Рассказываем о московских и петербургских девелоперах, намеренных испытать себя в строительстве частных домов. С чем игрокам многоквартирного сегмента придется встретиться, поведали их коллеги, изначально работающие с загородным жильем.
- Желающие вкусить загородный плод
- Две стороны медали
- Перспективы загородной экспансии
Желающие вкусить загородный плод
На рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в ближайшее время хотят выйти 41% застройщиков многоквартирных домов (МКД). Об этом говорят результаты февральского опроса 100 топ-менеджеров девелоперских компаний. При этом 10% игроков уже работают в сегменте ИЖС, тогда как остальные 49% опрошенных, по их словам, пока не планируют трудиться за городом.
Экспансия «городских» застройщиков на рынок ИЖС уже привела к росту предложения в данном сегменте до 46% за год – сообщил в начале апреля «Коммерсантъ» со ссылкой на аналитиков. Так, в «Этажах» заявляют, что за год объем загородного предложения по России вырос на 13,6%. Для еще большего понимания, директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган уточняет, что в Московском регионе за последний год рынок пополнился 39 новыми проектами, предполагающими реализацию ИЖС.
Количество доступных для покупки домов увеличивается как в составе коттеджных поселков, так и вне их. А предложение, как известно, не растет без спроса. По словам директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, интерес к индивидуальному жилью за год увеличился на 10%. Руководитель центра загородной недвижимости «Этажей» Антон Сауков, в свою очередь, оценивает динамику спроса в +24% год к году.
Возросшая активность покупателей способствует росту цен. Как подсчитал «Мир квартир», цены на дома и коттеджи в среднем по РФ выросли за год на 17,5%, или до 7,4 млн рублей. В Москве и Петербурге индивидуальное жилье стало дороже за 12 месяцев на 17,9-18,2% и стоит теперь в среднем 30,8 млн и 23,6 млн рублей соответственно. В столичных областях «загородка» тоже подорожала: до 11,5 млн в Ленобласти и до 19,1 млн – в Подмосковье.
На рынок ИЖС устремляют свои взоры 4 из 10 застройщиков многоквартирных домов. Увеличению предложения способствует рост спроса, но и цены не отстают.
Две стороны медали
Корни тренда на деурбанизацию со стороны россиян отсылают к пандемийным временам. Второе же дыхание у отечественной «загородки» открылось благодаря выходу на рынок крупных застройщиков, известных по МКД. Яркий тому пример – «Самолет», задумавший в подмосковном Домодедове возведение малоэтажного поселка на 18 тысяч человек. Под этот проект застройщик уже успел приобрести почти 670 гектаров земли у группы ВТБ.
Среди застройщиков многоэтажек, пока только собирающихся отправиться за город, – работающая в Москве, Твери, Пензе и Краснодарском крае ГК «РКС». Как признался журналистам гендиректор этой компании в конце нынешней зимы: «Планируем в этом году выйти на рынок ИЖС. Рассматриваем все регионы нашего присутствия (цит. по "Интерфакс-недвижимость")».
«Городские» девелоперы, как отмечает Юлия Дымова, делают строительство загородных объектов для потребителей более понятным, ведь самостоятельно рассчитать бюджет покупки земли и реализации подобного проекта непросто.
Задуматься о выходе на рынок загородной недвижимости многих застройщиков МКД заставили также постепенное наведение законодательного порядка в регулировании этого рынка и сельская ипотека. Последняя предполагает кредитование по ставке до 3% в населенных пунктах, где проживают до 30 тысяч человек. Меж тем, в Московской области, где сосредоточены многие проекты крупных застройщиков, программа не работает. Отсутствие же специальных ипотечных программ с невысоким первым взносом тормозит развитие «загородки» еще больше.
Мешает более массовой экспансии застройщиков МКД на рынок частного домостроения и низкая маржинальность ИЖС вкупе с высокими затратами на создание инфраструктурных объектов. Худшее качество инфраструктуры в пригородах сокращает возможности для удаленной работы и отталкивает потенциальных покупателей от «загородки» из-за несоответствия их ожиданиям и потребностям. При этом цены на индивидуальное жилье трудно назвать демократичными. А вишенкой на торте становится недооценка многими покупателями рынка ИЖС. Проще говоря, россияне зачастую воспринимают загородную недвижимость как место для отдыха, а не круглогодичной жизни.
Потенциал загородного рынка, несмотря на растущую активность «городских» застройщиков, ограничен финансовыми возможностями покупателей и неразвитой инфраструктурой пригородов.
Перспективы загородной экспансии
Что еще игрокам многоквартирного сегмента и их покупателям нужно учитывать из загородных особенностей, рассказали девелоперы, изначально работающие в ИЖС.
Креативный директор СК «Дачный Сезон» Тимур Дасаев:
Да, можно ожидать обострения конкуренции на загородном рынке в связи с тем, что некоторые крупные застройщики, которые ранее специализировались на строительстве многоквартирных домов, теперь выходят на малоэтажный рынок. В результате, покупатели могут ожидать большего разнообразия выбора, более выгодных цен и условий при покупке загородного жилья. Разнообразие предложений и повышенная конкуренция также могут способствовать улучшению качества строительства и обслуживания.
Но это в перспективе. Пока все-таки этим самым застройщикам придется пройти период адаптации, поскольку рынки все же отличаются. Поэтому, как минимум в первое время, мы бы все-таки рекомендовали потребителю строиться в компаниях, которые в малоэтажном строительстве давно.
Помимо прочего, присутствие крупных игроков на рынке еще больше способствует тому, что мелкие компании, вероятнее всего, покинут «загородку» по вынужденным причинам. Первым ударом по таким компаниям стало введение аккредитации в банках, которую компании-однодневки просто не в силах пройти, поскольку условия ее получения весьма жесткие. А появление крупных игроков окончательно их добьет – по крайней мере, в юридической плоскости. Останутся только те, кто на свой страх и риск строится с бригадой без договора или идет в аккредитованную компанию. Третьего будет не дано.
С развитием конкуренции на «загородке» покупатели получат более выгодные цены, а компаниям-однодневкам придется уйти. Однако новым загородным застройщикам сначала нужно адаптироваться под сегмент.
Генеральный директор Suvantojärvi Артем Чесноков:
Сложно комментировать данную ситуацию с рынком. Большие застройщики идут на «загородку» с однообразным предложением – это застройка таунхаусами, триплексами, малоэтажной застройкой. Интерес в этом есть и также существуют форматы комфорт- и бизнес-, и премиум-классов. Однако говорить, что это прямые конкуренты именно загородной недвижимости в виде дома с участком, не приходится. Это совершенно разные подходы и, скорее всего, тут развитие получат таунхаусы, когда есть и земли 2-3 сотки, и дом.
Малоэтажная же застройка в 3-4 этажа, вероятно, отразится на развитии сел и муниципальных округов. Но тут будет строго и однозначно важна «тяжелая» инфраструктура как минимум с детсадами, школами и транспортной сетью с муниципальными автобусами.
Так что не будем смешивать разные направления. Тем более что хороший таунхаус в 100-120 «квадратов» на этапе котлована с черновой отделкой и с 2-3 сотками будет стоить 23-26 млн. Это соответствует среднему уровню участка в 10-15 соток с домом в 120-150 квадратных метров. Думаю, что просто произойдет перераспределение направлений потребления того и иного продукта.
Крупные застройщики дадут покупателям возможность выбрать между их творением с несколькими сотками земли и более просторными домом и участком за те же деньги.
А что по поводу экспансии «городских» застройщиков в сегмент ИЖС думаете вы?
Читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости.