Реновации не будет.
Или как стать привлекательным в 50?
Вот какой вопрос меня сегодня волнует что будет если ничего не будет?
Я про реновацию и ее последствия для отдельных сегментов рынка.
Если взглянуть в недалёкое прошлое а именно в тот момент когда было принято решение о начале программы реновации в Москве в это 2017 год.
То мы увидим совсем другие вводные на рынке недвижимости в тот момент.
И доступность жилья и его месторасположение и даже как говорят некоторые его " актуальность " были немного другими.
Но не так уж и кардинально они отличались.
Давайте посмотрим на те места которые уже сейчас идут под этот проект в городе и на который понемногу начинают ровняться остальные города с населением 1 миллион +.
Это как правило дома в тех самых отдаленных районах ( на момент постройки 50-60 голов) куда жители тогда ещё обычных коммунальных квартир переезжали почти вынужденно.
Жилье в хрущевках было новым уровнем.
Вы утром выходя из комнаты не видели соседней, не готовили по очереди на кухне, не ходили в туалет со своим кружком и даже душ вы принимали в то время когда захотите а не когда ваш сосед выйдет.
Так что же изменилось за это время?
Все просто изменился город.
И район черемушек или сиреневого бульвара а так же ряда других мест на севере юге города стал из отдаленных на окраину и не очень удобных по логистике мест комфортным и обжитым со всей полагающейся инфраструктурой.
Садики
Школы
Поликлиники
Транспорт
Предприятия социального и другого обслуживания населения.
Быстро или нет это появилось?
Да не сказать чтоб быстро.
Все развивалось постепенно я прекрасно помню время когда конечной станцией метро на зелёной ветке была станция Каширская ( далее она уходила в сторону Каховки).
И только в начале 80 появилось сначало Орехово потом Красногвардейская итд .
Так же и магазины и другие объекты.
И только сейчас эти районы можно смело называть полностью комфортными для проживания людей.
Так почему их не реновировать?
Можно а иногда и нужно и эти примеры уже идут.
В том же Царицыно уже стоят дома на много этажей в которые переезжают жители хрущёвок.
Так к чему я веду?
Я веду к тому что на данный момент кое кто уже смотрит на панельки времён Брежнева и раннего Горби и думает что скоро тоже станет счастливым обладателем квартиры в новом человейнике.
Но люди забывают считать да и мало думают про то что иногда изменения это не благо.
Хотим мы или нет но самый ценный ресурс в городе это земля.
И то правило трех л никуда не денется.
Локация локация локация.
Ну и конечно экономическая целесообразность.
Почему сейчас так активно застраивают ржавый пояс Москвы?
Если кто-то не в курсе это такой промышленный район который был производственным кластером в середине прошлого века?
Да все просто другой земли со схожеми характеристиками сейчас просто нет а нормы регулирующие точечную застройку вынудили обратить внимание застройщиков на эти земли.
Может ли там появиться хрушевка?
По всем определениям нет и вот почему.
Само пятно застройки подразумевает извлечение максимального экономического эффекта из клочка земли.
И если нельзя расти в ширь растут в вверх.
Отсюда такие немаленькие башни пик высотой 97 метров ( чтобы с росавиацией не согласовывать проект).
И отсюда такое большое количество уникальных объектов ( квартир ) в этих свечах.
Часто этих квартир бывает далеко за 350.
Если вы начнёте сравнивать их с брежневским периодом то быстро увидите что это 9-12 этажный и 12-15 подъездный дом.
А если брать это в размерах 5 этажей то это китайская стена из 20-30 подъездов или 3-5 стандартных дома который может длиться несколько остановок автобуса.
А по очень щедрым нормам советского общестроя это целый квартал из домов на котором можно солидно прибавить в количестве объектов и из стандартных 300-400 квартир сделать 1500 тысячи.
То есть разница в 1000 квартир полностью компенсирует те затраты на предоставления нового жилья старым собственникам хрущёвок.
Да дорогой читатель мы ходим по самому ценному ресурсу у нас в городе это земля.
И чем меньше пригодной земли тем дороже она может быть реализована.
Слишком беспечно мы относимся к нему и думаем что наша собственность ограничивается исключительно бетонной коробкой за железной дверью.
Самое ценное у нас начинается как раз по выходу из подъезда.
Это те же
Транспорт
Парковки
Парки
Магазины ( доже Дарк сторы )
Поликлиники
Школы и детские сады.
Все это имеет в цене достаточный вес и отсюда так сильно дисконтирует застройщик строящий в картофельных полях бетонные коробки с модными входами в один уровень и наличием колясочных и других фишек в доме.
Но рядом отсутствует обжитая инфраструктура и каждый выход из дома напоминает об этом. Каждый вынужденный выезд за пределы района это финансовые затраты и потеря времени.
Отсутствие секций для детей, точек притяжения для взрослых вынуждают вас совершать лишние движения по городу ( это не удовольствие ).
И вы платите малым рублем при покупке за будущие ваши неудобства ( жители пригорода лесного вам расскажут).
Вернёмся же к вопросу реновации панелек брежневского периода.
Можно ли попасть в возможную программу?
Ну во первых ее пока нет и даже планов на это пока не объявляли.
Будет она или нет вопрос.
Шансы есть и если опыт с пятиэтажками сочтут положительным он возрастёт в геометрической прогрессии.
Где тогда покупать?
Хороший вопрос.
Ну во первых неплохо бы изучить сами районы массой застройки этим фондом.
Их достаточно много.
И почти из каждого утюга нам кричат что этот фонд без перспективы и будет только дешеветь ( что по рублям не видно). Он скорее отстаёт в темпах роста от новомодных объектов но там свои причины ( и льготная ипотека там не последняя).
Конечно в самых сладких локациях где присутствует вся инфраструктура есть вкрапления и 12-16 этажных домов.
И их наличие может сузить шанс на реновацию именно в этом районе.
Застройщику выгодно получать кусок земли одним целым чем дробить его.
Поэтому стоит присматривать лоты в однородной среде панелек.
Как их использовать?
Пока нет ясности с возможным проектом реновации.
Да можно использовать по разному но видимо самый простой способ это аренда.
Да ты удивиться дорогой читатель но экономика сдачи такого объекта и объекта от новомодных пик или самолёта очень схожа а иногда даже выигрывает.
Вот пример в статье ниже
Это своего рода лотерейный билет без возможности проигрыша.
Ведь даже простое действие по сдачи в найм такого объекта компенсирует его содержание.
Не очень большой рост в цене компенсирует инфляцию а хорошая локация может в случае коммерческого интереса застройщиков принести Джек пот ( такой же как жителям пятиэтажек под реновацию).
Смотреть или нет эти моменты решать вам ( мы мониторим постоянно такие районы) они очень комфортны для жизни не требуют больших вложений в объекты у них достаточно небольшая конкуренция на рынке аренды.
Это те плюсы которые вижу я.
У вас может быть другое мнение. С удовольствием почитаю о нем в комментариях.
Да и просто сравнить функционал новостроек и старого фонда полезная идея нужно будет и про этот момент написать.
Всех с пятницей.