Как определить срок владения квартирой, если человек приобрел все комнаты в ней, но оформил ее как единый объект недвижимости незадолго до продажи? Ранее налоговые органы разъясняли, что при продаже такой квартиры срок владения ею для целей освобождения дохода от НДФЛ считается с момента приобретения последней из комнат. Изменилась ли эта практика сейчас?
Как было
В 2016 году казалось, что Верховный Суд окончательно решил вопрос об исчислении срока владения квартирой, полученной путём объединения нескольких комнат. Согласно позиции суда формальное объединение давно приобретённых комнат в коммунальной квартире в единый объект недвижимости не может служить основанием для определения начала исчисления срока владения, а срок владения должен считаться с момента приобретения в собственность последней из комнат, так как именно с этого момента владелец может свободно распоряжаться недвижимостью.
Справка
Граждане не платят НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, если она была в их собственности в течение минимального срока или дольше. Для недвижимости, приобретенной после 2016 года, этот срок составляет 5 лет, а в некоторых случаях — 3 года. Если недвижимость получена по приватизации, в наследство, подарена близким родственником или членом семьи, или это единственное жилье, то минимальный срок владения для безналоговой продажи может быть уменьшен до 3 лет.
Минфин и налоговая служба начали руководствоваться подходом, что для квартир, образованных объединением нескольких квартир, срок владения нужно считать с момента приобретения исходной недвижимости. Если исходные квартиры были куплены в разное время, за основу берется дата оформления в собственность последней из них. Аналогичный подход применялся и при продаже квартир, образованных в результате раздела жилого помещения.
Данное разъяснение все еще можно найти на сайте ФНС.
Новый Закон - новый подход
После вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", Минфин изменил свою позицию и, исходя из действующего на сегодняшний день законодательства и официальных разъяснений, при объединении или разделе квартиры с регистрацией прав на вновь образованные объекты, начиная с 1 января 2017 года, срок владения для целей освобождения дохода от НДФЛ следует считать с даты оформления права собственности на вновь образованные объекты. При этом срок владения исходной недвижимостью не учитывается.
Конечно, при продаже квартиры, которая была получена в результате объединения или раздела и находилась в собственности менее минимального срока, собственник может воспользоваться имущественными вычетами. В частности, он может получить вычет в сумме документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Однако, стоимость приобретения первоначальных помещений, вероятно, окажется значительно ниже, и вычет будет значительно меньше, чем мог бы быть при продаже недавно приобретенной квартиры.
Есть ли перспективы в налоговом споре
Предположим, что есть некоторые ситуации, когда решение налоговых органов может быть оспорено.
В одном из дел налоговые органы доначислили НДФЛ с дохода от продажи двух нежилых помещений. Гражданин выиграл дело в первой инстанции, но апелляционная инстанция решила, что срок владения ими должен исчисляться с даты регистрации прав на каждый объект.
Но кассационная инстанция приняла сторону налогоплательщика. Судьи указали, что исходный объект был приобретен еще в 2008 году. «Формальный» раздел в 2017-м не изменил внешних границ. А со дня вступления в силу закона № 218-ФЗ сведения из ЕГРП считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН.
Основания прекращения права собственности перечислены в Гражданском кодексе РФ. Разделение объекта недвижимости на несколько объектов таким основанием не является. Сами по себе снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения права собственности на исходный объект недвижимости в результате его раздела на два самостоятельных объекта, которые фактически являются составной частью исходного здания, срок владения не прерывают.
В другом споре суд также принял сторону истицы, которая в 2019 году продала жилое помещение, объединенное незадолго до этого. В 2018 году из ЕГРН исключили сведения об исходных объектах (квартирах) и зарегистрировали право собственности на новый объект — жилой дом. Однако, по мнению Минфина, это должно было привести к новому сроку владения, но судьи решили иначе. Они отметили, что реконструкция путем объединения двух квартир и перемещения пристройки на 5 квадратных метров повлекла за собой изменение параметров существующего объекта, а не создание нового. Суд сослался на определение Верховного суда, который решил, что срок владения квартирой для целей освобождения от НДФЛ при продаже включает и срок владения долей в здании, соответствовавшей этой квартире.
Кстати, это дело ФНС включила в свой Обзор судебной практики. Но, видимо, оно прошло незамеченным у налоговиков на местах.
Бывает, что, поддерживая ту или иную сторону, суд приходит к совсем уж неожиданным выводам. Женщина в 2000 году приобрела две комнаты, в 2017 оставшиеся, а в 2018 – объединила их в квартиру и продала. Инспекция доначислила НДФЛ, считая срок владения объединенным жильем с 2017 года. Но суд решил, что срок владения нужно считать отдельно по комнатам: доход от продажи первых двух комнат освобождается от налога по сроку владения, а стоимость последних меньше 1 млн рублей. С учетом имущественного вычета в 1 млн рублей, который она была вправе заявить, женщина не получила дохода, облагаемого этим налогом.
Между тем, как правило, такой подход применяется, если речь идет о продаже комнат как отдельного объекта права собственности. То есть, например, когда собственник после приобретения всех комнат в квартире продает ее также по комнатам, без регистрации прав на квартиру как на цельный объект недвижимости. Аналогичного мнения придерживается Минфин в ситуации, когда человек продает не комнаты, а доли в праве собственности на квартиру, приобретенные в разное время, разным покупателям или одному покупателю по нескольким договорам купли-продажи.
Не забудьте: если по результатам камеральной проверки декларации (или по "бездекларационной" камеральной проверке) вам доначислили НДФЛ, до обращения в суд решение ИФНС обязательно надо обжаловать в вышестоящий налоговый орган. Иначе суд откажет в рассмотрении иска.
Совет
На наш взгляд, в качестве аргумента для суда можно использовать также Письмо ФНС 2019 года, в котором служба первоначально высказалась в пользу предыдущего подхода, указав, что закон № 218-ФЗ изменил только технический порядок кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимого имущества, но не нормы Гражданского кодекса Российской Федерации. И поэтому нет оснований по-новому рассчитывать срок владения недвижимостью в случае ее продажи. И, конечно, при обжаловании подобных решений налоговой инспекции необходимо ссылаться на позицию Верховного суда, которая была учтена ФНС.
Таким образом, в вопросе исчисления срока владения при продаже объединенных или разделенных помещений Минфин и налоговые органы занимают сейчас ту же позицию, что и при продаже земельных участков, которые образовались в результате объединения, разделения или других действий. Однако, в случае с землей, спорить бессмысленно, так как с налоговыми органами согласны и суды: исчисление срока владения при разделе, объединении или перераспределении земельных участков должно начинаться с даты государственной регистрации прав на вновь образованные участки. В Земельном кодексе прямо указано, что с этой даты исходные участки прекращают свое существование.
Причина разницы в подходах судов ясна: земельный участок – это, по сути, границы на кадастровом плане, а, например, комнаты, которые на бумаге объединены в единый объект – квартиру, физически остаются теми же самыми.
* * *
Заказать платную консультацию по правовым вопросам, а также подготовку правовых документов вы можете, написав нам в один из мессенджеров.