В начале этого года нам пришлось сменить квартиру. Хозяйка решила повысить стоимость аренды на треть, мы решили, что это перебор. И стали искать новое жилье.
В этой статье расскажу, что изменилось на рынке аренды в Буэнос-Айресе за год, дорожает или дешевеет аргентинская недвижимость при новом президенте и все ли аргентинцы не любят возвращать депозит за квартиру.
(UPD. Теперь меня можно читать меня в Telegram)
Как мы снимали квартиру в Буэнос-Айресе в первый раз
Немного напомню, через что мы прошли, когда впервые столкнулись с поиском жилья в Аргентине.
Нас четверо — мама, папа и двое совершеннолетних сыновей (18 и 22).
В ноябре 2022, когда мы прилетели в Буэнос-Айрес, здесь уже было много русских. Первая волна эмиграции случилась после февраля, а после объявленной мобилизации в конце сентября началась вторая, самая масштабная волна. Это сильно взбодрило рынок аренды — квартиры в Буэнос-Айресе подорожали почти в два раза. Цены на однушки начинались с 400 $. Нас же готовили к тому, что семья из четырех человек должна заложить в свой ежемесячный бюджет не меньше 1000 $ на аренду.
Обычно вновь прибывающий в Аргентину эмигрант снимает первую квартиру через Airbnb или Booking, осматривается в городе, гуляет по районам, изучает местные сайты недвижимости и русские телеграм-каналы по аренде, а потом уже заключает первый контракт на три месяца (или на полгода).
У нас кое-что пошло не по плану. Первую квартиру мы сняли на Airbnb, но за две недели не смогли найти ничего путного за нормальные деньги. Российские посредники хотели больше 1000 $ за квартиры с двумя спальнями, аргентинские риэлторы отвечали неохотно (тогда нас, таких, желающих здесь пустить корни, было много, аргентинцы не привыкли столько работать).
Через пару недель после переезда мы нашли на Mercadolibre.com.ar большую просторную квартиру в Нуньесе за 700 $, аргентинский риэлтор ответил сразу, позвал на просмотр, пообещал нам сделать скидку 10%, если оплатим сразу за год, взял с нас залог и вселил надежду. Но через день выяснилось, что надежда была напрасной — чтобы въехать в эту квартиру надо подождать пару месяцев, и вообще-то хозяйка еще не до конца определилась с планами.
Дальше начались недели ожидания, подпишут ли с нами контракт. Мы были идеальными жильцами — ни животных, ни детей. Готовы были платить сразу за год, но хозяйка все тянула.
В общем, в ожидании квартиры мечты мы переезжали 7 раз — за два первых месяца жизни в Аргентине мы оставили на Airbnb больше 4000 $. Но своего все-таки добились — и после этого год прожили в «квартире мечты».
Скидку нам сделали, но никто не сказал, что у этой квартиры есть дополнительные расходы (гастос и экспенсас). Когда в первый месяц мы заплатили 120 $ за свет, интернет и бассейн (маленький и бестолковый), мы немного удивились. Потом продолжали удивляться весь год — экспенсас росли быстрее, чем курс доллара, и к концу года достигли 200 $.
«Квартира мечты» перестала быть таковой не только из-за высоких экспенсас. В таком большом пространстве зимой было холодно, прогреть его кондиционерами было нереально. К тому же нам банально не хватало стен — на четырех взрослых человек 2 спальни и одна большая гостиная, совмещенная с кухней.
В общем, за 700$ в месяц мы бы смирились с перечисленными неудобствами, но когда хозяйка объявила, что с нового года хочет повысить стоимость до 1000$ (плюс, не забываем, почти 200 $ экспенсас), мы переглянусь и решили, что пришло время каждому обзавестись своей комнатой.
Про районы Буэнос-Айреса
Когда я писала про районы Буэнос-Айреса год назад, мои знания были скорее теоретическими. Теперь они подтвердились практикой.
В числе моих фаворитов по-прежнему Нуньес, который находится на севере города — я прожила здесь год и хочу еще. Близость в реке, море зелени, относительная чистота на улицах (редко, где есть такое в Буэнос-Айресе). Даже соседство со стадионом Монументаль (а это толпы фанатов и запрет продажи алкоголя почти каждое воскресенье) не пошатнуло моей любви.
Когда мы приехали, на слуху были три района: Палермо, Реколето и Бельграно. По мне, Палермо шумный, Реколето старый, Бельграно... пока не найду, к чему придраться, но точно есть, к чему. Но все это потому, что я привыкла к Нуньесу.
Наши друзья живут в Више Креспо, в Више Уркиса, даже во Флоресе (правда, не в Нижнем — там бы не советовала). Мы ходим в гости, нам везде нравится. Инфраструктура, транспортная доступность, парки, рестораны. Любое место здесь — дело привычки. Люди снимают первую квартиру и больше не хотят менять район.
Есть проблемы с совсем южными баррио (так здесь называют районы, их в Буэнос-Айресе 48). Ла Бока славится не только футбольной командой, но и организованной, а иногда и плохо организованной преступностью. Не стала бы жить в Барракасе и в привокзальных районах — Ретиро и Конститусьон.
