Поговорим сегодня о том, что можно предпринять продавцу квартиры после ее продажи и после регистрации в Росреестре.
Сделка по купле-продаже квартиры уже прошла: государственная регистрация произведена, квартира уже передана покупателю.
Как быть, если у покупателя возникли претензии по поводу качества переданной квартиры?
У продавца в таком споре более защищенное положение, так как именно покупатель должен доказывать наличие недостатков объекта недвижимости (проводить экспертизы за свой счет, доказывать недостатки, что их нельзя было увидеть при просмотре.).
Однако, есть риск, что суд сочтет требования покупателя обоснованными.
Как же возразить на претензии покупателя.
Есть возможности, предоставленные продавцу законом. К примеру, не соблюден срок для предъявления претензии. Это позволит даже при наличии недостатков имущества возразить на претензию покупателя.
Законом установлены сроки для предъявления покупателем претензии по качеству недвижимого имущества. Для того чтобы предъявить претензию, покупатель должен соблюсти два срока: срок обнаружения недостатков (ст. 477 ГК РФ) и срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи (ст. 483 ГК РФ).
Соответственно, нарушение покупателем этих правил позволит продавцу по формальным основаниям, не вдаваясь в содержание предъявляемой претензии по существу, возразить покупателю на требования, связанные с качеством.
По общему правилу срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет два года. Закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительный срок.
Претензия, связанная с недостатками недвижимого имущества, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки проданного имущества были обнаружены в пределах 2 лет со дня передачи недвижимости по акту приема-передачи либо в пределах другого, более длительного срока, если такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом, либо договором, либо применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданная покупателю квартира не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение такого срока покупателем.
Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи относительно качества недвижимого имущества. Законом определен срок, в течение которого должно направляться извещение:
- если такой срок не установлен, то в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено;
- в срок, предусмотренный законом или договором;
Помимо этих сроков, есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель имеет право на принудительную судебную защиту. Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Общий срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Какие возражения могут быть заявлены продавцом?
В случае обнаружения недостатков покупатель может предъявить требования согласно статье 475 ГК РФ и потребовать от продавца:
- соразмерно уменьшить покупную цену,
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок,
- возместить расходы покупателя на устранение недостатков.
Продавец может использовать следующие возражения:
- недостатки касаются существенного нарушения (п. 2 ст. 475 ГК РФ), поэтому покупатель может предъявить требования только об отказе от исполнения. Покупатель часто не желает возвращать приобретенную недвижимость продавцу, поэтому такой довод может убедить покупателя пойти на нужный продавцу компромисс;
- недостатки появились после передачи товара покупателю (ст. 476 ГК РФ);
- недостатки были оговорены в договоре (п. 1 ст. 475 ГК РФ);
- покупатель знал о недостатках квартиры (для чего в акте приема-передачи обязательно нужно их указывать);
= обстоятельство виновности либо невиновности продавца в возникновении недостатков тоже может стать одним из возражений продавца на требования покупателя.
Не соблюден обязательный претензионный порядок
Закон не устанавливает обязательный досудебный порядок для требований покупателя в порядке статьи 475 ГК РФ. Однако такой порядок можно установить в самом договоре купли-продажи недвижимости. Суд оставит без рассмотрения иск покупателя с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, если покупателем не соблюден обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
Как убедиться, что при покупке квартиры не использовался материнский капитал продавцом?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.