С марта 2020 года на вторичном рынке жилья в старых границах столицы средняя цена квадратного метра увеличилась на 29,7% – с 217,4 тыс. руб. в марте 2020 г. до 282 тыс. руб. в марте 2024 г. В ТиНАО за это время прирост составил 40,1% – с 147,5 тыс. руб. до 206,6 тыс. руб., сообщает компания «Инком-Недвижимость».
«В Новой Москве средняя цена метра увеличилась сильнее, это объясняется, во-первых, тем, что в локациях со сравнительно низкой стоимостью жилья есть больший потенциал для подорожания. Во-вторых, в ТиНАО ведется активное строительство, соответственно, и вторичный рынок пополняется новыми современными объектами, а они дороже, чем предложение в старом жилом фонде.
За пять лет в «старой» Москве пиковое значение средней цены – 286,7 тыс. руб. – зафиксировано в марте 2022 г. После увеличения ключевой ставки ЦБ до 20% (28.02.2022) и, как следствие, роста рыночных ипотечных ставок до заградительных, ипотечные покупатели стремились успеть провести сделки, оформляя ранее одобренные кредиты по прежним ставкам – ажиотажный спрос способствовал повышению цен. Уже с апреля 2022 г. спрос стал ослабевать под влиянием внешних социально-экономических факторов, даже несмотря на снижение ключевой ставки и рост доступности ипотеки. 2023 г. ознаменовался неоднократным ужесточением условий жилищного кредитования, что снова заставило покупателей активизироваться, чтобы взять кредиты по старым ставкам. Экономичные варианты быстро распродавались, соответственно, в экспозиции оставалось более дорогое жилье, и средний ценовой показатель незначительно вырос. Аналогичная ситуация складывается в этом году», – отмечает Дмитрий Таганов, главный аналитик компании.
За первый квартал 2024 года квадратный метр в «старой» Москве подорожал на 0,9%, по отношению к показателю марта 2023 г. на 2,3%. Средняя стоимость квартиры составила 14,6 млн руб., за первый квартал +1,3%, за год +1,9%.
На вторичном рынке Новой Москвы средняя цена «квадрата» составляет 206,6 тыс. руб. – за первый квартал этого года повышение на 0,6%, за год на 2,4%. Квартира в среднем стоит 10,02 млн руб. – за первый квартал +0,6%, за год +1,3%.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании, комментирует: «Несмотря на положительную динамику среднестатистических показателей, практика сделок показывает, что стоимость конкретных объектов не растет, напротив, уже наметилась тенденция снижения. Порядка 40% объектов реализуются с небольшим удешевлением – в среднем на 2%, и в дальнейшем цены будут плавно сокращаться примерно на 1% в месяц.
Однако есть объекты, которые востребованы всегда, они продаются быстро и не дешевеют ни при каких обстоятельствах – это квартиры без недостатков, с хорошими планировками и качественным ремонтом, в популярных локациях, в массовом сегменте таких примерно 10%.
Что касается общего спроса на вторичном рынке Москвы: нынешний март по количеству сделок на 25% проиграл прошлогоднему. Если рассматривать динамику поквартально, то мы увидим, что в I квартале 2024 г. число авансов и сделок снизилось на 43% по отношению к показателю IV квартала 2023 г. и на 23% к показателю I квартала 2023 г.
Активность рынка в конце прошлого года обусловлена изменениями кредитной политики и сохранением возможности взять ипотеку по старым ставкам – тогда рынок находился в некоем переходном периоде. Январь по спросу был провальным, но уже в феврале ситуация начала выправляться. В первой половине марта вновь произошел спад, а во второй количество запросов выросло на 20%.
В целом результаты марта на 10% лучше февральских. По нашим прогнозам, спрос в апреле будет на 25% ниже, чем в апреле 2023 г. По-прежнему дорогая ипотека является основным сдерживающим фактором на вторичном рынке. Описать ситуацию можно одним словом – затишье».