Интересную особенность мне удалось выявить на практике. Один и тот же район, панельный дом серии П44-Т 2007 года постройки и новый монолитно-панельный жилой комплекс. Между домами 5 минут ходьбы пешком. Однокомнатная квартира площадью 38,7м.кв. и однокомнатная, но уже спланированная, как евро двухкомнатная площадью 36м.кв. соответственно.
Унылое состояние квартиры, требующее капитального ремонта, против нового «свежего» состояния квартиры, в которой еще никто не жил.
Обычный подъезд с искусственными цветочками и бабушкой консьержкой на входе, против красивой входной группы с индивидуальным электронным доступом. Обычный двор с кучей припаркованных машин, против закрытой территории и «двора без машин».
И самое основное цена – 11,100 т.р. против 11,600 т.р.
По мне, выбор в пользу новой квартиры очевиден. Про оценку рыночной стоимости своих квартир собственниками, отдельный разговор, конечно. Я свою оценку давала здесь. Еще одно общение с «коллегами» по цеху, выявило много новых нюансов, из которых собирается отдельная статья.
Пока предлагаю еще раз убедиться «своими глазами» и посмотреть видео с просмотра вышеописанных квартир:
Что выбрали бы вы?
На счет разницы в цене между квартирами в рамках одного жилого комплекса в построенных и сданных корпусах и тех, которые еще достраивают.
В ЖК «Ютаново» 7 корпусов, 4 сданы, кто-то уже получил ключи, оформил собственность и даже заселился, 3 корпуса еще будут достраиваться минимум год. Разница в цене между однотипными квартирами в построенных и строящихся корпусах, составляет порядка 1млн.р. При этом есть возможность у застройщика приобрести квартиру и там, и там по одной из льготных программ ипотеки, т.е. ставка для вас не меняется.
Вопрос – стоит ли год ожидания квартиры с повышенным риском, учитывая, что срок сдачи может быть нарушен, одного миллиона рублей?
Тем более, если учесть еще факт, что в сданный корпус вы сможете заехать в ближайшее время, а это:
- не надо дополнительно платить за аренду, если вам сейчас негде жить
- вы можете сразу начать сдавать квартиру и гасить частично ипотеку, если рассматриваете покупку, как вложение средств.
Вообще до всех этих «сломов» рынка, было 2 закономерности:
- разница в цене между «котлованом» и после сдачи новостройки достигала 30-50%. Естественно, это было обусловлено рисками, для желающих купить квартиру. Когда дома нет, а вам продают, по сути, «воздух», это одна история. Нежели, когда дом уже стоит и вы можете физически зайти в свое будущее жилье.
Изменения начались после введения эскроу-счетов и отдельного проектного финансирования для застройщиков, которые, по сути, эту самую разницу в цене «сожрали». Это должно было исключить с рынка «спекулянтов», которые за счет этой разницы, делали себе «маржу», но дополнительно защитить обычных покупателей.
Введение льготной ипотеки и здесь ввело свои коррективы, т.к. рынок фактически сделал X2 к ценам 2020 года.
Т.е. общий рост цены обоснован не дополнительными рисками для покупателя сейчас, а тем, что рынок недвижимости рос все эти годы в целом. И сейчас можно смело ожидать обратную ситуацию – купив квартиру в новом жилом комплексе на этапе котлована, к окончанию строительства, вы можете легко уйти в минус.
- вторичное жилье стоило дороже квартир в новостройках, пока новые дома строились. Как только квартиры в них «выходили» на вторичный рынок, цена естественно уже была выше, чем в соседней вторичке.
Сейчас же «старая» вторичка, по сути, догнала в цене «новую».
Для меня это реальный «парадокс». Я бы еще поняла, если бы «старая» вторичка была сталинкой на Ленинском проспекте, например. Тогда, конечно, я бы и сравнивать ее с панелькой, даже новой, не стала бы, в принципе. Но когда это две, по сути, одинаковые панельки. Здесь могу только руку к лицу приложить.
Собственники «старой» вторички ни в какую не хотят «трезветь», продолжая выставлять квартиры по ценам своих «хотелок». Жадность, конечно, худший человеческий порок. И опять, таки, это «прокатывало» пока рынок рос, а эти самые новостройки по соседству постепенно строились все эти 3 года.
Если верить данным с Дом.рф только в 2023 г. жилищное строительство в России росло ускоренными темпами: застройщики запустили рекордный объем новых проектов 49 млн кв.м. жилья. Получается, фактически в каждом районе Москвы есть новый жилой комплекс, который частично или полностью сдан.
Дальше больше, потому что заявленные общие рекордные планы на строительство будут уже медленнее, но вводиться в эксплуатацию. Это означает ни что иное, как верную «смерть хотелкам» продавцов. И если они сейчас сами не пересмотрят свои взгляды на цены, то это сделает рынок, только жестче и больнее, т.е. опустит «с небес на землю» еще на больше, чем вы можете это сделать сейчас сами.
И, конечно, для меня большой вопрос – кто будет эти старые квартиры по «бешенным» ценам покупать, если в районе есть альтернатива с новым жильем?
Вспомнилась сцена из сказки «Морозко» - «Хочу, хочу, хочу!»
Вечная классика, но такая актуальная сейчас. Не будьте, как Марфуши. Будьте лучше, как Настенька, которая по итогу получила все.
Поделитесь, пожалуйста, в комментариях, что думаете по теме статьи? Надеюсь, у меня получилось все доступно объяснить.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить новые интересные статьи PRO недвижимость.