Квартир на рынке недвижимости Геленджика и не только представлено огромное количество. Жилье разное: большое и маленькое, в старом фонде и в новостройках, первичка и вторичка, ближе к морю и ближе к центру.... У каждого свои минусы и плюсы. Но какую бы классификацию не применять к объектам недвижимости, одна характеристика может задеть все критерии классификации: квартира с долгами или без таковых.
Вот решили Вы квартирку прикупить. Обратились к риэлтеру, сами мониторите сайты недвижимости, ходите по городу, смотрите на окна с объявлениями, звоните по объявлениям. Бесконечные просмотры, переговоры, сомнения. И вот Ваши старания увенчались успехом. Нашли то, что искали: и цена вписалась в бюджет, и техническое состояние вас устраивает, и район подходящий , а вид из окна - закачаешься (либо море, либо горы, одним словом - курорт). Выяснили, кто титульный владелец квартиры, выпросили скидку, договорились о сумме задатка, назначили дату для заключения предварительного договора.
Пришли на встречу с продавцом. В подтверждение истинных намерений сторон подписали предварительный договор купли-продажи, отдали задаток, получили расписку.
Немного ликбеза. Как правило, в предварительном договоре указываются намерения сторон заключить основной договор купли-продажи в будущем на условиях, изложенных в предварительном договоре. Т.е. предмет и цена договора купли-продажи являются существенными его условиями и изменению в одностороннем порядке не подлежат. Заключается предварительный договор с целью зафиксировать цену объекта недвижимости. А чтобы ни у одной стороны не было желания просто так со сделки соскочить, заключается соглашение о задатке. И задаток тут является неким обеспечением, т.к. при отказе от заключения основного договора продавцом он возвращает задаток плюс уплачивает штраф в размере задатка, а при отказе покупателя от сделки задаток ему не возвращается.
Ну, так и вот. Обычно, в предварительном договоре устанавливается обязанность продавца предоставить документы: - правоустанавливающие и правоудостоверяющие на квартиру, платежные документы к предыдущему договору (для того, чтобы оценить риски признания предыдущей сделки мнимой или притворной, и минимизировать Ваши риски применения последствий недействительности предыдущей сделки), адресную справку об отсутствии зарегистрированных в данной квартире лицах, доказательство отсутствия долгов по коммунальным услугам, одобрение органов опеки, если собственники - несовершеннолетние или недееспособные, документы, уполномачивающие на совершение сделки. Весь пакет документов продавец обязуется предоставить к дате заключения основного договора купли-продажи. Обычно, срок устанавливается в две недели.
За эти две недели Вы уже срослись со своей будущей квартирой душой и телом. Вы ее полюбили, приняли и поняли. Обдумываете ремонт (если он необходим), мысленно расставляете мебель (если продавец свою мебель забирает), выстраиваете маршруты в магазины, пляжи, горы, работу, школу, детсад. Короче... жизнь вне этой квартиры Вам уже не мила, и как Вы раньше жили, Вы не понимаете.
И вот день X наступил. Вы идете на подписание основного договора. И продавец "выкатывает арбуз" - долги по коммуналке: клянется и божится, что не знал, все платил вовремя, и почему так произошло, объяснить не может. Кроме того, на Ваше предложение погасить долги за счет задатка, отвечает, что задаток потрачен, т.к. деньги ему срочно понадобились. Что делать?
Не паниковать! Квартира нравится? Да. Цена выгодная? Да. Техническое состояние устраивает? Да. Да Бог с ними, с долгами. Объясняю.
По действующему законодательству долги за пользование коммунальными услугами тянутся не за объектом недвижимости, а за собственником. Т.е. все коммунальщики (поставщики воды, газа, электроэнергии),а также управляющие компании взыскивают стоимость коммунальных услуг и общедомовые нужды с владельца квартиры до даты регистрации права на нее за новым владельцем. Смотрим в выписку из ЕГРН. Раздел "Правообладатель". Видим дату. С этой даты обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на новом собственнике, т.к. согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Поэтому рекомендую, как только Выписку из ЕГРН на квартиру получили, бегом бежим перезаключать договоры с коммунальщиками и УК. В заявление о заключении договора пишем, что долги (в случае их наличия) не оплачиваем, а оставляем за бывшим владельцам.
Вышеописанное правило имеет исключение. Оно касается взносов на капитальный ремонт. Тут долги, кроме пени, переходят за квартирой, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ. Но пени Вас оплатить не заставит никто, т.к. "кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства". Т.е. при покупке квартиры с долгами по капремонту должником являетесь Вы, но ответственность за то, что бывший владелец не оплачивал взносы Вы нести не можете. Поэтому оплачиваете тело долга, и настаиваете на списании пени.
Вроде все. Разобрались с долгами, делаем ремонт!