Вы, наверное, смотрели скандальный ролик Сергея Смирнова «А ЧТО, ТАК МОЖНО БЫЛО?!», в котором он рассказал, как можно жить в современных апартаментах имея всего 30% от их стоимости.
Этим роликом, судя по комментариям под ним, Смирнов устроил славное бурление всего, что может бурлить. Недовольных было много. Удивительно, что тех, кто не понял, о чем идет речь и что с чем сравнивал Смирнов было немного. Недовольные в основном были те, кто не уловили сути. Просто диву даешься о того, как люди невнимательно смотрят ролик.
Целью данного поста немного скорректировать его прекрасные расчеты и сравнить результат на долгосрочном тренде. А то некоторые пишут, что в долгосрочной перспективе выплата за свою квартиру принесет больше выгоды нежели аренда.
Перед тем как читать мой пост рекомендую ознакомится с роликом Смирнова, чтобы понимать, о чем пойдет речь.
Как вы думаете, какой вариант будет экономически более успешным. Пишите ваши предположения в комментариях, а потом сравните с моими выкладками.
Итак, запишем исходные данные. Смирнов купил коммерческую недвижимость за 12,6 млн руб., которую сдает за 150 000 руб. в мес., а сам снимает апартаменты за 132 000 руб. в мес. Стоимость этих апартаментов оценивается в 42 млн руб.
Доходность от сдачи коммерческой недвижимости составляет 14,3% грязными. Да, Смирнов не вдавался в подробности о налогах на доходы и на недвижимость и это ему ставилось в вину. Я думаю, Смирнов не уходил в тонкости, потому как цель была рассказать о принципах. Понятно, что чистая доходность от сдачи коммерческой недвижимости у Смирнова получается на уровне 11-12%, а это среднее значение для рынка коммерческой недвижимости.
Дальше ему в вину ставили, что квартиру он снимает как-то дешево. Доходность собственника апартаментов составляет 3,8%, что также укладывается в рыночный диапазон. Только кто сказал, что собственник апартаментов покупал их за 42 млн руб., скорее всего он купил их гораздо дешевле и соответственно его доходность может составлять 7-8%. И продавать ему апарты нет никакой необходимости, если его текущая бизнес-модель его вполне устраивает.
Я, например, тоже не продаю акции Сбера хотя их рыночная цена по сравнению со средней ценой покупки выросла на 120%. Акции Сбера приносят хорошие дивиденды, а во-вторых, их цена еще вырастит, поэтому продавать их пока нет смысла. Порой важен размер пассивного дохода, а не стоимость актива, формирующего данный пассивный доход.
Теперь перейдем к выяснению, что выгоднее в долгосрочной перспективе, купить квартиру за 42 млн руб. или арендовать.
В случае покупки в ипотеку 12,6 млн руб. уходит в первоначальный платеж, ипотека оформляется на 20 лет при этом ежемесячный платеж составит 246 000 руб. Все расчеты ниже:
Для равновесия, в случае аренды у арендатора остается 114 000 руб. свободных денег, которые он направляет на покупку рублевых корпоративных облигаций с доходностью 14% годовых (с учетом НДФЛ).
Вывод! Прежде чем писать гневные комментарии, большая просьба! Сядьте и пересчитайте, только условия сохраняйте одинаковые для обоих случаев. А то многие любят комментировать. Мол, фондовый рынок закроют, а квартиры будут вечны. Если фондовый рынок закроют, то квартиры национализируют или вкрутят неподъемный налог.
Как вы видите аренда выгоднее при текущих рыночных условиях, хотя ставку по ипотеки я взял заниженную, но даже по льготной ставке ипотека не вытягивает. Так что Смирнов предлагает правильную схему. Берите ее на вооружение.
Действительно ситуация сложилась такая, что инвесторы в бетон сдают квартиры с очень низкой доходностью и по большому счету дают возможность людям умеющим считать зарабатывать деньги, а не хоронить их в бетоне. Получается можно жить в хорошей квартире, но не иметь ее в собственности! Качество ваших активов определяют качество вашей жизни! Постов на эту тему у меня множество, читайте.
Что вы обо всем этом думаете пишите в комментариях.