Основная проблема при изъятии единственного аварийного жилья – деньги, которые за него дают, – не позволяют купить иное, пригодное для проживания.
В этой заметке наглядно раскрывается проблема и возможные способы ее решения.
Отсутствие обязанности предоставить жилье
У администрации города нет обязанности предоставить квартиру взамен изымаемой. Только деньги (рыночную стоимость жилого помещения* плюс убытки).
Исключение составляет переселение из аварийных домов, включенных в муниципальные программы, принятые в рамках 185-ФЗ. В этом случае Вы получаете новую квартиру. Она может быть «несколько далеко» от прежнего места жительства.
Из пыльного центра вы переедите в более экологичный район. Напомню, с 1 января 2022 года площадь Саратова – 2100 кв. км. Эта уже не «столица Поволжья», а второй город после Москвы… по территории.
При все моем сарказме – это лучшая схема для аварийного жилья, другой вариант в нынешнем виде значительно хуже.
Мечта и жизнь
Закон, перечисляя виды убытков (связанные в т.ч. с переездом; с оформлением права собственности на другое жилое помещение), предполагает что:
- А) на деньги, выплаченные за изымаемую квартиру, – вы сумеете купить другую;
- Б) деньги, выплаченные вам в качестве убытков, будут потрачены: на переезд, оформление прав на новую квартиру и т.п.
Мысль законодателя можно представить в виде простой формулы:
Но в большинстве случаев жилье изымают в связи с аварийностью многоквартирного дома. И формула будет выглядеть так:
Не надо быть экономистом или иметь образование оценщика, что бы данная формула вызвала смущение и недоверие.
Государственный подход: стоимость аварийного жилья
Не буду приводить методики рыночных оценщиков. Посмотрим как само государство оценивает аварийное жилье. Для этого возьмём отчет ГБУ «Госкадастроценка» от 12.10.2023 № 64-2023-006:
«Для объектов оценки с достоверно имеющейся информации о причастности объекта к ветхому или аварийному состоянию, в ходе определения кадастровой стоимости объекта оценки применяется корректирующий коэффициент, отражающий ветхое или аварийное состояние объекта оценки (0,1), в соответствии с СП 13-102-2003. «Свод правил по проектированию и строительству».
п. 56 раздел 3.8.4 «Допущения, касающиеся расчетов» (стр. 32)
То есть само государство считает, что стоимость аварийного жилья в 10 раз меньше чем аналогичного, пригодного для жилья.
При рыночной оценке будут другие показатели. Но стоимость аварийного квадратного метра жилья будет значительно меньше цены кв. м обычного жилья.
Для примера. В 2022 году при изъятии неаварийного жилья по Предмостовой площади, администрация оценивала 1 кв. м около 25-30 тыс. руб. В том же году стоимость аварийного жилья составляла около 10–15 тыс. руб. Реальная стоимость 1 кв. м жилья по Саратову составляла от 50 тыс. руб. на начало 2022 года.
Государственный подход: стоимость жилья
Как само государство оценивает стоимость жилья. Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области своим распоряжением устанавливает среднюю стоимость квадратного метра общей площади жилого помещения. По этой цене Правительство области и администрация города покупают квартиры для выполнения своих обязательств.
Буквально, на днях принято распоряжение от 05.04.2024 № 463-р о стоимости квадратного метра. В Саратове для строящихся жилых помещений и для вторичного рынка стоимость 1 кв. м составляет 78 482 руб.
Во многих случаях, региональная власть не может купить квартиры по стоимости, её же и установленной. Потенциальные продавцы считают ее заниженной.
Сейчас идет судебный процесс над бывшим министром строительства области. Его обвиняют в том, что вследствие установления низкой цены средней стоимости квадратного метра – область не сумела купить квартиры для сирот.
Промежуточный итог
Региональная и муниципальная власть не может купить квартиры даже на вторичной рынке за достаточно серьезные деньги (стоимость 1 кв. м. 78 482 руб.).
При этом предполагается, что получив рыночную стоимость за аварийное жилье (стоимость 1 кв. м. 7-30 тыс. руб.), обычный гражданин сумеет купить квартиру.
А бывает еще и так
Дома барачного типа, трансформированные коммуналки породили «отдельные квартиры» площадью 7-14 кв.м. Тут как не оценивай квадратный метр – на покупку квартиры не хватит.
Молчу о другом аспекте. Дав не квартиру, а деньги социально не ориентируемым людям – мы обрекаем их на улицу. И речь не только о маргинальных личностях, есть одинокие старики, есть сироты, которые еще не адаптировались в этом мире.
Как исправить
Законодательно исправить очень легко и на столько же сложно. Регулярно в Государственную Думу вносится проекты федерального закона «О внесении изменений в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Все они сталкиваются с заключением со стандартной формулировкой: «Кроме того, реализация предусмотренных законопроектом положений повлечет дополнительные расходы бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, однако в нарушение статьи 83 Бюджетного кодекса Российской Федерации законопроектом не определены источники и порядок исполнения нового вида расходных обязательств».
На судебную власть уповаем
Одна надежда на суды. В феврале этого года, Верховный Суд России высказал любопытную мысль в страховом споре по поводу квартиры, признанной аварийной и изъятой городом.
«Между тем предметом страхования в 2016 г. являлось приобретённое истцом в 2015 г. пригодное для проживания жилое помещение. В нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ суд не учёл и не поставил на обсуждение вопрос о том, возникли ли у истца убытки (как разница между стоимостью пригодного для проживания жилья и выкупной ценой изымаемого аварийного жилого помещения, полученной в 2021 г.)».
Определение от 20.02.2024 № 25-КГ23-15-К4
Впервые Верховный Суд РФ, говоря об аварийной квартире, подлежащей изъятию, употребил понятие «убытков как разницы между стоимостью пригодного для проживания жилья и выкупной ценой изымаемого аварийного жилого помещения».
Неплохое начало. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ подмигнула юристам в данной сфере. Необходимо хорошее обоснование «стоимости пригодного для проживания жилья» в соотношении с характеристиками изымаемого жилья.
Например, на скорую руку. Площадь изымаемого 70 кв. м, а установленная стоимость 1 кв. м в регионе 78 482 руб. (см. выше или рыночную стоимость 1 кв. м в муниципальном образовании высчитывает оценщик). Следовательно, стоимость пригодного для проживания аналогичного жилья будет равняться 70х78 482 = 5 493 740. Убыток как разница стоимостей будет равен: 5 493 740 – рыночная цена аварийной квартиры. Это разница должна подлежат взысканию в качестве убытка.
Позволю, перефразировать Довлатова: «Жизнь, товарищ лейтенант, обгоняет мечту» — «Судебная практика, обгоняет законотворчество».
Автор: Кузьмин Дмитрий Аркадьевич (Саратов)
Примечание
*Под рыночной стоимостью жилого помещения (квартиры) в этой заметке подразумевается стоимость квартиры и доли в общем имуществе МКД (включая участок)
Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 17.04.2024 № 1797 «Об установлении норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилья» установлена стоимость 1 кв. м в размере 78 482 руб. для расчета размера социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья на II квартал 2024 года