить в современных апартаментах имея всего 30% от их стоимости. Этим роликом, судя по комментариям под ним, Смирнов устроил славное бурление всего, что может бурлить. Недовольных было много. Удивительно, что тех, кто не понял, о чем идет речь и что с чем сравнивал Смирнов было немного. Недовольные в основном были те, кто не уловили сути. Просто диву даешься о того, как люди невнимательно смотрят ролик...

В своих предыдущих постах я провел большую аналитическую работу по текущему положению рынка недвижимости и самое главное для понимания его перспектив. Если вы не знакомы с этими постами, то ниже я приведу ссылки на них: Смотря на ситуацию максимально объективно, насколько это возможно, не имея доступа к инсайдерской информации я пришел к выводу, что финансовое положение застройщиков будет ухудшаться. Как я показал в прошлом посте, что сейчас в России нет дефицита жилья. Уже сейчас весь жилой фонд составляет 32 м кв...