За пределами Буэнос-Айреса тоже есть жизнь: на севере, сразу за местным «МКАДом», начинается Висенте-Лопес, который имеет статус отдельного города. По сути, это продолжение столицы: хорошая инфраструктура, круглосуточные автобусы до центра Буэнос-Айреса и отдельный бонус – прекрасные парки и набережная. То, что многие принимают за море, на самом деле – река.
Несмотря на отдаленность от центра, снимать квартиру в Висенте-Лопесе не дешевле, чем в Палермо.
Как и где искать квартиру в Буэнос-Айресе
Есть несколько вариантов:
1. Airbnb, «Букинг», «Островок». Эти агрегаторы обычно выбирают для первого жилья – на начальном этапе удобнее снять квартиру посуточно. Здесь приходится переплачивать почти в два раза, но необязательно платить за целый месяц. При оплате на Airbnb могут возникнуть проблемы с оплатой — российские карты не подойдут, надо иметь карту, выпущенную за пределами РФ. Бывают случаи, когда после посуточной оплаты на Airbnb арендаторы договариваются напрямую с хозяином о долгосрочной аренде за умеренную плату — есть хозяева, которые готовы скинуть цену в два раза, лишь бы обойти жадный Airbnb.
2. Аргентинские агрегаторы недвижимости. Это самый распространенный способ поиска. Здесь читать объявления и писать риэлторам надо на испанском. Но гугл- и яндекс-переводчики отлично справляются с работой, так что сильно переживать не стоит.
3. Русскоязычные телеграм-каналы и группы в Фейсбуке. Когда мы только прилетели, я негативно относилась к этому способу аренды квартиры: мне казалось, что переплачивать русским посредникам, которые зарабатывают на соотечественниках, — не лучшее решение. Но сейчас, изучив цены и чаты, я вижу, что многие русскоязычные посредники работают напрямую с собственниками, поэтому цены у них часто не выше. Более того, от аргентинских посредников потом бывает сложно избавиться: вы снимаете квартиру на три месяца, а потом попадаете к ним в кабалу — при каждом новом продлении они берут 20% от контракта. Некоторые же наши риэлторы берут комиссию один раз — дальше вы имеете дело напрямую с хозяином.
Временная или долгосрочная аренда
В Аргентине существуют два вида аренды: временная и долгосрочная. Как правило, контракты на временную аренду заключаются на три месяца с возможностью продления.
Большинство приехавших сюда россиян пользуются именно этим видом аренды: во-первых, горизонт планирования сейчас у многих небольшой, во-вторых, такая аренда доступнее с точки зрения документов — от вас не требуют DNI, финансовых гарантий или местных поручителей.
При временной аренде квартиры сдаются с мебелью. В Буэнос-Айресе много старых квартир, часто мебель и наполнение этих апартаментов оставляет желать лучшего. Посудомоечных машин почти нигде нет, не везде есть стиралки. Поэтому часто, даже если вы пользуетесь этим видом аренды, кое-что из необходимого приходится докупать. В нашей первой квартире не было стиральной машины, но была возможность стирать бельё в соседнем здании, где на крыше стояли две машины на всех. Раз в неделю мы покупали жетоны и отправлялись в соседний дом с мешками грязной одежды.
В новой квартире у нас нет и этого, так что стиралку пришлось купить.
Из минусов — комиссии риэлторам. Здесь это особенно неприятный момент. 20% — это серьёзная сумма. Если вы платите за квартиру 1000 $ в месяц и продлеваете контракт в течение года, но за год вы отдадите риэлтору 2400 $. Ни за что. Наши друзья смогли договориться платить хозяину напрямую только через полтора года после переезда — до этого все время платили посреднику.
Долгосрочная аренда, по закону, начинается от трёх лет. Но многие умудряются заключать и одно- и двухлетние контракты. Здесь вам сдают квартиру чаще всего без мебели — вы все обставляете на свой вкус. Плюс этого типа аренды — вы не должны платить комиссию риэлтору. Все услуги риэлтора оплачивает хозяин. Есть закон, который эти вещи регулирует.
Из минусов долгосрочной аренды — финансовые гарантии, которые может потребовать собственник. И речь идет не о выписках из банка и трудовом договоре, а о специальных гарантиях – от гражданина Аргентины или от аргентинского банка. В первом случае вам надо найти человека с недвижимостью в Буэнос-Айресе, который поручится за вас под стоимость своего жилья и будет платить вашу аренду, если у вас закончатся деньги. Во втором случае то же самое должен согласится делать банк или страховая компания. Чтобы получить такую гарантию, надо доказать свою платежеспособность и наличие постоянной работы.
Я с таким не сталкивалась, только читала. В чатах пишут, что такие гарантии можно купить, цена вопроса — 1000 $. Насколько я понимаю, если вы готовы оплатить весь контракт сразу, то все вопросы с финансовыми гарантиями снимаются.
