Если вы являетесь обладателем земельного участка (ЗУ) с домом на нем, то рано или поздно перед вами встанет вопрос о регистрации этого дома.
В данной статье мы подробно рассмотрим процесс регистрации дома на земельном участке, а также все сопутствующие этому действию шаги и документы.
Зачем регистрировать дом на земельном участке?
По закону вся недвижимость подлежит обязательной регистрации в ЕГРН – едином государственном реестре недвижимости (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).
Даже если дом стоит на участке несколько лет, без регистрации он не существует юридически. С ним нельзя проводить никакие сделки: продавать, сдавать в аренду, передавать в наследство или дарить. Его невозможно застраховать и разделить при разводе собственников. Нельзя получить компенсацию, если с домом что-то случится (например, пожар).
За зарегистрированный дом необходимо платить налог (статья 401 НК РФ), а за незарегистрированный – нет. Но если незарегистрированную недвижимость обнаружат, то придется заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, а также сами неуплаченные налоги (пункт 1 статьи 122 НК РФ).
Кроме того, незарегистрированный дом на участке могут признать самовольной постройкой. Это влечет за собой много проблем вплоть до сноса дома (статья 222 ГК РФ).
Поэтому выделим три самых очевидных преимущества регистрации дома:
- Избегание штрафа и проблем с налоговой.
- Юридическая защита прав в отношении своего дома на земельном участке.
Порядок регистрации дома: документы, пошлина, сроки
Для оформления прав собственности на дом необходимо подготовить следующие документы:
- Заявление по форме.
- Паспорт собственника.
- Документы, которые подтверждают право владения домом и ЗУ.
- Технический план, который должен подготовить кадастровый инженер.
Госпошлина в 350 рублей оплачивается после подачи заявления.
После этого документы нужно подать в орган регистрации прав. Это можно сделать четырьмя разными способами:
Сроки оформления не зависят от формы представления документов. Они представлены в статье 16 Федерального закона № 218-ФЗ.
Причины, по которым не получится зарегистрировать дом
Во-первых, регистрация дома невозможна, если он построен на земле, которая не предназначена для этого.
Согласно пункту 1 статьи 7 ЗК РФ, земли Российской Федерации подразделяются на семь категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта и т. д.;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
И лишь на землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения можно построить и зарегистрировать свой дом. Кроме того, необходимо учитывать ВРИ – вид разрешенного использования.
Дом можно построить и зарегистрировать на участках со следующими ВРИ:
- «Ведение садоводства». Код по классификатору – 13.2.
- «Для ведения личного подсобного хозяйства». Код по классификатору – 2.2.
- «Для индивидуального жилого строительства». Код по классификатору – 2.1.
Классификатор утвержден приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Во-вторых, зарегистрировать дом не получится, если его расположение на земельном участке не соответствует градостроительным нормам. Они регулируются различными СНиПами, а также Градостроительным кодексом РФ и Сводом правил 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
Регистрация дома по «дачной амнистии»: требования, документы
«Дачная амнистия» – это упрощенный порядок регистрации прав на жилой или садовый дом, построенный на ЗУ для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства или ИЖС.
Возникает вопрос: в чем отличия упрощенной и обычной регистрации прав на дом?
При «дачной амнистии» для регистрации права собственности на дом необходимы лишь технический план и свидетельство о праве собственности на ЗУ (пункт 12 статьи 70 218-ФЗ).
«Дачная амнистия» регулируется не отдельным законом, а целым сводом различных правоустанавливающих документов:
Если дом построен до 14 мая 1998 года или строительство началось до 4 августа 2018 года, но дом еще не зарегистрирован, регистрацию можно сделать с помощью «дачной амнистии».
Для домов, которые можно зарегистрировать, установлен ряд требований:
- Дом является отдельно стоящим зданием.
- Не более 20 метров в высоту.
- Не более трех надземных этажей.
- Дом содержит комнаты для удовлетворения бытовых и иных нужд.
- Дом не разделен на самостоятельные ОН.
Кроме того, «дачной амнистией» может воспользоваться и наследник предыдущего владельца дома. Для этого ему нужно всего лишь предоставить свидетельство о праве наследства.
«Дачная амнистия» действует до 1 марта 2031 года (ФЗ от 30.12.2021 № 478-ФЗ).
Итоги
Процедура регистрации дома на земельном участке может быть сложной и требовать времени, но она необходима для подтверждения прав собственности и избегания возможных юридических проблем в будущем.
После регистрации дома вы сможете использовать его в своих нуждах на законных основаниях.