Сегодня публикую текстовую версию записки, видеоверсия которой была опубликована 15.04.2024. В видеоверсии были мои комментарии и вопросы, которые я предлагаю обсудить подписчикам. Прошу всех, кто интересует строительством принять участие в обсуждении видеоверсии.
Обычно для строительства недвижимости необходимо прохождение ряда административных процедур и получение документов. К таким документам относится разрешение на строительство. При отсутствии разрешения, уполномоченные органы могут поставить вопрос о признании объекта самовольной постройкой и сносе. Однако в отношении ряда объектов такое разрешение не требуется.
Так, не требуется разрешение при строительстве объектов вспомогательного использования. Такие объекты еще называют объектами вспомогательного назначения.
Соответственно, защита от иска о сносе самовольной постройки может состоять в признании спорного объекта вспомогательным. В связи с этим может возникнуть вопрос о том, что считать вспомогательным объектом.
По этому поводу есть постановление Правительства РФ, в соответствии с которым, объект может быть признан вспомогательным если он соответствует хотя бы одному из следующих критериев (критерии приведены не дословно).
1. Находится на одном земельном участке с основным объектом и предназначено для его обслуживания.
2. Создано для целей эксплуатации основного объекта и имеет обслуживающее значение по отношению к нему.
3. Если речь идет о земле под ИЖС, ЛПХ или блокированной застройки, то этом сооружения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Однако и эти критерии на практике вызывают споры.
На арендуемом земельном участке, предназначенном для строительства торгово-складского комплекса, помимо самого комплекса было построено еще несколько зданий. Эти несколько зданий, по мнению чиновников, были самовольными постройками, поскольку строились без получения разрешения на строительство. В суд был подан иск об их сносе.
Суд первой инстанции удовлетворил иск. При этом было указано, что спорные постройки возведены в отсутствие разрешительной документации,
земельный участок для целей их строительства (реконструкции) не
предоставлялся.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что указанные здания входят в состав торгово-складского комплекса и являются вспомогательными. Следовательно, для их строительства не требовалось получения разрешения. Эту же позицию занял и суд округа.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Проведенной по делу экспертизой, установлено, что спорные объекты обладают "автономностью", т.е. возможностью самостоятельного использования, в
составе объектов имеются как необходимые производственно-складские
площади, так и бытовые помещения, что обеспечивает как необходимую
деятельность людей, так и размещение оборудования.
Также при проведении экспертизы были установлены технические характеристики объектов и указано назначение: предприятие розничной торговли, специализация торговой деятельности – строительные материалы и оборудование, вид торгового объекта – стационарный, форма торгового обслуживания покупателей – индивидуальная, тип предприятия торговли – специализированный непродовольственный склад.
Кроме того, эксперт указал, что все входы в торговые залы оборудованы
либо пандусом, либо кнопкой вызова персонала. Таким образом, из помещений (павильонов) спорных строений производится торговля строительными материалами, такое же назначение имеет и основное здание торгового комплекса.
При таких выводах эксперта, указывающих на наличие в спорных объектах торговых залов, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований считать эти спорные объекты вспомогательными по отношению к основному зданию, на возведение которых не требовалось разрешение.
Основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения
разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном
участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому
такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
К зданиям пониженного уровня ответственности относятся здания вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные
на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов
вспомогательного использования объекты капитального строительства,
имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом.
При этом, земельный участок для цели строительства спорных зданий как самостоятельных торговых павильонов, а не объектов, имеющих вспомогательное использование наряду с основным, не предоставлялся.
На основании изложенного, судебные акты апелляционной и кассационной инстанций были отменены, а решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Подборка записок по земельным спорам:
https://dzen.ru/suite/635fdbdc-4d2e-4dda-a7f3-995b010acc0d
Группа для практикующих юристов:
Моя страница ВКонтакте:
Телеграмм-канал:
Youtube:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLofQWNFBBq453JERsCODAQQuiAWKaHlWV