Цены на аренду квартир в Буэнос-Айресе в 2024 году
С приходом нового президента в Аргентине цены на все подскочили вдвое, а кое-где и втрое. Самое для нас неприятное — цены растут в долларах. Сам же доллар по отношению к песо уже три месяца топчется на месте. Иногда даже пытается снижаться.
Когда спустя год я заглянула на сайты недвижимости в Буэнос-Айресе, я не обнаружила там особых изменений: те же однушки по 400$ и трёшки по 1000$. Практически стерлась граница между ценами на краткосрочную и долгосрочную аренду — мы готовы были взять квартиру без мебели, но это стало совсем невыгодно.
По районам — по-прежнему, самые дорогие Бельграно, Палермо, Реколето, Нуньес, Виша Уркиса, Висенте-Лопес. Но хорошие варианты будут стоить приличных денег и в Више Креспо, и в Кабашито.
Недавно местное издание Infobae опубликовало статью с ценами на четырехкомнатные квартиры в разных районах. Самый дорогие — в Палермо, Нуньесе и Бельграно, от 740 000 до 810 000 ARS (740 $ и 810 $).
Дальше идут Реколета, Виша Уркиса и Колегиалес — от 650 000 до 690 000 ARS.
Самые дешевые четырехкомнатные квартиры в Више Лугано, Флоресте и Бальванере — от 380 000 ARS (от 380 $).
Наша новая квартира
Новую квартиру мы нашли достаточно быстро: глянули пару вариантов в Палермо и Реколете, поняли, что не хотим там жить и остановились на первой же квартире с тремя спальнями у Нуньесе.
У нас теперь старый дом с лифтом, где двери закрываются вручную. Несвежий паркет, неновая мебель. Был запах сырости в шкафах, но я его победила.
Зато у каждого своя комната. Еще очень приятная кухня и два балкона. Вид с них кому-то может не понравиться. Но я люблю работать на балконе и отвлекаться на бардачные крыши соседних домов.
У нас трехмесячный контракт, который мы намерены продлевать. Цена вопроса — 750 $ в месяц. Плюс 20 % комиссия риэлтору — получается 900 $. Очень надеемся, что через полгода удастся договориться с хозяином напрямую.
Интернет мы провели сами (пока полгода действует скидочный тариф — 8000 ARS в месяц). За газ и свет получается меньше 10 000 ARS (10 $).
Вернули ли нам депозит
Ну и наспоследок обещанная история про депозит.
Как и везде, аргентинские владельцы квартир берут с арендаторов залог. Как правило, это месячный платеж, но бывают и более серьезные суммы.
Есть разные истории про то, что многие владельцы к этому депозиту сильно привыкают и через год уже не хотят с ним расставаться. Находят массу причин, чтобы его не возвращать — испортили диван, сломали телевизор, повредили сантехнику, заляпали пол. Люди пишут страшные вещи об уловках хозяев:
После чтения чатов я готовилась к худшему, потому что за год проживания наша квартира не стала новее и за нами, действительно, водились косяки.
Например, в первый же месяц в одной из комнат у нас рухнул карниз с жалюзи, прихватив с собой кусок стены. Через какое-то время наш энкаргадо с помощью дрели соорудил что-то похожее на то, что было. Но недостающий кусок можно было заметить невооруженным глазом.
Дальше были проблемы с перилами на лестнице, ведущей на второй этаж. Перила были скорее бутафорскими — когда мы въехали в квартиру, они были приклеены. Но стоило пару раз кому-то на них опереться, они оторвались от стен и зажили своей жизнью. За год мы приучились ходить по лестнице, не держась на перила.
Еще одним страшным грехом было приклеенное на скотч к стене зеркало. Когда за день до отъезда мы попытались его снять, скотч отошел вместе с краской. В общем, стена оказалась испорченной.
Еще была гора побитой за год посуды — но здесь я не очень переживала. Мы купили новые тарелки и чашки, похожие на старые. И, согласно описи имущества, прилагаемой к контракту, у нас всего хватало.
За год у нас не было никаких проблем с дуэньей — Лилиана была почти образцовой хозяйкой, мы — почти образцовыми жильцами: дисциплинированно платили улетающие в космос экспенсас (свет, интернет, консьерж, сум и бассейн), не беспокоили по пустякам и не докучали соседям шумными вечеринками.
Когда мы съезжали, Лилиана пришла нас проводить и вернуть залог. Она поднялась по лестнице, оперлась на перила, которые, напомню, жили своей жизнью, удивленно пожала плечами, прошла в комнату, где когда-то висело зеркало. Я объяснила ситуацию с краской (в этот момент залившись краской сама). Оторванного куска стены рядом с карнизом она не заметила.
В общем, все мои опасения были напрасны. Лилиана без вопросов вернула 700 $ залога, не проверяла имущество по описи, а по поводу стены и перил сказала, что никто и не ожидает, что квартиру вернут в идеальном виде. Люди живут — квартиры убиваются, это нормально.
Может, у нас была какая-то уникальная хозяйка, но было приятно иметь с ней дело.
UPD. Я наконец добралась до Telegram, можно подписаться.
